【熱點(diǎn)觀察】樓市去庫(kù)存并非只是 “賣房”那么簡(jiǎn)單

易憲容

“去庫(kù)存”，是2016年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。不少人認(rèn)為，一年來的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行，就在于房地產(chǎn)投資的持續(xù)萎縮，而房地產(chǎn)投資持續(xù)萎縮的一個(gè)主要原因就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存過高。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存政策作了較多的規(guī)定，并把房地產(chǎn)“去庫(kù)存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國(guó)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的組合拳。

要搞清楚什么是“庫(kù)存”

事實(shí)上，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被嚴(yán)重過高的庫(kù)存壓得喘不過氣來，中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，提出具體化解當(dāng)前住房嚴(yán)重庫(kù)存的政策，對(duì)當(dāng)前正在調(diào)整中的房地產(chǎn)來說是好事，也能為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來得以持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。不過，這個(gè)“庫(kù)存”是什么應(yīng)該充分弄清楚，這樣才能了解這次中央提出的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的核心與實(shí)質(zhì)所在，并且能夠有針對(duì)性地落實(shí)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，商品房待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。也就是說，房地產(chǎn)什么是“庫(kù)存”，其含義十分清楚，是指已經(jīng)竣工可供銷售及可供出租的住房。至多包括已經(jīng)獲得了住房預(yù)售證、正在建筑中可供銷售和可供出租的住房，而不是泛化為“十三五”期間規(guī)劃中的住房，也不是泛化為房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒有開發(fā)的住房，更不包括沒有進(jìn)入商品房市場(chǎng)的保障性住房及棚戶區(qū)改造的“還房”。

如果住房市場(chǎng)“庫(kù)存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前中國(guó)一線城市及人口流進(jìn)增長(zhǎng)較多的部分二線城市，根本就不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的問題。因?yàn)?，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅從2015年7月份就開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存去化率已經(jīng)回到市場(chǎng)正常水平，而且這些城市的住房市場(chǎng)價(jià)格又開始上升。比如深圳，2015年住房?jī)r(jià)格就上漲了40%以上，住房銷售量增長(zhǎng)58%以上?？梢哉f，當(dāng)前中國(guó)這個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)在上升，投資投機(jī)者又會(huì)涌入市場(chǎng)。

并非只是“賣房”那么簡(jiǎn)單

對(duì)于這些有“假性庫(kù)存”的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不要對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存采取各種一般性的優(yōu)惠政策(如降息減稅)再來鼓勵(lì)住房投資者(這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過高，農(nóng)民及住房消費(fèi)者根本就沒有支付能力進(jìn)入)進(jìn)入市場(chǎng)。如果不是這樣，那么這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存真的要增加及要真的去庫(kù)存了。因?yàn)檫@些城市仍然有許多土地基本持有在房地產(chǎn)開發(fā)商手上，由于房地產(chǎn)開發(fā)商看不到當(dāng)前市場(chǎng)前景而多數(shù)都沒有開發(fā)。只要房?jī)r(jià)上升，房地產(chǎn)暴利再次出現(xiàn)，這些土地會(huì)立馬開發(fā)，那么這些城市的住房供應(yīng)立馬會(huì)增加甚至于涌現(xiàn)。

在這些城市房?jī)r(jià)過高而導(dǎo)致嚴(yán)重超支未來需求的市場(chǎng)，當(dāng)大量的供給涌現(xiàn)時(shí)，這些城市房地產(chǎn)的庫(kù)存就成真的了。所以，對(duì)于一線城市及部分二線城市來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存的實(shí)質(zhì)就是不要再推出各種一般性優(yōu)惠政策激勵(lì)讓大量的投機(jī)投資者再涌入市場(chǎng)，而是讓這些城市按市場(chǎng)法則自行調(diào)整與恢復(fù)。如果這些城市如目前一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱的那樣，2016年房?jī)r(jià)還會(huì)大漲，那么這些城市的房地產(chǎn)庫(kù)存就很可能會(huì)大增。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重過剩的是三四線城市及部分二線城市，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存主要是針對(duì)這些城市。對(duì)于這些城市的住房市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買、讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)、讓投資者購(gòu)買出租等優(yōu)惠政策，可能會(huì)起到一定作用，但不會(huì)太大。

因?yàn)檫@些城市多數(shù)都沒有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機(jī)會(huì)少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購(gòu)買住房并非易事，除非免費(fèi)送住房給他們。但是，這些地方政府本來就由于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重庫(kù)存財(cái)政壓得喘不過氣來，豈有能力出錢購(gòu)買住房免費(fèi)給農(nóng)民？

而對(duì)于這些地方的投資者來說，這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年了，只要房?jī)r(jià)在下跌，房地產(chǎn)的投資者就沒有意愿再進(jìn)入這些城市的市場(chǎng)。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本無(wú)法通過不同優(yōu)惠政策吸引這些投資者進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，房?jī)r(jià)在下跌，再好的優(yōu)惠政策都是沒有投資意義的。還有，在這些城市，如果想讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷同樣是件不容易的事情，因?yàn)檫@些城市多數(shù)地方的房?jī)r(jià)本來就不高(如貴陽(yáng)每平方米只有3000元左右)。房?jī)r(jià)降低不了多少，但是同樣是促銷不了，原因就是投資者不愿意進(jìn)入市場(chǎng)。

切斷住房市場(chǎng)再快速擴(kuò)張的根源

更為重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過剩問題，不僅在于如何來消化當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷售和可供出租的存量房的問題，還有兩大問題需要解決。一是這些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”，房地產(chǎn)開發(fā)商是已經(jīng)把房子賣出了，但這些地方整個(gè)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)完全砸在住房投機(jī)投資者手，既賣不出去也租不出去，空置率相當(dāng)驚人。如果這些地方住房庫(kù)存不解決，隨時(shí)都可能蔓延到金融市場(chǎng)。二是這些城市的住房市場(chǎng)去庫(kù)存，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫(kù)存的根源。

因?yàn)?，就目前的情況來看，盡管不少城市的住房?jī)r(jià)格不高，但建筑住房仍然有利潤(rùn)。比如說，在貴州的一些地方，住房的價(jià)格已經(jīng)賣到每平方米2400元了，但其成本則在1800元。建筑住房仍然有利潤(rùn)。所以，盡管這些城市的樓房林立，住房庫(kù)存大，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的住房建設(shè)并沒有停止。

也就是說，如果不能夠切斷這些城市住房庫(kù)存過高的根源，那么這些城市現(xiàn)在的住房庫(kù)存是去掉了，但新的住房庫(kù)存又會(huì)涌現(xiàn)。目前全國(guó)各地城市過度規(guī)劃是比較普遍的現(xiàn)象，只要有利潤(rùn)，已經(jīng)規(guī)劃過的住房建設(shè)又會(huì)快速擴(kuò)張。如果不切斷當(dāng)前這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重庫(kù)存的根源，這些城市的住房市場(chǎng)去庫(kù)存會(huì)沒完沒了。

所以，當(dāng)前三四線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的核心就是要切斷住房市場(chǎng)再快速擴(kuò)張的根源。而這些根源既包括了不少地方政策的土地財(cái)政、對(duì)GDP業(yè)績(jī)追求的偏好，也包括地方政府官員尋租與設(shè)租等。所以，這些城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存并非僅是把現(xiàn)有的住房賣出去那樣簡(jiǎn)單，而是需求一系列的重要制度改革。這就是當(dāng)前這些城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的實(shí)質(zhì)與核心。

所以當(dāng)前樓市去庫(kù)存，一線城市及部分二線城市，就得采取全面遏制住房投資政策而不是利率和稅收一般性下降松動(dòng)鼓勵(lì)住房投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)，要讓一線城市及部分二線城市住房?jī)r(jià)格逐漸回歸理性。對(duì)于三四線城市來說，則是要切斷住房建設(shè)再次快速擴(kuò)張的根源，不要為了GDP增長(zhǎng)，而鼓勵(lì)這些城市加大住房投資。這才是當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的核心與實(shí)質(zhì)。

(作者系青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，原任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）