昨日，記者援引住建部一位相關(guān)司局的人士透露稱，自年初以來，部里的定調(diào)就是“除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。但不會明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺觥薄?/p>

報道一出，便迅速引起了市場的廣泛關(guān)注。

事實上，今年以來，樓市的現(xiàn)狀一直難言樂觀，在不少城市房價暴跌的背景下，各地政府更是頻頻出手救市。雖然上述消息尚未得到官方證實，但依舊引人遐想。而如果消息屬實，此舉真的能夠挽救目前樓市的頹勢嗎?

消息稱除北上廣深其他城市限購可自行調(diào)節(jié)

據(jù)報道，今年4月前后，國內(nèi)房地產(chǎn)投資建設(shè)數(shù)據(jù)和銷售情況都在降溫。南寧、鄭州、銅陵、無錫等地紛紛出臺放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補(bǔ)貼等政策，鼓勵消費(fèi)者購房。

日前，許多媒體報道稱，“住建部正在研究除北京、上海、廣州、深圳4城市外，其它城市的樓市限購政策可自行調(diào)節(jié)，但不會明確發(fā)文。”

對此，報道也援引住建部法規(guī)司副司長徐宗威介紹表示，過去幾年，中央發(fā)了很多樓市調(diào)控的政策，地方政府對于中央的總體要求和理解也很一致。“目前，雖然很多城市房地產(chǎn)銷售額、銷售面積明顯下滑，但國務(wù)院并沒有準(zhǔn)備新的調(diào)控政策?！毙熳谕f，由于各地樓市情況和市場需求不同，如果再制定統(tǒng)一調(diào)控政策，反而不利于樓市發(fā)展。

另據(jù)有關(guān)人士透露，以往，樓市限購政策由住建部起草，最終往往是由國務(wù)院辦公廳名義下發(fā)，但截至目前為止，國務(wù)院辦公廳也并沒有收到相關(guān)文件草案。

此外，上海證券報也對此援引接近住建部的權(quán)威人士確認(rèn)稱，上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度?！霸跊Q策層看來，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因為之前(房價)上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調(diào)整?！痹撊耸糠Q。

“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在企業(yè)層面還沒有得到這個消息。但我們感覺這個政策執(zhí)行的可能性很大，無論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來?！敝性禺a(chǎn)首席運(yùn)營官李文杰表示。

限購四年：頗受爭議

事實上，上海證券報還報道稱，限購，這個具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。

為應(yīng)對部分城市房價過快上漲，兌現(xiàn)“一定要把房價上漲趨勢控制住”的承諾，2010年4月，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計，目前有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房價的過快上漲。

縱觀四年限購歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商，成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當(dāng)企業(yè)和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時，住建部有關(guān)人士曾私下無奈地表示，“目前除了行政性強(qiáng)行限購，誰還有更好的調(diào)控房價的辦法，我們虛心求教?！?/p>

報道還表示，一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等，而多數(shù)變相或直接的松綁，都以地方政府否認(rèn)、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層面對執(zhí)行限購政策的決心。

不過，限購的威力在2013年已經(jīng)開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢反彈，并帶來房價再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外，市場面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，對市場潑了盆冷水。再加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

未來調(diào)控怎么走?

而在如此的背景下，樓市調(diào)控的未來走向，自然成為了市場的關(guān)注焦點(diǎn)。

蘭州晚報報道表示，“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時間窗口，讓市場的歸市場，政府的歸政府?！比?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。本屆政府對待樓市調(diào)控的態(tài)度，2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。

住建部副部長仇保興之后的一次內(nèi)部發(fā)言做了進(jìn)一步闡釋：“調(diào)控房地產(chǎn)市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替?！?/p>

這無疑是將限購放松與否的權(quán)力交給了地方政府，剩下的問題只是什么時候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

另外，據(jù)上海證券報也援引一家大型房企高管分析表示，“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見?！?/p>

也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫，為重新考量限購等政策提供了條件。

今年的政府工作報告中重申，中國將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。即，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確指出，今年將實施的房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo)，就是對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫存。

市場將上述動向解讀為：中央對今年房地產(chǎn)市場基本態(tài)勢已“心中有數(shù)”，限購政策或存在松動的空間。

同時，根據(jù)上海證券報在多個二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟(jì)增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強(qiáng)烈。一些城市也已陸續(xù)出臺松綁政策。與過去兩年不同的是，這些放松限購的政策基本得到認(rèn)可。

對此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興表示，這個方向沒錯。他分析，今后中央不會再出臺全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為：其一，將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城因地分類調(diào)控，以地方政策為主;其二，實行“雙向調(diào)控”政策，即一、二線熱點(diǎn)城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調(diào)控方向難以改變，調(diào)控力度也難以放松，同時，增加中小戶型住房的供應(yīng)，對于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持;其三，對三、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“今年以來我國房地產(chǎn)市場明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況，為此必須實施分類調(diào)控?！壁w路興說。

限購松綁就能拯救樓市嗎?

那么，限購的松綁究竟能不能拯救樓市呢?

北京青年報對此報道表示，現(xiàn)在的問題是，即便非一線城市全面放開限購，這一針雞血就能夠讓樓市重新煥發(fā)活力?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限購從2011年執(zhí)行以來，其實效果已經(jīng)遞減，對于很多城市，限購年限都是一年，其實購房人想符合條件非常容易。限購在影響市場的因素中，比例已經(jīng)不足一成。

“限購政策是結(jié)合戶籍起到效果的，實際全國除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配，這種情況下，特別是三、四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響本來就不大?！睆埓髠フf。

另外，不少行業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，如果真像傳聞，除北上廣深，各地限購自行調(diào)整，這也是象征意義更大。言下之意，只要銀行不放錢，樓市還是堪憂，降價也是預(yù)期之中的事情?，F(xiàn)在樓市缺的是錢，而只有銀行有源源不斷的“活水”，這才是救市的關(guān)鍵。

中國新聞網(wǎng)5月7日也援引北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)介紹稱，“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場作用并不會很明顯，在很多二三線城市，限購政策在前幾年便已經(jīng)事實上放松甚至取消了?！?/p>

陳國強(qiáng)認(rèn)為，要想真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的有效激活，單靠限購松綁并無多大作用，市場各主體均需理性面對——政府在收稅、信貸等多方進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)商作出適度讓利，購房者恢復(fù)購買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實現(xiàn) 各方共贏，相反這場樓市博弈戰(zhàn)線將可能被進(jìn)一步拉長。

對此，蘭州晚報也報道表示，高策地產(chǎn)董事長陶紅兵也認(rèn)為放松限購對預(yù)期的影響要大于實質(zhì)影響，因為在戶籍并不嚴(yán)苛的二三線城市，限購目前的實際意義已不大。

過去6年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。

那么，信貸會再次大放水嗎?巴克萊銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健認(rèn)為不會，處在高收益貨幣市場基金的競爭中，銀行在2013年下半年的融資成本已經(jīng)上升。退出限購后，聶梅生提出，可以通過限制第三套房的貸款、提高房產(chǎn)稅來遏制投資沖動?！凹热皇袌鲆呀?jīng)自行做出了調(diào)整，為什么不能讓過去房價上漲時制定的政策退出歷史舞臺，不再通過行政手段調(diào)控樓市，使用更市場化的信貸和稅收政策?”