中國房地產(chǎn)調(diào)控有“四不”，第一個叫方向不清，第二個是目標不明，第三是動機不一，第四是效果不佳。

【編者按】

在2012年5月26日-27日舉行的“2012(第四屆)大連·中國經(jīng)濟論壇”上，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表達了自己的觀點。王永平認為中國房地產(chǎn)調(diào)控有“四不”，第一個叫方向不清，第二個是目標不明，第三是動機不一，第四是效果不佳。

此外，王永平認為成功的調(diào)控首先表現(xiàn)應(yīng)該是市場是活躍的，對此他提出了三條建議：將房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與中長期政策相結(jié)合，調(diào)控中把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，把市場的調(diào)節(jié)與法制的調(diào)節(jié)相結(jié)合。

以下為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平演講實錄：

中國房地產(chǎn)調(diào)控的“四不”

在宏觀經(jīng)濟形勢目前比較嚴峻的情況下，我覺得反思很有必要，現(xiàn)在對調(diào)控的評價也不一樣，有人認為很有成果，很成功，因為把房價快速上漲的勢頭遏制住了，我個人對調(diào)控的看法有四句話，第一個叫方向不清，第二個是目標不明，第三是動機不一，第四是效果不佳。什么意思呢？目前市場的預期是不明朗的，這也是為什么市場長期處于焦灼狀態(tài)的原因，將來保障房覆蓋到一定程度之后，我們還要不要市場化的商品房，我們會不會取消限購和限價政策，我們將來的保障房要扮演多重要的一個角色？要覆蓋多大的比例？將來房地產(chǎn)還是不是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這些問題我們在所有的調(diào)控政策文件和領(lǐng)導講話里面都沒有回答，所以我認為方向不清。

第二個是目標不明，房地產(chǎn)的調(diào)控，后來調(diào)控逐步回到房價上去了，房價的表述我們在不同階段是矛盾的，有時候有很大的差異，最早期我們會講要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，這種表述都是沒有目標的，什么叫部分城市？所以國務(wù)院一開會，各個城市一開會，市長一開會都顧左右，覺得你是那個部分，我不是那個部分，什么叫過快？10%是過快還是20%過快，什么是勢頭？都是模糊的，唯一的好處是給我們的領(lǐng)導留下了很多解釋的空間，不管能不能控制住，反正他認為就遏制住了。溫總理在莫斯科參加上海合作組織會議的時候，期間講話的時候說房價要回歸到合理的價位，第一次比較清晰的表達房價是要掉下來，最近的調(diào)子好象又有所變化，又說要把房價穩(wěn)定在合理的價位上。

第三個動機不一。中央政府的調(diào)控把政治問題放在了首要位置，社會問題、政治問題放在了更重要的位置，金融風險可能放在第二位，但是地方政府就不一樣，地方政府顯然把經(jīng)濟利益放到第一位，他也考慮財政收入，要考慮賣地的問題，所以他更多的希望房地產(chǎn)能夠有一個更加寬松的政策，因為搞經(jīng)濟保障房的錢從哪里來？搞保障房有多大收益？甚至官員個人有多大利益，這個里面動機不一樣，結(jié)果造成效果不佳。

房地產(chǎn)調(diào)控的三條建議

我認為調(diào)控不能說遏制過快上漲勢頭是錯誤的，但是成功的調(diào)控首先表現(xiàn)應(yīng)該是市場是活躍的，現(xiàn)在如果沒有足夠大的交易量，這個里面市場一定是有問題的，不是把價格降下來就行，好比有一個人生病了，我們把他送到急癥室輸氧、打強心劑，沒有往住院室轉(zhuǎn)，沒有專家給號脈，這一點沒做到。

建議有三條：第一，房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與中長期政策相結(jié)合，我們現(xiàn)在不清楚未來的房地產(chǎn)發(fā)展到哪里去，我相信地方政府也不清楚，開發(fā)商也不清楚，我們要制定中長期發(fā)展政策，像十二五發(fā)展綱要，將來的地產(chǎn)向何處去，這個應(yīng)該有大討論，讓人們明確方向是哪里。

第二，調(diào)控中把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，我覺得住宅和商業(yè)地產(chǎn)最近這些年概括起來就一個字就是“錢”，錢太多弄的，住宅錢太多了，商業(yè)缺錢，造成很多商業(yè)項目賣掉，都做范跑跑，不做豬堅強，包括萬達現(xiàn)在也做不到完全持有，全世界沒有像中國這么賣的，我相信萬達現(xiàn)在也是不得已，比過去分割的賣商業(yè)和購物中心要好一些，現(xiàn)在分割賣商鋪。但是，這樣的流入是無序的，是個體的行為，我覺得應(yīng)該有序的從住宅地產(chǎn)里面導向商業(yè)地產(chǎn)，讓這些資金真正的整體發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)的支持作用，國外商業(yè)地產(chǎn)做的好很重要的一條是金融支持，他們都是用保險資金，用退休金這樣的方式主流的資金都是這些，而國內(nèi)這三個通道基本都是不通的，保險資金我們2010年8月份出臺了辦法，理論上每年有四五千億資金投入進來，實際也沒有進來。這個我們要引導，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展，其實是盲目開發(fā)，不是發(fā)展，不是讓他蓋得越多越好。

第三，市場的調(diào)節(jié)與法制的調(diào)節(jié)相結(jié)合?，F(xiàn)在這些調(diào)整都是行政行為，我覺得不具有法律效力，也是草率的，我覺得將來用稅收這些手段，讓限購限價逐步退出去，這是三個結(jié)合。

(選自王永平在2012年5月26日-27日舉行的“2012(第四屆)大連·中國經(jīng)濟論壇”上的講話，有刪節(jié)。)