房貸利率的升降向來是國內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)所在，央行2012年接連兩次下調(diào)人民幣貸款利率的利好，將會(huì)從今日起體現(xiàn)，多數(shù)“老房奴”獲得“減負(fù)”。

目前銀行利息調(diào)整有三種形式：一是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初(通常是1月1日起)執(zhí)行新利率；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年，調(diào)整執(zhí)行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新利率。

2012年6月8日和7月6日央行曾兩度降息，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的7.05%下調(diào)至6.55%，共計(jì)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于目前多數(shù)銀行的住房按揭貸款利率按“次年調(diào)整”的方法計(jì)算，即從利率調(diào)整后的第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當(dāng)天的新利率執(zhí)行，所以對2012年6月8日前申請貸款的“老房奴”來說，2012年一直執(zhí)行的是降息前的利率，而從今日起則執(zhí)行新利率，多數(shù)購房者能享受到降息之后的實(shí)惠，正式享受每月少還月供的福利。

以100萬元20年期等額還款為例，2012年6月8日前，當(dāng)房貸年利率為7.05%時(shí)，借款人的月供為7783.03元；而今日起，房貸年利率執(zhí)行6.55%的標(biāo)準(zhǔn)，則借款人的月供為7485.20元，月供要比以前少297.83元。

不過，盡管多數(shù)市民都希望盡快還款，“無債一身輕”，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在沒搞清新的還款金額前，最好按以前的金額還款，以免還款金額不足，從而影響個(gè)人信用記錄。

上述人士建議，在2011年之前能夠做到7折房貸的購房者，最好不要提前還款，因?yàn)?折以后的利率可以說非常低，完全可以用提前還款的預(yù)算獲得比減少的利息更多的收益。

此外，對于等額本金還款已經(jīng)超過5年的貸款者不宜提前還款。因?yàn)橘J款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說已經(jīng)本金更多，所有從資金的利用成本來說，可以考慮其他投資渠道。特別是如果有年收益率超過銀行房貸利率的渠道，更應(yīng)該利用好資金。

總的來說，處于還款初期和手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能獲得較高的其他投資收益時(shí)，選擇提前還款還是比較劃算的。