“日光盤”、地王頻繁現(xiàn)身房地產(chǎn)市場。樓市“繁榮”的背后，潛伏著危機(jī)。

截至5月30日，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20大城市合計土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

令業(yè)內(nèi)驚奇的是，蘇州樓面價每平方米達(dá)5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，隨著“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，樓板價持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊，也難以說可以完全規(guī)避風(fēng)險，這些城市的土地市場“投資有風(fēng)險”。

二線城市拍出99個地王

根據(jù)上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日，全國住宅類地塊，溢價率超過100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在一線城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，面粉比面包貴的城市正營愈發(fā)壯大。以溢價率100%作為地王計算的話，今年全國住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個地王，其中有99個出現(xiàn)在二線城市，價格非常非常高。

從不同城市看，合肥有12宗住宅類地王，南京有12宗，蘇州最多，多達(dá)28宗，廈門有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分布比較多。

根據(jù)相關(guān)梳理統(tǒng)計，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占到了8個，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達(dá)100%以上；全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當(dāng)中，同比漲幅超過100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過200%的有城市有7個。

張大偉稱，目前市場上創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，資金實(shí)力強(qiáng)，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。尤其在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致很多企業(yè)敢于拿地，表現(xiàn)也更加激進(jìn)。

張大偉認(rèn)為，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。而南京、合肥、廈門、蘇州等地王最密集的二線城市，如果沒有約束性政策，房價很可能會爆發(fā)式上漲。

高價重返一、二線存風(fēng)險

近兩年，在記者與房地產(chǎn)企業(yè)高管交流時，聽到最多的戰(zhàn)略布局是全面回守一、二線城市。如今，面對如此多的高代價重返一、二線核心城市，趨勢到底會如何？

《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤，尤其個別高端項(xiàng)目成交量很高，去化速度也不慢，接盤者多為50歲年齡段的商人。不過，一位頗為熟悉福州樓市的當(dāng)?shù)厝烁嬖V本報記者，20年前，福建省有很多年輕人出國打拼，這批人如今衣錦還鄉(xiāng)，多有置業(yè)之舉，甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅，供幾代人居住。

“現(xiàn)在這批海外歸來的購買需求已經(jīng)快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來的樓市需求在哪里？”該人士向記者表示了他的擔(dān)憂。

“品牌房企重返一、二線核心城市，導(dǎo)致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)?！睆埡陚ケ硎荆绻袌霭凑者@樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一、二線核心城市的進(jìn)入門檻會持續(xù)提高，這也就意味著房企未來風(fēng)險會越來越大，即使以聯(lián)合體形式拿地也很難完全規(guī)避市場風(fēng)險，甚至?xí)霈F(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。其中，外來開發(fā)商不惜一切代價挺進(jìn)一、二線核心城市風(fēng)險最大，其戰(zhàn)略并不可取。

張宏偉認(rèn)為，房價上漲是有“天花板”的。對房企來說，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但市場真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風(fēng)險。若再遭遇今年下半年不可預(yù)見的市場風(fēng)險，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險。

當(dāng)?shù)赝蹴?xiàng)目被迫被擱淺或難以盈利之時，市場將進(jìn)入并購時代，后市高代價拿地的企業(yè)，沒有新地王來解套，將面臨被并購、甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。證券日報