據(jù)《新聞晨報》報道,又到一年“金九”時,開發(fā)商的推盤攻勢從8月底就已開始。而且這次“金九”可能不再是小戶型房源獨領(lǐng)風(fēng)騷了。不少改善型樓盤的開發(fā)商選擇在8月底的這段時間內(nèi)少量推盤,維持其項目的市場關(guān)注度,好為9月的發(fā)力銷售打好基礎(chǔ),但價格因素仍然排在第一。
久違黃浦推新盤:均價最高11萬/平方米
傳統(tǒng)的市中心區(qū)域――黃浦、靜安、虹口、閘北等區(qū)由于土地資源稀缺,新盤推盤量一直很少,網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至8月30日,黃浦可售新盤僅剩456套,靜安僅461套,而虹口只剩203套。而“金九銀十”期間,多個中心城區(qū)都有望“久旱逢甘霖”。
按照慣例,9月新盤仍舊是郊區(qū)房源唱主角。根據(jù)新浪樂居樓盤中心統(tǒng)計,9月將有36個樓盤預(yù)開盤。值得一提的是,久違的中心城區(qū)新盤在9月也將有“新生力量”登場。鮮有新盤推出的黃浦區(qū),9月就將有兩個項目推出新房源,分別是綠城黃浦灣和中福浦江匯。
兩個項目同位于浦西濱江板塊,產(chǎn)品有各自的風(fēng)格,定位不同,綠城黃浦灣主推280-400平方米的精裝大平層,產(chǎn)品主要定位為純大戶型住宅小區(qū),更適合追求居住品質(zhì)的改善型購房群體。中福浦江匯主推45-70平方米的一房兩房以及90-120平方米的三房。
此外,閘北的大寧瑞仕花園、慧芝湖花園三期、華僑城蘇河灣;楊浦五角場的江灣翰林、徐匯的尚海灣豪庭等項目都有望推出新房源。據(jù)稱,這些中心城區(qū)的新盤除綠城黃浦灣均價高達(dá)11萬元/平方米外,其余的都在3.5萬-4萬元/平方米不等。
中高端新盤半壁江山:總價高面積大
與以往“金九”小戶型剛需盤唱主角不同,從目前情況來看,8月底9月初,一批中高端項目蓄勢待發(fā),占到新推房源的半壁江山。
縱觀整個“金九銀十”,面積大、總價高的改善型房源體量不小,綠城黃浦灣、江灣翰林、華僑城蘇河灣等主推的都是大戶型為主。
日前記者來到江灣翰林,這個樓盤預(yù)計九十月份開盤,首次開盤推出200多套房源,主推157平方米到215平方米的大平層房型。
現(xiàn)場的銷售人員表示,首次開盤的優(yōu)惠力度較大,客戶若提前辦理一張瑞安薈的“智尊”的話,每天可以送500點積分,在買房時可以抵500元現(xiàn)金。同時,樓盤每個星期基本都會舉辦一次活動,持卡參加一次活動就可獲得5000到10000點的積分?!斑@張卡是越早辦越合算,活動不一定要辦卡人親自參加,只要親人朋友持有該卡來參加活動都可以獲得積分?!变N售人員向記者解釋道。
另外,開盤當(dāng)天預(yù)訂房子的話也可以獲得一定的優(yōu)惠。由于江灣翰林臨近高校區(qū),又位于地鐵10號線附近,所以人氣較高?!耙驗橄肟捶康娜吮容^多,需要看樣板房的話,最好提前一兩天聯(lián)系我們銷售人員來預(yù)約?!币幻N售人員表示,“樓盤潛在的客戶大多是附近高校的教師”。
在人人必爭的九十月份,樓盤需要獲取較好的成交,價格的絕對優(yōu)勢是必不可少的。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,在9月預(yù)開盤的36個項目中,僅有6個項目明確開盤時會有優(yōu)惠措施,所占比例不到兩成。明確優(yōu)惠的樓盤有嘉怡水岸、朗詩未來樹、浦江坤庭、西上海君廷、白銀時代和明園森林都市三期涵翠苑。截至目前,優(yōu)惠幅度最大的是浦江坤庭,辦VIP卡別墅可優(yōu)惠15萬元,公寓項目優(yōu)惠幅度最大的是位于閔行區(qū)的嘉怡水岸,主推90平方米的兩房,購買E金券可享6萬元優(yōu)惠。當(dāng)然,實際優(yōu)惠樓盤數(shù)量、力度可能都會根據(jù)銷售情況而調(diào)整。
二手房:讓價10%就會排隊看房
盡管7月二手房成交量創(chuàng)下近一年多來的新高,但是進(jìn)入8月以來,與持續(xù)的高溫相反,二手房市場卻出現(xiàn)了降溫的趨勢。根據(jù)各中介公司的統(tǒng)計,8月至今市區(qū)二手房成交量相比7月同期下滑15%-25%不等,看房的人也減少了許多。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為,6、7月的成交高峰既消化掉了一批高性價比的房源,又“消耗”了大量較為迫切的購房者,加上全市二手房掛牌量明顯下跌,所以自然也就后繼乏力了。
目前,不少區(qū)域的二手房市場出現(xiàn)了雙向觀望的尷尬局面,一方面,房東除非急需現(xiàn)金,否則不會對價格做出太大讓步。另一方面,目前購房者的心態(tài)已趨于理性,尤其是7月末“滬六條”的出臺,使得他們的降價預(yù)期又有所抬頭
不少一線的經(jīng)理人認(rèn)為,現(xiàn)在房東心理整體還是往上抬的,用年初的心理價格來買現(xiàn)在的房是不現(xiàn)實的。不過房東肯定不會大幅跳價。二手房要迎來“金九”還是有可能的,只是掛牌量必須跟上。他們預(yù)測,二手房九月份的成交量雖可能還是不及七月,但一定能超過八月。
而德佑地產(chǎn)碧云店經(jīng)理丁杰則更為樂觀?!霸谖覀冞@里,其實現(xiàn)在房東只要稍微肯讓一點價就能賣掉房,能讓價10%的話甚至就會出現(xiàn)排隊看房的情況。”丁杰說,其實限購某種程度上也保證了二手房的供應(yīng)量?!昂芏嗳吮幌拶?,都得先賣房才買房,這樣新增的掛牌量也就得以保證。”
小戶型房源出現(xiàn)“秒殺”
楊浦鞍山板塊的一套50多平方米的小房子,掛牌當(dāng)晚20多組人看房,隔天上午比掛牌價降兩萬元簽約了。這樣的“秒殺”凸顯了當(dāng)前市場小戶型房源的吃香。5-7月間全市二手房成交持續(xù)沖高之后,多數(shù)板塊正面臨存量的小戶型房源已多數(shù)被去化、新增掛牌房源不足的情況。
寶山共康泗塘板塊一直是70平方米以下小戶型集中的區(qū)域,買家則主要是首次置業(yè)的剛需,和一些預(yù)算有限,想換小兩房的置換客,盡管表面上看各類掛牌房源中,面積70平方米以下的小戶型房源占比為7成,但實際上,8月中上旬期間二手房掛牌量已經(jīng)比上月同期減少了兩成。而且真正有誠意,且按照市價掛牌(公房1.8萬-2萬元/平方米,次新房2.4萬元/平方米左右)的房東較少,所以有效房源實際上并不多、供需矛盾也較為明顯。
也正因如此,如果有性價比高的小戶型房源掛牌出來,便有可能形成“秒殺”的局面。部分中介門店稱,如有品質(zhì)較好,且價格在市場價范圍的房源掛出,一般每個業(yè)務(wù)員每天都能帶8個客戶看房;如買家對行情較為了解且房東誠意度較高,一周內(nèi)便可達(dá)成交易。
如鞍山板塊45-60平方米的小面積2室戶房源,基本都是將原有1室戶售出再買進(jìn)的。8月以來此類房源少有新增掛牌,一旦有市價房源推出,一般帶看水平為4-5個客戶/經(jīng)紀(jì)人/天,且還會有“秒殺”情況出現(xiàn)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師黃河滔表示,從截至8月20日二手房掛牌可售數(shù)據(jù)觀察,70平方米以下房源主要集中在浦東、楊浦、虹口、普陀,合計占比達(dá)61.8%,建議剛需買家在無特殊要求且預(yù)算達(dá)標(biāo)的情況下,可考慮上述區(qū)域的小戶型房源。