成功試點的陸豐小區(qū)

日前，市房管局局長劉海生在市政府新聞發(fā)布會上表示，目前，本市部分小區(qū)正試點老公房加裝電梯，而去年上海也出臺了《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，意欲為試點工作的開展提供政策上的支持和指導(dǎo)。于是，市老年基金會牽頭，以多方出資的模式對上海市退休職工浦東公寓和美麗園小區(qū)開展試點；另一方面，“華東師大三村模式”也又一次被提上議事日程。

然而，盡管在牽頭者的眼中，“華東師大三村模式”已接近完美，甚至打破了資金難以落實和居民意見不一致的壁壘，但至今依然未能通過審批，記者對此進(jìn)行調(diào)查。

何謂“華東師大三村模式”？

所謂的“華東師大三村模式”，簡單地說，就是開發(fā)商通過出售加層，補貼電梯安裝和初期維護(hù)費用。

據(jù)悉，華東師大三村老公房加裝電梯的項目計劃結(jié)合舊房綜合改造工程一同實施，操作方式是在原住宅結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加層，既在6樓上會加出一層，變成7樓。這第7層加出來的房間產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商會按市價出售，以此來補貼電梯安裝及大修費用。經(jīng)實際調(diào)研，華東師大三村需改造樓房為16幢，其中有9幢樓符合相關(guān)控規(guī)要求，可以進(jìn)行加層，其他6幢不加層，將采用其他方式安裝電梯，但所需費用仍由9幢樓加層出售后的獲利來支付。

電梯安裝后，開發(fā)商預(yù)留5年保修金。住宅擴建部分由開發(fā)商保修兩年，其他部分按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。改造資金由開發(fā)商出資，改造后新增房屋的權(quán)益按協(xié)議約定，加層部分歸房地產(chǎn)公司所有，按商品房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

提議8年過了資金和居民兩大關(guān)

記者從相關(guān)渠道了解到，華師大三村加裝電梯的設(shè)想最早于8年前提出，2008年業(yè)委會開始調(diào)研、征求居民意見，但直到兩年前中國公益總會房屋改善委員會與安奉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的加入，事情才真正有了眉目。此后的幾年間，中國公益總會房屋改善委員會、居委會、業(yè)委會及部分居民也曾實地走訪已試點成功的三個小區(qū)“取經(jīng)”，并逐步征得了所涉樓內(nèi)全體業(yè)主及小區(qū)2/3業(yè)主的同意。

“這個模式的優(yōu)點在于基本解決了以往電梯及建設(shè)資金無法落實的問題，也少了很多因交費意見不一致而產(chǎn)生的居民糾紛?！敝袊婵倳课莞纳莆瘑T會秘書長陸永安告訴記者，相比電梯由電梯企業(yè)捐贈，其余費用由政府、企業(yè)、居民共同承擔(dān)的模式，通過加層出售來獲取電梯及安裝建設(shè)費用無疑更為合理，他同時表示，按照目前設(shè)計的方案，居民物業(yè)費將有所調(diào)整，每平方米建筑面積增長0.49元，由此補貼電梯運行產(chǎn)生的電費和例行維修保養(yǎng)費用，除此之外，還將給電梯企業(yè)預(yù)留5年的維保費用，這筆資金將在銀行設(shè)立一個獨立賬戶，物業(yè)公司對資金流向進(jìn)行監(jiān)管。

若是電梯運行中發(fā)生了事故，也將由保險公司進(jìn)行理賠，因為保費已包含在前期成本中一并支付了。在陸永安看來，他們的推進(jìn)工作考慮已非常周全，然而在向政府部門申請的過程中卻遭遇了卡殼，遲遲未能得到批準(zhǔn)。

走市場化路線層層審批遭遇擱淺

事實上，這一模式早在10年前就已有了成功的先例――閘北區(qū)的陸豐小區(qū)，通過加層加裝電梯，解決了電梯安裝和建設(shè)費用。接著，一些小區(qū)也紛紛效仿，截至目前全市范圍已有長寧區(qū)威寧小區(qū)、普陀區(qū)平利路共三個小區(qū)試點基本成功。但這幾個成功試點的小區(qū)與華東師大三村還略有不同，前者都是讓原居住在底樓的居民搬到了頂樓，空出來的場地供社區(qū)服務(wù)使用（如居委會辦公室、居民活動室等），其中政府主導(dǎo)因素較多，而后者走得基本是市場化路線。

記者從上海市房屋土地資源管理局獲悉，盡管“華東師大三村模式”看起來很美好，但具體落實操作時涉及的部門卻很多。根據(jù)市房管局的意見，多層舊住房加層和多層舊住房加裝電梯是兩個不同的概念，其法律政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的使用、項目運作模式等均有較大差異?！凹訉雍蠼ㄖ娣e擴容，入住人數(shù)增多等問題，首先需要立項，而土地的取得、出售在規(guī)劃上又有系列規(guī)定”市房管局一位業(yè)內(nèi)人士說，要想對舊住房加層，就不得不按照基本建設(shè)程序的規(guī)定，向相關(guān)部門辦理項目立項、開發(fā)資質(zhì)獲取、規(guī)劃許可、項目報建、施工許可和竣工驗收等審批和備案程序。當(dāng)然，除了這些之外，水電煤等相關(guān)配套也必須全部到位。

記者了解到，到目前為止本市已有華東師大三村、上南九村、陽光三村、萬峰小區(qū)等6個小區(qū)完成了小區(qū)2/3以上和要改造的樓棟業(yè)主全部同意征詢簽名工作，只等相關(guān)部門審批通過即行開始“華東師大三村模式”的試點，但目前尚未有進(jìn)一步的消息。