正如同很多行業(yè)關(guān)注者所了解的那樣，隨著近年來國家對于高爾夫及別墅用地的停批，我國高爾夫地產(chǎn)的供應(yīng)出現(xiàn)持續(xù)性的減少。同時伴隨2010年第一個全國性國土空間開發(fā)規(guī)劃《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》的發(fā)布，對土地開發(fā)進(jìn)行了更為嚴(yán)格的控制機(jī)制，也直接導(dǎo)致了國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)的水漲船高。然而縱觀國內(nèi)整個行業(yè)，有相當(dāng)一部分的高爾夫球會和高爾夫地產(chǎn)卻依然無法擺脫經(jīng)營慘淡、效益低下的現(xiàn)狀，處在一個尷尬的境遇。是什么原因?qū)е孪∪蓖恋貎r值被低估？高爾夫地產(chǎn)的真正價值鏈又在哪里？小編帶你一一解謎。
難以估量的高爾夫地產(chǎn)價值
據(jù)調(diào)查顯示，高爾夫愛好者每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等一線城市，其增長率甚至達(dá)到25 %以上。除此外，還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者喜愛來內(nèi)地打球,粗略估計為30～50萬人次/年。打球客的增多，意味著高爾夫地產(chǎn)潛在消費客戶的增多。高爾夫樓市的前景向好發(fā)展，這成為了不少開發(fā)商壯膽前行的首要勇氣。
綠草如茵的高爾夫球場，其開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，但對高爾夫資源的利用遠(yuǎn)不限于景觀資源，有專家指出高爾夫模式對周邊地產(chǎn)的升值具有強勁的拉動作用。資源的稀缺性決定了帶有高爾夫球場的別墅項目往往具有很高的投資價值。據(jù)記者了解，在歐美國家，高爾夫別墅區(qū)的升值幅度是其他別墅項目的6倍之多，在我國也能高出30%，就連高爾夫球場周圍的住宅單價比一般樓盤高17%以上。
經(jīng)營項目單一，導(dǎo)致收入有限
面對著如此高速發(fā)展的市場，地產(chǎn)商們卻舉步維艱。截止2012年，中國現(xiàn)存近600個高爾夫球場中，除了少數(shù)大型高爾夫地產(chǎn)依靠規(guī)模優(yōu)勢和優(yōu)秀的經(jīng)營理念而取得驕人的業(yè)績，約50%-60%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。高爾夫地產(chǎn)橫跨高爾夫、地產(chǎn)（尤其別墅）、奢侈品、酒店、健身、娛樂等領(lǐng)域，屬于典型的綜合物業(yè)經(jīng)營。然而大部分高爾夫?qū)嶓w經(jīng)營中主要集中于住宅類、酒店等物業(yè)，而商業(yè)、娛樂、休閑類產(chǎn)品經(jīng)營較少，從而導(dǎo)致了收入模式單一、項目單調(diào)、缺乏特點，經(jīng)營狀況每況愈下。
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高爾夫球場 |
面積 |
球洞數(shù) |
物業(yè)形式 |
經(jīng)營模式 |
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貴龍國際 |
20000 |
72 |
莊園、度假村、別墅、酒店、廟宇、民俗街、博物館 |
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名人國際 |
3000 |
27 |
別墅、酒店、會所度假村 |
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華凱鄉(xiāng)村 |
900 |
18 |
運動設(shè)施、會所 |
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東方高爾夫 |
1100 |
18 |
被別墅區(qū)包圍 |
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艾利楓社 |
3700 |
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會所、別墅、酒店式公寓 |
封閉式 |
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香山國際 |
2800 |
27 |
香山清琴、會所，球場邊 |
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萬柳高爾夫 |
2700 |
27 |
萬城華府、會所，鄰近房產(chǎn) |
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鴻華國際 |
2027 |
18 |
球場內(nèi)高爾夫住宅、會所 |
會員制 |
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加州水郡 |
1800 |
27 |
會所，酒店 |
會員制 |
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森林假日 |
6000 |
36 |
住宅、會所、酒店、度假 |
封閉式 |
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金色河畔 |
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18 |
周邊住宅、會所 |
會員制 |
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佘山國際 |
2200 |
18 |
別墅、會所 |
會員制 |
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萬馬俱樂部 |
4000 |
27 |
酒店、娛樂、莊園 |
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觀瀾湖 |
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18 |
別墅、會所、娛樂、酒店 |
會員制 |
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仙村國際 |
1430 |
18 |
會所、別墅 |
會員制 |
高爾夫地產(chǎn)價值鏈的延伸
大部分的開發(fā)商將高爾夫地產(chǎn)理解成“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，但實質(zhì)兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進(jìn)達(dá)致整體開發(fā)共贏的效果。
不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，沒有將這一稀缺物業(yè)真正發(fā)揮到極致。而高爾夫作為一種綜合性資源，包含了景觀、商務(wù)、客戶平臺等更廣闊的內(nèi)涵，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。
整合資源特色，豐富產(chǎn)品線
縱觀整體市場，虧損的項目中，物業(yè)產(chǎn)品大多雷同，缺乏項目特色。因為當(dāng)前高爾夫地產(chǎn)開發(fā)，主要將關(guān)注點放在住宅物業(yè)上，利用住宅銷售平衡整體財務(wù)，同時配套少量的酒店、會所、度假類產(chǎn)品，最終導(dǎo)致項目平庸，缺乏吸引力，最終球場經(jīng)營虧損。而那些在國內(nèi)較有影響力的高爾夫項目，除了球場設(shè)計有足夠吸引力外、其產(chǎn)品鏈一般較為豐富，經(jīng)營項目多元化。比如坐落于貴州紫林山國家森林公園的“貴龍國際”，盡管甚至還尚未完全完工，但是卻已經(jīng)在國內(nèi)外引起廣泛關(guān)注，一方面是因為其獨特的位置和環(huán)境因素，加上多樣化的72洞的國際錦標(biāo)級高爾夫球場（分為四個各具特色的獨立球場），還有總占地近兩萬畝的周邊各類配套設(shè)施，除了一般高爾夫度假中心所擁有的游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、SPA等基礎(chǔ)設(shè)施以外，項目內(nèi)的民俗博物館、酒吧街、廟宇等也妙趣橫生，所以在這些輔助因素的影響下，其開發(fā)的貴龍高爾夫莊園和別墅區(qū)也儼然成為一個高尚的國際社區(qū)。類似的案例還有國內(nèi)的佘山和觀瀾湖。
高爾夫會員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴(kuò)大項目影響力，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅、商業(yè)房產(chǎn)、娛樂設(shè)施的潛在客戶。同時往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)通常是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應(yīng)在購買高爾夫住宅時會有一定的群聚效應(yīng)。而這一因素在高爾夫地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中應(yīng)當(dāng)充分運用。
