北美華人科技工商聯(lián)合會(huì)近日在紐約舉行一場(chǎng)“視野與創(chuàng)新”年會(huì)房地產(chǎn)主題論壇。參會(huì)的不少業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)本地市場(chǎng)有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國(guó)買樓的中國(guó)人，應(yīng)該說(shuō)賺的少，虧的多，七成虧了?！比f(wàn)科（美國(guó)）控股公司董事及法律顧問徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國(guó)樓市總體不錯(cuò)，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時(shí)也要看到地價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。“美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)其實(shí)很大，這是（投資時(shí)）最大的風(fēng)險(xiǎn)，投資收益如何要看能不能把握好時(shí)機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！边@一觀點(diǎn)值得關(guān)注。

中國(guó)投資者赴美投資房地產(chǎn)日漸增多，中國(guó)人在美國(guó)樓市大賺特賺的報(bào)道又讓更多人動(dòng)了心思。不過，如果出于資產(chǎn)保值增值和投資多元化，美國(guó)房地產(chǎn)或許是不錯(cuò)選擇，但其投機(jī)空間其實(shí)并不大，且蘊(yùn)含著不小風(fēng)險(xiǎn)。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進(jìn)入美國(guó)樓市，最后弄不好雞飛蛋打。

購(gòu)房流程復(fù)雜繁瑣

與國(guó)內(nèi)的購(gòu)房流程相比，美國(guó)的購(gòu)房流程細(xì)致瑣碎得多。“想在看房那十幾天的行程內(nèi)把買房的事定下來(lái)是完全不可能的，必須專門再去一趟?！?北京某律師事務(wù)所的一位律師殷國(guó)華說(shuō)。

美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會(huì)美國(guó)總部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副會(huì)長(zhǎng)RobEmerick詳細(xì)講解了美國(guó)購(gòu)房流程。

與中國(guó)不太一樣，購(gòu)房者想在美國(guó)買房，第一步必須找一個(gè)房屋經(jīng)紀(jì)人，也就是房屋中介，因?yàn)樵诿绹?guó)，即使是新房也是通過經(jīng)紀(jì)人來(lái)銷售的。在美國(guó)，房屋經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)很遵守職業(yè)道德，一般不會(huì)發(fā)生經(jīng)紀(jì)人坑蒙購(gòu)房者的情況，甚至經(jīng)紀(jì)人會(huì)主動(dòng)幫助購(gòu)房者挑房子的毛病。

在美國(guó)找到經(jīng)紀(jì)人之后，購(gòu)房者必須和經(jīng)紀(jì)人簽訂購(gòu)買代理合同，并和經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)要購(gòu)買什么樣的房屋以及付款方式。由于一般中國(guó)人在美國(guó)沒有綠卡，也就沒有信用額度，是不可能貸款的，只能用現(xiàn)金支付，但是購(gòu)房者可以和經(jīng)紀(jì)人商量分幾次支付這筆現(xiàn)金，只要經(jīng)紀(jì)人同意，就不會(huì)有什么問題。

隨后，購(gòu)房者需要按照經(jīng)紀(jì)人的要求填寫相關(guān)表格。這時(shí)，經(jīng)紀(jì)人往往要求購(gòu)房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進(jìn)行托管，以表明購(gòu)房者的誠(chéng)意。如果買賣不成，一般情況下定金會(huì)全額退還，除非合同中另有規(guī)定。另外與中國(guó)不太一樣的一點(diǎn)是，盡管房屋買賣中需要支付給經(jīng)紀(jì)人最高6%房屋總價(jià)的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。

與經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行完前期的工作后，經(jīng)紀(jì)人一般會(huì)找出符合購(gòu)房者要求的房子，并和購(gòu)房者一起參觀這些房子。由于美國(guó)沒有期房出售的制度，買到的全是現(xiàn)房，所以購(gòu)房者可以一邊參觀一邊了解周邊環(huán)境、社區(qū)等等情況。

看房是買房過程中最艱苦和最重要的一步，在看房過程中需要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況不斷修正自己在戶型、價(jià)格和區(qū)域等方面的要求?？粗行膬x的房子后，購(gòu)房者可與經(jīng)紀(jì)人根據(jù)周邊房子的價(jià)格確定一個(gè)合理的房屋價(jià)格，并開始審閱未簽署的合同。

接下來(lái)重要的一步是購(gòu)買保險(xiǎn)。購(gòu)房者可以自主選擇保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)額度，最主要的保險(xiǎn)有三種：房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)主要針對(duì)將來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)性損傷投保，但是也可以對(duì)屋內(nèi)的家具電器投保，保險(xiǎn)有效期5~10年，300~3000美元；產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)主要是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)的問題，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，這種保險(xiǎn)會(huì)賠付一切損失，300-700美元；homeowner'sinsurance，這是一種很復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙，把房子給燒了，或者客人來(lái)做客，在你家里受了傷。

有統(tǒng)計(jì)稱，交易時(shí)，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（放心保）費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占房?jī)r(jià)的3%至5%。

弄清收益率并不簡(jiǎn)單

“我們這有很多中國(guó)客戶，來(lái)了就要問收益率。我對(duì)他們說(shuō)，還是建議去別的地方找，因?yàn)槁D樓市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一點(diǎn)3%至６％，最多不會(huì)超過6%，”紐約樂為房地產(chǎn)公司金融分析和亞洲市場(chǎng)總監(jiān)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王瀚告訴新華網(wǎng)記者。

值得注意的是，上述收益率是基于租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流計(jì)算出來(lái)的。如果純粹投機(jī)倒賣，最后收益率能有多少是個(gè)大大的問號(hào)。

“作為個(gè)人投資者，在美國(guó)買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最后的收益完全要看市場(chǎng)走向，”王瀚說(shuō)。

針對(duì)近期一個(gè)中國(guó)人在北京賣一套房在美國(guó)休斯敦買六套房的報(bào)道，美國(guó)畢達(dá)哥拉斯投資管理公司董事總經(jīng)理米切爾?董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實(shí)現(xiàn)8%的收益率是可能的?！暗诩~約不太可能實(shí)現(xiàn)8%。紐約收益率大概是3%，波士頓大概5%?！?/p>

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰(shuí)也無(wú)法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個(gè)好的本地投資顧問。”

“投資美國(guó)房地產(chǎn)的收益率能達(dá)到多少？這個(gè)很難講，”萬(wàn)科（美國(guó)）控股公司董事及法律顧問徐維嘉說(shuō)，要看個(gè)人情況、稅務(wù)安排，無(wú)法籠統(tǒng)的分析和下結(jié)論。

美國(guó)房屋持有成本很高

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與中國(guó)有顯著不同。中國(guó)投資者在投資美國(guó)樓市之前，需要對(duì)美國(guó)相關(guān)的稅收、物業(yè)管理等法規(guī)有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。業(yè)內(nèi)人士提醒，這些稅費(fèi)成本不是個(gè)小數(shù)目，特別是對(duì)于國(guó)外投資者來(lái)講。

紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳世英說(shuō)，美國(guó)的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學(xué)區(qū)的房子房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)都很高。

位于曼哈頓的一套200萬(wàn)美元的公寓，每月的物業(yè)費(fèi)加房地產(chǎn)稅大約2500美元（約合1.5萬(wàn)元人民幣）至3000美元（約合1.8萬(wàn)元人民幣）之間，一套60萬(wàn)美元的小公寓每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬(wàn)元人民幣）之間。新澤西、長(zhǎng)島等地一個(gè)200平方米左右?guī)≡旱莫?dú)立住宅房地產(chǎn)稅每月1000美元左右。

而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

全美華裔經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熊寶寶說(shuō)，衡量房地產(chǎn)價(jià)值要從兩個(gè)方面綜合考量：其一是出租價(jià)格減去持有成本（房地產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、空置率等等）除以買價(jià)，每年在加州能獲利5%左右就很不錯(cuò)了，在得克薩斯等州利潤(rùn)可能會(huì)高一些；其二是房屋增值潛力。

而徐維嘉說(shuō)，投資美國(guó)樓市，人是不是在美國(guó)很重要。“對(duì)于外國(guó)人，錢要從美國(guó)出境，一下子要抽掉30%的稅，成本很大”。

到美國(guó)買樓的中國(guó)人七成虧了

北美華人科技工商聯(lián)合會(huì)近日在紐約舉行一場(chǎng)“視野與創(chuàng)新”年會(huì)房地產(chǎn)主題論壇。參會(huì)的不少業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)正在復(fù)蘇，但應(yīng)關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)本地市場(chǎng)有充分的調(diào)研和了解，不能盲目投資。

事實(shí)上，在美國(guó)炒房的成本很高。首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住后，才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時(shí)間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購(gòu)房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委托給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

某移民投資公司總經(jīng)理總結(jié)認(rèn)為：“到美國(guó)買樓的中國(guó)人，應(yīng)該說(shuō)賺的少，虧的多，七成虧了?！?/p>

徐維嘉認(rèn)為，現(xiàn)在美國(guó)樓市總體不錯(cuò)，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時(shí)也要看到地價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)?！懊绹?guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)其實(shí)很大，這是（投資時(shí)）最大的風(fēng)險(xiǎn)，投資收益如何要看能不能把握好時(shí)機(jī)，作為投資者一定要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

米切爾?董說(shuō)，如果中國(guó)的投資者想使投資組合更為多元化，來(lái)美國(guó)投資房地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但其中的風(fēng)險(xiǎn)因素必須充分考慮。

中國(guó)復(fù)星地產(chǎn)控股公司戰(zhàn)略投資總監(jiān)梁雅娜建議，對(duì)于小投資者來(lái)說(shuō)，首先要看對(duì)本地市場(chǎng)是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標(biāo)。“如果是想追求兩三年翻一番、然后再轉(zhuǎn)手，是不太可能的。在美國(guó)沒有那么快的增值預(yù)期。但投資美國(guó)樓市的現(xiàn)金收益不錯(cuò)，如果長(zhǎng)期持有，每年拿5%到8%的現(xiàn)金收益還是不錯(cuò)的。在中國(guó)，房屋租金和買價(jià)比可能只有2%至3%”。