隨著低谷期新建項(xiàng)目在2015年逐漸上市，迪拜房?jī)r(jià)變得不太樂(lè)觀供圖/東方IC

網(wǎng)曝李晨求婚范冰冰，欲送范冰冰迪拜豪華別墅。為什么是迪拜的別墅，而不是紐約、東京或是巴黎的別墅？因?yàn)榈习菔钦嬲耐梁乐?，更為關(guān)鍵的是，這里的房?jī)r(jià)還沒(méi)有想象的貴。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，這兩年中國(guó)人至少在迪拜砸下了3.5億美元，投資各類房產(chǎn)。

很多人可能不知道，迪拜10%的常住人口是中國(guó)人，迪拜的第一大貿(mào)易伙伴是中國(guó)，目前在阿聯(lián)酋經(jīng)營(yíng)的中國(guó)企業(yè)約有4200家；在迪拜工商會(huì)登記注冊(cè)的中國(guó)企業(yè)超過(guò)3000家。作為重要樞紐，大量中國(guó)人在迪拜做生意打拼，他們中不少人也在迪拜參與房產(chǎn)投資。根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年大約有1000名中國(guó)個(gè)人投資者斥資近3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規(guī)模增長(zhǎng)了近兩倍。

炒房團(tuán)曾損失慘重

迪拜買房，對(duì)溫州、臺(tái)州商人來(lái)說(shuō)并不陌生。在上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，中國(guó)投資客、印度投資客曾經(jīng)匯聚在這個(gè)奢靡之城，大家用擊鼓傳花的方式，塑造了中東一大樓市泡沫，有些人掙到了錢，有些人損失慘重。

從阿拉伯灣南岸的一個(gè)封閉的小漁村，到享譽(yù)全球的中東金融中心與世界奢華之都，迪拜只用了不到30年的時(shí)間。從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，迪拜政府開(kāi)始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，迪拜海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業(yè)灣以及迪拜樂(lè)園，這些大型項(xiàng)目無(wú)一不是世界商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿之作，不僅為迪拜帶來(lái)了大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，而且為迪拜提供了源源不斷的旅游收入與就業(yè)機(jī)會(huì)。

2002年開(kāi)始，迪拜樓市開(kāi)始向外國(guó)人開(kāi)放，自此房?jī)r(jià)一路上漲，2008年達(dá)歷史最高水平。在迪拜打拼多年的臺(tái)州商人張先生告訴北京青年報(bào)記者： “2001年，當(dāng)?shù)匾淮豹?dú)立別墅每平方米只要8000元，到金融危機(jī)之前，房?jī)r(jià)漲至最高峰，每平方米漲到4萬(wàn)多元。普通公寓的價(jià)格在最高時(shí)也達(dá)到了每平方米二三萬(wàn)元人民幣?！?/p>

“很多人看到暴利，轉(zhuǎn)行專門炒房，包括華商在內(nèi)，這個(gè)來(lái)錢比傳統(tǒng)貿(mào)易快很多。剛開(kāi)始一套兩套，最后是大家一起整層買，整幢買?！睆埾壬Q，“全世界的炒房團(tuán)都來(lái)，印度人最多，一個(gè)印度人買了五十幢別墅。溫州、臺(tái)州人里面，只要在那邊經(jīng)商幾年的，沒(méi)有不買房子的?！?/p>

但是金融危機(jī)的突然到來(lái)，讓迪拜的樓市泡沫徹底破滅。迪拜房?jī)r(jià)開(kāi)始跳水，房?jī)r(jià)近乎腰斬。在這其中，標(biāo)志性事件是，陷入債務(wù)危機(jī)的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以償還棕櫚島集團(tuán)母公司迪拜世界集團(tuán)的部分債務(wù)。

不少在當(dāng)?shù)爻礃堑闹袊?guó)商人、專程趕到迪拜的炒房團(tuán)大多被套。面對(duì)跳水的樓價(jià)，當(dāng)時(shí)大多數(shù)人只能慶幸沒(méi)有傾家蕩產(chǎn)買樓。“很多人被折騰怕了，即便后來(lái)房?jī)r(jià)上漲也不太敢參與，寧可租房住?！睆埾壬嬖V記者。

政府主動(dòng)調(diào)控炒作

隨著金融危機(jī)過(guò)去，迪拜樓市又開(kāi)始恢復(fù)。自2012年8月到2014年年末，迪拜樓市售價(jià)和租金已經(jīng)分別上漲56%和41%，房地產(chǎn)價(jià)格和租金上漲都居世界前列。尤其是迪拜拿下2020年世博會(huì)后，房?jī)r(jià)直線反彈。但從絕對(duì)值上，依舊沒(méi)有沖過(guò)金融危機(jī)前的高點(diǎn)。

被房地產(chǎn)泡沫嚇怕的迪拜當(dāng)?shù)卣查_(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，推出了一系列調(diào)控措施。迪拜政府將現(xiàn)房登記費(fèi)用從交易價(jià)格的2%提高到了4%。由于迪拜沒(méi)有房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒(méi)有增值稅，將房地產(chǎn)登記費(fèi)用翻倍的做法成為一項(xiàng)空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

在此之后，阿聯(lián)酋中央銀行針對(duì)購(gòu)房又出臺(tái)了新的按揭貸款規(guī)定。按照該新政策的規(guī)定，若房地產(chǎn)交易價(jià)格低于500萬(wàn)迪拉姆，國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的75%，而阿聯(lián)酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)500萬(wàn)迪拉姆，則國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的65%，而本國(guó)公民能夠取得70%。

印度土豪是迪拜最大買家

從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，印度、巴基斯坦、俄羅斯、歐盟國(guó)家、中國(guó)都是迪拜樓市的名列居前的投資者來(lái)源國(guó)。根據(jù)迪拜土地管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年上半年，外國(guó)公民總共在迪拜房地產(chǎn)投資超過(guò)100億美元，位居榜首的是印度，上半年共投資28億美元。在2013年，約有1000名中國(guó)個(gè)人投資者花費(fèi)了3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規(guī)模增長(zhǎng)了約兩倍。

在迪拜，中國(guó)人聚集最多的是龍城區(qū)域。龍城是中國(guó)大陸以外最大的中國(guó)商品交易中心。該項(xiàng)目是迪拜老市集（Old dubai）東南面15公里的一個(gè)大型建筑，該建筑由2節(jié)龍頭、11節(jié)龍身、1節(jié)龍尾組成，項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)1.2公里，外部中間是透光玻璃鋼拱頂，兩旁是金屬鱗片，從天上看極似一條閃光的巨龍。

根據(jù)龍城開(kāi)發(fā)商納赫勒集團(tuán)估計(jì)，約有10萬(wàn)中國(guó)人居住在為龍城配套的國(guó)際城，是其總居住人口的一半，而該公司在龍城附近開(kāi)發(fā)的1000套聯(lián)排別墅中的一半也賣給了中國(guó)人。

“雖然前兩年迪拜房?jī)r(jià)一直處于上漲狀態(tài)，但比起歐洲、香港和新加坡，迪拜的房?jī)r(jià)還處于比較低的水平。而且受2020年世博會(huì)舉辦影響，未來(lái)可能還會(huì)有一個(gè)上漲周期。”龍城開(kāi)發(fā)商納赫勒集團(tuán)（Nakheel）董事會(huì)主席阿里·拉希德·盧塔在上個(gè)月舉行的迪拜周上表示。

170萬(wàn)全家居留簽證

去迪拜買房，和中東土豪做鄰居，有什么要求？北青報(bào)記者從海外移民中介高女士處了解，目前來(lái)看，迪拜可以投資的房產(chǎn)包括四種：一是經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)，旨在獲得居留許可；二是豪華別墅；三是其他倉(cāng)庫(kù)、酒店、商鋪等；四是大型投資，整棟房產(chǎn)。

投資第一類房產(chǎn)的，主要是為了獲得居留權(quán)，金額也較低。根據(jù)迪拜的規(guī)定，100萬(wàn)迪拉姆以上（約合人民幣170萬(wàn)元以上）的房產(chǎn)，全家即可申請(qǐng)迪拜長(zhǎng)期居留簽證。

迪拜達(dá)馬克地產(chǎn)公司行政總監(jiān)札伊德表示，迪拜永久居住，不受簽證和簽證期的約束，這種權(quán)利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女；其次，迪拜稅收少，投資沒(méi)有所得稅、交易稅、利得稅，甚至是遺產(chǎn)稅，只有一個(gè)注冊(cè)費(fèi)用，是房產(chǎn)價(jià)格的4%。

札伊德表示，迪拜房產(chǎn)收益穩(wěn)定變現(xiàn)容易，目前迪拜公寓的均價(jià)按使用面積計(jì)算約為每平方米4000美元，這一價(jià)格只是新加坡的1/3，投資年收益率穩(wěn)定在6%~8%。由于稅收少，房產(chǎn)變現(xiàn)也很容易；由于阿聯(lián)酋迪拉姆匯率與美元掛鉤，所以投資者不用擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)。

迪拜房?jī)r(jià)到底貴不貴？

因?yàn)槲飿I(yè)、景觀等不同，很難給出一個(gè)迪拜房?jī)r(jià)的平均數(shù)，但可以通過(guò)和其它城市的比較，大致反映出迪拜的房?jī)r(jià)。

根據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2014年香港高端住宅超過(guò)4000美元每平方英尺，迪拜為1000美元每平方英尺，新加坡為2000美元每平方英尺，上海優(yōu)質(zhì)樓盤和東京、紐約相當(dāng)，約1500美元每平方英尺。這樣大致折算下來(lái)，迪拜的高端豪宅還不如上海、東京、紐約貴。

迪拜租一臥室的公寓，租金在7500-17000迪拉姆，相當(dāng)于2040-3540美元；同樣的公寓，紐約的租金是1990-3240美元。同樣的公寓售價(jià)，迪拜的中位數(shù)也與紐約相當(dāng)，190萬(wàn)迪拉姆，約50萬(wàn)美元。

在第一太平戴維斯眼中，上海、莫斯科、孟買比做瘋狂過(guò)山車，而倫敦、新加坡、香港、巴黎猶如悠悠摩天輪，紐約、悉尼猶如旋轉(zhuǎn)華爾茲，東京猶如陽(yáng)光小木馬，而迪拜、里約熱內(nèi)盧起伏如秋千。他們認(rèn)為迪拜住宅價(jià)格排名居中，但波動(dòng)劇烈，表現(xiàn)無(wú)常。這種判斷一方面是對(duì)迪拜投資機(jī)會(huì)的認(rèn)可，一方面也是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的揭示。

迪拜房?jī)r(jià)飄忽不定

迪拜房產(chǎn)雖然漲幅大，但波動(dòng)也大。自2012年8月到2014年年末，迪拜樓市售價(jià)上漲56%。但在這個(gè)過(guò)程中，隨著石油價(jià)格波動(dòng)和旅游者與居民購(gòu)買力下降，2014年下半年，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)第二次低谷。到2015年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒(méi)有轉(zhuǎn)好的跡象，伴隨著低谷期新建項(xiàng)目在2015年逐漸上市，供需平衡進(jìn)一步打破，房?jī)r(jià)變得又不太樂(lè)觀了。

阿聯(lián)酋《國(guó)民報(bào)》5月報(bào)道，據(jù)迪拜土地管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)4月繼續(xù)下行，交易量7311筆，較2014年同期下降51.8%，交易額353億迪拉姆（約合96億美元），較2014年同期下降37.1%。報(bào)道稱，迪拜房市交易量從去年底就開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)下滑，其中部分原因是迪拜政府為使增長(zhǎng)過(guò)快的房市降溫出臺(tái)了一系列政策規(guī)定，包括更加嚴(yán)格的抵押貸款條件、提高房地產(chǎn)交易費(fèi)用等。

咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾均預(yù)測(cè)2015年迪拜房產(chǎn)平均價(jià)格將下降10%-20%。知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾則持更加悲觀的態(tài)度，認(rèn)為油價(jià)下跌將打擊投資者信心，預(yù)計(jì)迪拜房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格將下降20%。酒店市場(chǎng)也同樣面臨下行壓力，一季度迪拜酒店房間平均價(jià)格為273美元，較去年286美元的平均水平下降了5%。