“建設用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉型；同時，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局?！鄙虾＝卺尫帕斯I(yè)地產倒逼城市開發(fā)的信號：實行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市重點產業(yè)項目出讓年期可為20~50年。

這被業(yè)內解讀為物流地產的利好。5月12日，上海市經信委、市規(guī)土局召開了產業(yè)用地新政解讀會，根據上海城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，未來上海存量工業(yè)用地將作為土地盤活的突破口。

據世邦魏理仕研究統(tǒng)計，上?！?30”大限前可能出現一手工業(yè)用地集中成交?！耙皇滞恋毓獪p少和工業(yè)用地用途轉變合力促進二手工業(yè)土地和物業(yè)市場發(fā)展?！?世邦魏理仕工業(yè)及物流服務部中國區(qū)負責人、高級董事羅瑾分析指出。

隨著電子商務爆炸式增長刺激了國內物流基礎設施整體升級，平安等投資機構也開始積極尋求國內物流地產投資機會。企業(yè)和機構都在籌劃或落實著產業(yè)地產私募基金，一時間，產業(yè)地產資金流涌動，但國內基金公司份額較小，尚難以抗衡，主要通過入股大型私募股權公司的形式進入。

電商興起是主因

“物流地產的興起，電商自建具有非常大的推助作用。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄指出，目前，阿里、京東、大物流(順豐[微博]、德邦、圓通[微博]等)都在搶物流、倉儲市場。其他公司優(yōu)勢不明顯?？傮w而言，物流地產還是以普洛斯、嘉民等外資巨頭為主流開發(fā)商。

“馬云和地方政府談項目，都是1000畝以上談的。” 羅瑾透露，以上海為例，用地指標一年只有1萬畝，每個區(qū)分攤下來最多1000畝，撇開住宅和其他配套，可能工業(yè)用地指標只有300至400畝。

2013年，阿里、銀泰集團聯(lián)合復星集團、順豐集團等物流公司以及相關金融機構，共同組建的“菜鳥網絡科技有限公司”正式成立。菜鳥的模式是自建自營+第三方配送+物流配送安裝體系。

世邦魏理仕的數據顯示，菜鳥的自有物業(yè)分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等9個城市。除了天津拿地1500畝，投30億做物流中心，阿里巴巴[微博]還在成都拿下1000畝做倉儲設施，在浙江金華拿地1500畝建物流園，在廣州耗69億，又在上海、深圳前海拿地。

據一位長期跟蹤電商物流業(yè)的業(yè)內人士稱，菜鳥“在300多個城市布點”，往往一個項目就占地千畝?！暗⒗锬玫暮芏嗟貕K尚處于與地方政府協(xié)商階段，并沒有實質性進展?！?/p>

一位接近菜鳥的人士透露，菜鳥的股東有很多個，比如復星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鳥的名義去和政府談土地。

相比阿里巴巴，京東和蘇寧的步伐明顯更快。與阿里巴巴不同的是，京東已經將物流地產打包進資產包，據該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米。京東宣稱還將進一步在三線和一線城市擴大版圖。

截至2013年12月31日，京東已在中國130萬平米的區(qū)域建82個倉儲中心，進34個城市建物流中心。

電商能夠圈到這么多地，與地方政府導向有關，地方政府認為電商做物流地產是地方產業(yè)結構轉型，項目落地后又能帶來稅收。

產業(yè)地產PE適時涌入

一位大宗交易人士透露，資金現在都在關注物流地產，投資回報率高于寫字樓，而且現在價格便宜，資產價格的升值空間也大。

以上海為例，世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優(yōu)質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。全國倉庫的平均投資回報率高達6.7%，高于寫字樓。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會研究局副局長楊再平[微博]曾對媒體表示，保險公司、信托公司、基金公司近來都躍躍欲試，希望通過工業(yè)地產投資基金、信托等金融產品為工業(yè)地產企業(yè)打開一條暢通的融資渠道。

世邦魏理仕研究部根據公開信息整理的數據顯示，2013年5月至今，各路資金已經在物流地產上投入了超過250億人民幣(6.2338, 0.0003, 0.00%)：包括2013年菜鳥網絡投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團增資5億美元；2013年8月，凱雷投資、The Townsend Group聯(lián)合投資上海宇培達2億美元；2013年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣(其中18.57億港幣投向海爾電器旗下日 日順物流)于海爾集團；今年2月，國內某保險公司、中銀集團投資有限公司聯(lián)合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國。普洛斯集團首席執(zhí)行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間里使用上述投資資金繼續(xù)在中國擴張。

以普洛斯模式為范本的萬通控股和上海宇培所籌備的產業(yè)地產基金，將很有可能成為國內產業(yè)地產核心型基金和增值型基金嶄新而有力的突破案例。

日前，萬通控股已經封閉了去年發(fā)行的20億元規(guī)模的第一只工業(yè)地產基金，在這只成功募集并順利并購6個完整物業(yè)項目的基金之后，萬通在2014年又準備再籌集工業(yè)地產基金二期，規(guī)模依然是20億元。目前，萬通持有以及待建的工業(yè)地產可出租建筑面積已經超過120萬平米，在國內僅落后于普洛斯。

無獨有偶，平安不動產近日從領盛投資管理手中收購了一位于四川成都的物流倉儲物業(yè)。平安不動產工業(yè)物流團隊自去年5月成立以來，已鎖定了總租賃面積約80萬平米，總投資額約30億的項目。

如此密集的產業(yè)地產私募基金涌現，與市場資金的供給量大有關聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金，以及看好國內產業(yè)地產前景的海外資本，成為產業(yè)地產基金的踴躍參與者。

當然，資金潮涌動之下潛在風險也顯而易見：在很多產業(yè)園區(qū)仍然熱衷于打著“政策擦邊球”以及整個領域都缺乏統(tǒng)一標準的情況下，產業(yè)地產基金的安全穩(wěn)健仍是未知之數。