4月16日，由外資企業(yè)全球能效管理和自動(dòng)化專家施耐德電氣在廈門發(fā)起房地產(chǎn)峰會(huì)研討市場(chǎng)大勢(shì)，決定在中國(guó)進(jìn)軍智能綠色地產(chǎn)，由此引發(fā)了業(yè)界對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的再次關(guān)注。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在重塑，房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性的波動(dòng)階段。隨著一系列政策措施的施行，樓市逐步進(jìn)入升溫階段，外商也重拾對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。尤其是自去年8月“限外令”松綁后帶來利好，外商投資房地產(chǎn)的熱情逐漸恢復(fù)，各地乃至全國(guó)范圍內(nèi)均迎來新一輪“外資潮”：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015年1～7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金利用外資金額累計(jì)為184.7億元；8月“限外令”松綁影響下，截止到11月份，房地產(chǎn)實(shí)際利用外資金額達(dá)258.05億元，增長(zhǎng)近26.35%。就拿廣西而言，今年第一季度其外資投入增長(zhǎng)幅度可觀，實(shí)際利用外資1.71億美元，同比增長(zhǎng)6.76%，其中房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資1.16億美元，占服務(wù)業(yè)實(shí)際利用外資總額的67.65%?！跋尥饬睢钡乃山?，一方面刺激了部分高端物業(yè)的去庫(kù)存，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)此舉將對(duì)北上廣深等一線城市帶來5%左右的購(gòu)買需求；另一方面也促使部分產(chǎn)業(yè)資本能夠“踏實(shí)安心”地在中國(guó)市場(chǎng)定居，防范外商資本“外逃”。

對(duì)于巨量外資重返中國(guó)樓市，一定程度上反映出外資企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情開始高漲。而從中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“外籍軍團(tuán)”，既要正視其積極作用，同時(shí)也應(yīng)有效預(yù)防對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的不利影響。

“限外令”10年間逐步由緊到松

10多年前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開放程度的不斷提高，大量外資以多重原因通過多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了防止境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過炒房套取匯差,進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià),從2006年開始我國(guó)先后出臺(tái)了一系列限制境外資金在境內(nèi)購(gòu)房的“限外令”政策：

2006年出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》,限制外資對(duì)“土地的成片開發(fā)”及“高檔賓館、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”；2007年增加了對(duì)外資進(jìn)入“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”的限制；2009年底推出“向境外投資方出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)征稅”的規(guī)定；2010年11月外匯局規(guī)定境外人士只能買一套房產(chǎn)……這一系列“加強(qiáng)版”的“限外令”延續(xù)了十幾年，但隨著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)和建設(shè)，以及進(jìn)一步對(duì)外開放、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，使取消“限外令”成為順勢(shì)而為之舉。

2014年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整，在房?jī)r(jià)不再大幅上漲的背景下，對(duì)外資涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制放寬，對(duì)于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有積極意義。2015年3月，國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》，放寬了對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制，對(duì)此前關(guān)于外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款予以刪除，從而拉開了我國(guó)取消房地產(chǎn)“限外令”的序幕。8月，住建部等六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)定外國(guó)人購(gòu)房不受在華時(shí)間限制且購(gòu)房套數(shù)不受限，同時(shí)大幅放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入門檻。

目前從全國(guó)看，北京于今年2月取消了“限外令”,此前濟(jì)南、沈陽等二三線城市也已經(jīng)取消“限外令”。業(yè)界認(rèn)為，外商投資地區(qū)雖然多定位在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開放的長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一線城市等，但是隨著一線城市房地產(chǎn)逐漸趨于飽和，不排除外資進(jìn)入目前處于低價(jià)位的二三線城市，尋求高端地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資擴(kuò)張的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，這也為二三線城市以及中高端物業(yè)帶來直接的利好。

外商進(jìn)入既帶來正能量也產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng)

外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上緩解了房地產(chǎn)資金短缺問題，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)跨躍式的發(fā)展。

國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)起步早、歷時(shí)長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)體系較為成熟。外商的進(jìn)入，加快了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)際接軌的步伐，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作模式以及先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，在一定程度上促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的整合、升級(jí)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升。此外，先進(jìn)的外資房地產(chǎn)企業(yè)帶來的豐富多樣的房地產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)，會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，轉(zhuǎn)變更新服務(wù)理念和服務(wù)方式。

外資進(jìn)入對(duì)緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資難題是利好消息，不但為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)帶來了大量的資金及先進(jìn)的融資經(jīng)驗(yàn)，還拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，出現(xiàn)了如上市融資、信托融資、債券融資等方式，使房地產(chǎn)業(yè)在選擇資本來源、確定資本結(jié)構(gòu)上更具有靈活性和獨(dú)立性，為房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮的血液。同時(shí)，隨著外資的不斷流入，從2006年起10年間我國(guó)先后頒布了10多個(gè)法律法規(guī)逐步加強(qiáng)了對(duì)外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理，彌補(bǔ)了在外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律空缺，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范。

與此同時(shí)，大量外商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)也不可避免地存在負(fù)面效應(yīng)，比如會(huì)在一定程度上引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取消“限外令”后，有些外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以設(shè)立中外合資合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)或購(gòu)買股權(quán)等方式，進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為，通過資金的快進(jìn)快出獲得利潤(rùn)。短期大量外資的進(jìn)入會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)性，吹大房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)整體性上漲。大量的外資進(jìn)入無疑會(huì)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力度。一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)、提高服務(wù)質(zhì)量、提供更多優(yōu)惠措施等方式提高市場(chǎng)占有率；另一方面，由于房產(chǎn)需求數(shù)量是穩(wěn)定、有限的，外商的進(jìn)入會(huì)在一定程度上降低國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額，擠壓其利潤(rùn)獲取空間。

既要合理引導(dǎo)發(fā)展，也要預(yù)防投機(jī)行為

對(duì)外商投資我國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)理性看待，既要正視外商的積極作用，同時(shí)也應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效預(yù)防外商投資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利因素，不斷規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并完善相關(guān)財(cái)政政策、貨幣政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

鼓勵(lì)相互合作，合理引導(dǎo)發(fā)展。適當(dāng)鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在保證其控股權(quán)的前提下與外商進(jìn)行合作，廣泛吸收外資，實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化，改善其資金緊張局面。此外，可通過政策放松、稅收減免、金融優(yōu)惠等措施合理引導(dǎo)外資流向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)，以促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)各分支領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)均衡、長(zhǎng)足的發(fā)展。

建立監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，掌握外資流向。從多個(gè)方面建立房地產(chǎn)外資的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管力度。例如：可通過加強(qiáng)匯兌環(huán)節(jié)的管理，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)資金的流入或流出動(dòng)向，重點(diǎn)監(jiān)控短期性的資金流入或流出行為，對(duì)投機(jī)性外資進(jìn)行嚴(yán)厲處罰并記入“黑名單”；或者通過完善現(xiàn)有房地產(chǎn)登記系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)外資的動(dòng)向，如：建立全國(guó)性的電子檔案信息聯(lián)網(wǎng)體系，實(shí)行全國(guó)各地區(qū)、各部門的信息共享。另外，也可通過完善房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)的方式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資流動(dòng)的監(jiān)管，并定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)外商投資信息，合理引導(dǎo)其投資行為。

完善地產(chǎn)稅收，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。完善外商投資房地產(chǎn)的稅收政策，通過稅收杠桿規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)外資的投機(jī)行為。例如：可開展對(duì)外商投資房地產(chǎn)的定期或不定期調(diào)查，對(duì)房屋空置時(shí)間較長(zhǎng)的房屋征收空置稅；也可針對(duì)外商投資的房地產(chǎn)面積進(jìn)行征稅，如以個(gè)人名義或公司名義購(gòu)置的住宅、商業(yè)店鋪或?qū)懽謽浅^一定面積后實(shí)行階梯性征稅方式，對(duì)于特大型房地產(chǎn)額外征收較高的房產(chǎn)稅。此外，也可針對(duì)房地產(chǎn)投資期限進(jìn)行征稅。例如：對(duì)未滿5年的投資行為提高納稅比例、開征利差稅等，以減少其投資利潤(rùn)，并在一定程度上預(yù)防房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者：北京博林不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究員 田曉彤）