悉尼的樓市經(jīng)過(guò)了高速奔跑的兩年，已經(jīng)慢了下來(lái)。無(wú)論是否搭上了上一輪樓市上漲的快車，都已是無(wú)法改變的過(guò)去時(shí)。本文將揭開悉尼房產(chǎn)投資的四個(gè)真相，以拼出一個(gè)盡可能完整的圖景，幫助投資者（或潛在投資者）更好地理解悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

真相一：不是泡沫，而是“補(bǔ)漲”

ACB News《澳華財(cái)經(jīng)在線》報(bào)道，在梳理現(xiàn)狀之前，需要弄清的一個(gè)問(wèn)題是，悉尼房?jī)r(jià)經(jīng)歷了怎樣的歷程之后才開啟了2013-2015年的火熱漲勢(shì)？如果把時(shí)間軸放長(zhǎng)來(lái)看，最近30年里，澳洲的房?jī)r(jià)有三次階段性的變化。

第一階段是80年代。這期間澳洲房?jī)r(jià)平均每年上漲10%。聽起來(lái)是個(gè)高得嚇人的數(shù)字，但由于當(dāng)時(shí)通脹水平高，剔除通脹因素后房?jī)r(jià)的漲幅僅為年均1.4%。

第二階段是1995到2005年。在這段時(shí)間里，澳洲房?jī)r(jià)平均每年上漲6%，其中2001至2003年房?jī)r(jià)平均每年上漲15%。

1990年代，利率比從前降低了一半，低利率刺激了人們的購(gòu)房需求，推升了房?jī)r(jià)。同時(shí)，對(duì)金融部門的管制放松，人們比從前更容易獲得房貸。1999年起，澳洲政府引入了鼓勵(lì)房屋投資行為的負(fù)扣稅制度。這些因素的共同作用，將澳洲的家庭負(fù)債水平推至一個(gè)歷史高點(diǎn)，至今仍未下降。

第三個(gè)階段就是過(guò)去的10年。期間全澳的房?jī)r(jià)漲幅為年均5%，剔除通脹因素后房?jī)r(jià)漲幅僅為年均2.5%。然而在2012年以前，悉尼的房?jī)r(jià)指數(shù)比其它主要首府都溫和。

從圖A中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房?jī)r(jià)指數(shù)一直比較平緩，變化幅度比其它主要首府城市小得多。

2011年起，央行啟動(dòng)了一輪貨幣寬松，基準(zhǔn)利率降至2.5%，為50年來(lái)的最低點(diǎn)。房貸利率隨之從7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增長(zhǎng)水平較低，這意味著人們的購(gòu)買力水平有所提升。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口的擴(kuò)大，從2013年起，悉尼房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)模式。

從圖B可見，2014年到2015年的一年內(nèi)，悉尼已建房屋的中位價(jià)上漲了20萬(wàn)元，漲幅為22.9%。2015年7月，悉尼已建房屋的中位價(jià)首次突破100萬(wàn)元。

結(jié)合上兩個(gè)圖表可以看出，2008年金融危機(jī)前后，其它首府房?jī)r(jià)上漲，而悉尼房?jī)r(jià)走勢(shì)平淡，甚至有過(guò)下行的時(shí)期。因此，過(guò)去兩年悉尼房?jī)r(jià)的上漲，不是泡沫，而是市場(chǎng)對(duì)之前的“虧欠”所做的修復(fù)，或者說(shuō)補(bǔ)漲。這與泡沫的概念是完全不同的。泡沫指的是價(jià)格違背真實(shí)需求，持續(xù)偏離實(shí)際價(jià)值。那些將悉尼這輪房?jī)r(jià)的快速上漲比作美國(guó)2008年次貸危機(jī)的說(shuō)法，從多個(gè)角度考察都不成立。下面會(huì)說(shuō)到，是怎樣的需求支撐了悉尼的房?jī)r(jià)。

真相二：房屋供應(yīng)長(zhǎng)期短缺

ACB News《澳華財(cái)經(jīng)在線》報(bào)道，在1980年代末期以前，澳洲的購(gòu)房需求以自住為主。如上文所說(shuō)，從1990年代起，房?jī)r(jià)的快速上漲、稅收政策的鼓勵(lì)以及房貸市場(chǎng)的放開等因素，鼓勵(lì)了住房投資行為。在1985年，投資者在澳洲購(gòu)房融資市場(chǎng)中的比例僅占13%，而到了2013年11月這一數(shù)字是38.5%。

但從另一方面看，即使投資者相對(duì)于自住者的比例有所上升，過(guò)去兩年來(lái)悉尼樓市的需求仍主要來(lái)自自住者。

近幾年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在過(guò)去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全國(guó)最高，失業(yè)率最低，并且家庭收入增長(zhǎng)較快，因此自住購(gòu)房需求十分強(qiáng)勁。

然而與此相對(duì)應(yīng)的是住房供應(yīng)的長(zhǎng)期短缺。

上圖是國(guó)家房屋供應(yīng)委員會(huì)在一份報(bào)告中對(duì)澳洲房屋供需缺口的估算。幾乎每年都要新增加3萬(wàn)左右的缺口，到2020年供應(yīng)總?cè)笨趯?5萬(wàn)多。

上圖清楚地表明了澳洲的住房供需失衡問(wèn)題，而在悉尼，這一矛盾還更為突出。按國(guó)家房屋供應(yīng)委員會(huì)的估算，2012年悉尼的住房供給缺口是89000套。

根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1995-2012年間，悉尼的獨(dú)立屋建造許可數(shù)下降了40%，處于20年來(lái)的最低點(diǎn)。其它類型的建造許可數(shù)也處于一個(gè)低位。

即使在2015年6月悉尼房地產(chǎn)熱最紅火的時(shí)候，住宅建造許可數(shù)也只比1990年代的平均值多了20%。

悉尼住房供需矛盾的一個(gè)重要原因是自然條件的限制。悉尼的西面靠山，東面是海，北面和南面是國(guó)家公園，僅有的拓展空間只能在西北和西南面的狹窄范圍之內(nèi)。而澳洲另一大城市墨爾本則位于廣闊的平原地帶，拓展空間充足。僅由于地理?xiàng)l件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨爾本高30%。

另外尚未充分建立和實(shí)施更有效的土地利用的法規(guī)，基礎(chǔ)設(shè)施及其它服務(wù)投入不足，稅收調(diào)節(jié)不到位等等原因，都使得悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在未來(lái)若干年內(nèi)仍無(wú)法輕易解決供應(yīng)短缺的矛盾。

真相三：稅收“變法”難以推動(dòng)

ACB News《澳華財(cái)經(jīng)在線》報(bào)道，當(dāng)然，住房是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，在供需矛盾難以在短時(shí)間內(nèi)解決的情況下，政府需要干預(yù)市場(chǎng)，使用一些稅收工具來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，高企的房?jī)r(jià)使得很多中低收入家庭難以實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)。稅收杠桿就是要向這部分人傾斜，使房產(chǎn)對(duì)他們來(lái)說(shuō)變得相對(duì)容易負(fù)擔(dān)。但另一方面，對(duì)于投資目的的購(gòu)房者來(lái)講也許就是個(gè)打擊。

首先是改革負(fù)扣稅制度。負(fù)扣稅制度允許將投資房產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的成本，如貸款利息、房屋折舊等，從可征稅的收入中扣除。

今年聯(lián)邦大選在即，自由黨和工黨又對(duì)改革負(fù)扣稅的問(wèn)題爭(zhēng)論不休。工黨認(rèn)為負(fù)扣稅過(guò)度刺激了房產(chǎn)投資行為，推高了房?jī)r(jià)，承諾當(dāng)選后僅對(duì)新建房屋實(shí)行負(fù)扣稅優(yōu)惠。自由黨稱收緊負(fù)扣稅會(huì)導(dǎo)致許多投資者退出房產(chǎn)市場(chǎng)或上漲房租。

負(fù)扣稅制度并非澳洲獨(dú)有，是其它發(fā)達(dá)國(guó)家也普遍實(shí)行的稅收優(yōu)惠政策，用于鼓勵(lì)私人部門的資產(chǎn)投資，以分擔(dān)政府財(cái)政投資的負(fù)擔(dān)。

即使不考慮該政策的合理性，如果負(fù)扣稅實(shí)行改革，也無(wú)法采用一刀切的方式，只能讓現(xiàn)有的投資者繼續(xù)享有負(fù)扣稅優(yōu)惠。那么這里會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)有投資者肯定不愿意放棄這一利益，因而選擇不交易已擁有的房產(chǎn)，除非持有房產(chǎn)的成本超過(guò)了收益。這樣一來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和交易量都會(huì)明顯萎縮。也許政府會(huì)節(jié)省數(shù)十億元的負(fù)扣稅補(bǔ)貼，但代價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遭受重創(chuàng)。這兩頭孰輕孰重，是不能不仔細(xì)權(quán)衡的。

另一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)是要不要用土地稅取代印花稅?，F(xiàn)在悉尼買一套100萬(wàn)元的房子，印花稅為4萬(wàn)元。從理論上說(shuō)，如果取消了印花稅，會(huì)降低房產(chǎn)交易成本，使市場(chǎng)更活躍，租房者和自住者都從中得益。

聯(lián)邦政府非常贊成取消印花稅的改革，特恩布爾政府甚至提出給各州和領(lǐng)地政府分配更多的所得稅比例，換取他們同意并實(shí)施對(duì)印花稅的減免。但目前為止幾乎沒有得到各州和領(lǐng)地政府的支持。

原因很簡(jiǎn)單。各州和領(lǐng)地政府對(duì)于印花稅的依賴，不是可以說(shuō)斷就斷的。在悉尼所在的新南威爾士州，房產(chǎn)印花稅所占的稅收比例越來(lái)越高。2015年新州房產(chǎn)印花稅所占稅收比例為28%，而在2009年這一數(shù)字是15%。

新州政府2014年印花稅收入為60 .45億，2015年為73.88億，預(yù)計(jì)今年會(huì)超過(guò)80億，近三年來(lái)印花稅收入以每年20%以上的速度遞增。

如果印花稅取消，只能以提高土地稅來(lái)填補(bǔ)財(cái)政收入。這個(gè)改革建議是自住房擁有者可以不必交土地稅，低收入者及低收入高資產(chǎn)者（比如農(nóng)戶）可以得到補(bǔ)助。

據(jù)估算，若放棄印花稅， 2018-2019年各州和領(lǐng)地的財(cái)稅收入要減少200億元，相當(dāng)于GDP總量的1%，相應(yīng)地，土地稅要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高244%，才能補(bǔ)上這個(gè)缺口。即使不實(shí)行減免和門檻限制，擴(kuò)大稅基，土地稅也要提高212%?？上攵呤杖敫哔Y產(chǎn)家庭受到的沖擊最大。

這就不難理解為何聯(lián)邦政府推行這一改革遇到如此大的阻力。西澳州前不久曾嘗試推行印花稅改革，剛開始就遇阻，只得放棄。維州財(cái)長(zhǎng)干脆將這一提議稱為“異想天開”。新州財(cái)長(zhǎng)則回應(yīng)說(shuō)最根本的出路還是增加房屋供給。

真相四：行情走穩(wěn)，入場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口還在

ACB News《澳華財(cái)經(jīng)在線》報(bào)道，隨著各大銀行收緊房貸政策，并又在醞釀提高房貸利率，悉尼的這一輪房產(chǎn)熱似乎已經(jīng)踩下了剎車。今年第一季度，悉尼房?jī)r(jià)中位數(shù)回落至100萬(wàn)元以下。

不過(guò)，值得注意的還有另外一點(diǎn)：四月份悉尼房屋清盤率有所增長(zhǎng)，整體來(lái)看，整個(gè)悉尼地區(qū)的房屋清盤率在70%以上。即使在房?jī)r(jià)松動(dòng)最多的西悉尼地區(qū)，清盤率也跳高了一截。

這是一個(gè)明顯的信號(hào)：盡管掛牌房源和成交量減少，市場(chǎng)流露出觀望情緒，但購(gòu)房者對(duì)悉尼樓市風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期已進(jìn)入了一個(gè)比較穩(wěn)定的時(shí)期。

無(wú)論從哪方面看，悉尼房?jī)r(jià)將要大跌和大漲的可能性都很小，行情已經(jīng)走穩(wěn)，入場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口還在。

新州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以服務(wù)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)占其總產(chǎn)值的86%，這意味著其經(jīng)濟(jì)有更強(qiáng)的靈活性和適應(yīng)性。統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)表明，3月新州的失業(yè)率為5.3%，是全澳最低水平，并且已連續(xù)28個(gè)月保持在全國(guó)平均失業(yè)率水平以下。政府還在投資興建更多的公路、鐵路、醫(yī)院和學(xué)校，以創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。

2014-2015年，新州的海外移民數(shù)量占到澳洲海外移民總數(shù)的39%，在所有首府中位居第一。對(duì)于新增海外移民來(lái)說(shuō)住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房產(chǎn)的需求還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

而另一方面，房屋供給短缺的問(wèn)題也許會(huì)更加突出。

根據(jù)房屋產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的估算，至2018年的幾年內(nèi)，無(wú)論獨(dú)立屋還是樓房的建設(shè)數(shù)量都會(huì)持續(xù)下滑。

從澳大利亞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，過(guò)去幾年來(lái)，房屋需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，而房屋供給則顯得遲滯，以至于供需失衡矛盾演化為頑疾。

如果稅收等政策框架基本保持不動(dòng)，增加土地供應(yīng)也難有大的飛躍，供需曲線的鴻溝還會(huì)繼續(xù)橫亙于悉尼樓市中。也許很難預(yù)計(jì)下一輪大漲會(huì)在什么時(shí)候，但悉尼房?jī)r(jià)上行肯定是個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。對(duì)于長(zhǎng)期價(jià)值投資者來(lái)說(shuō)，悉尼的房產(chǎn)仍存在著相當(dāng)?shù)臐摿Α?/p>