上海房市降溫，已拍地王未來走勢不明朗

樓市將迎來寒冬？

12月中旬的一天傍晚，上海浦東內(nèi)環(huán)一高檔小區(qū)花園外，散步的人群每走過約300米，就能看到兩三個(gè)房產(chǎn)中介正在推介小區(qū)內(nèi)“剛剛新出”的一套房子——148平方米的三居室，1050萬元，送車位。據(jù)中介介紹，這套房源的價(jià)格較同一小區(qū)、同戶型在售二手房整整低了200萬元。

“最近成交量明顯不行了，大家都在搶著發(fā)售這套房子。”中介小賈告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，因?yàn)榉績r(jià)居高不下、調(diào)控政策又頻頻出臺(tái)，這套明顯低于市場價(jià)的房源頗被看好，附近至少有四五家中介門店都在當(dāng)天傍晚“出動(dòng)”大批人手尋找買家。

這一天，距上?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”新政剛剛過去兩周左右。中國青年報(bào)·中青在線記者查詢鏈家網(wǎng)、我愛我家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“便宜貨”尚不多見。

12月17日，朗詩集團(tuán)董事長田明在參加復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會(huì)年會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)小組討論活動(dòng)時(shí)說，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從量價(jià)齊飛的黃金時(shí)代扭轉(zhuǎn)了，趨勢正在改變，這種趨勢不會(huì)因?yàn)?016年樓市‘回光返照式’的突然火爆而改變。”

“瘋狂土拍”，連開發(fā)商自己都心驚肉跳

“回光返照式”的突然火爆，指的是今年一線城市和強(qiáng)二線城市的房價(jià)瘋漲。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，今年9月上海純商品住宅銷售均價(jià)為44893元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，同比上漲50.6%。而這一數(shù)字，在2016年3月時(shí)才不過為3.2萬元/平方米左右。

“這一萬多元單價(jià)的漲幅，在2008年年底探底、2009年上升那會(huì)兒用了近兩年完成。而這次，只用了5個(gè)月?！痹虾Ｈf科濱江事業(yè)部副總經(jīng)理、“宋家泰讀書圈”創(chuàng)始人宋家泰從今年5月開始嘗試用直播形式向公眾實(shí)時(shí)播放上海的每一場土地拍賣，“一邊代表地產(chǎn)公司舉牌，一邊拍攝，心驚肉跳。”

宋家泰認(rèn)為，今年的上海樓市走出的這波“妖怪行情”，與土拍市場密不可分，“面粉都比面包貴了，老百姓還不搶面包？開發(fā)商還不趕緊囤地？”

在上海，2016年7月27日，金地集團(tuán)以每平方米3萬多元的樓板價(jià)拍得浦東機(jī)場附近、祝橋鎮(zhèn)的一處地塊。當(dāng)時(shí)，祝橋二手房價(jià)格不過兩萬多元，溢價(jià)極大，而廣受房地產(chǎn)業(yè)界的質(zhì)疑。

但很快，上海公布上海東站落戶祝橋的信息，宋家泰發(fā)現(xiàn)，先前認(rèn)為金地集團(tuán)“行為瘋狂”的地產(chǎn)商們，觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變了，他們覺得金地拿這塊地變得“順理成章”，“我們的開發(fā)商，每一次買地王都覺得是高點(diǎn)、買貴了，但過一段時(shí)間會(huì)發(fā)現(xiàn)，量價(jià)齊升了”。

此后的8月17日，融信地產(chǎn)以110億元拿下了上海靜安的一處地塊，創(chuàng)下全國地王紀(jì)錄?！斑@時(shí)候，大家又覺得祝橋那塊地拿得不貴了?！钡偻螅虾Ｌ奇?zhèn)等計(jì)劃拍賣地塊，都不再拍了。

這一波調(diào)控還會(huì)越調(diào)越高嗎

田明認(rèn)為，開發(fā)商們“越調(diào)越高”的經(jīng)驗(yàn)，在這一波調(diào)控中，可能不會(huì)再應(yīng)驗(yàn)了。今年的地王，朗詩集團(tuán)全都沒有參與其中，“我們要捂緊錢袋過日子了。”

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

中央的這次表態(tài)，引起了田明的高度關(guān)注，“這輪由中央政府發(fā)起的調(diào)控，我認(rèn)為很有必要。再不采取措施，金融風(fēng)暴就要來了”。

綜觀全國房地產(chǎn)產(chǎn)銷數(shù)據(jù)，2016年以來，出現(xiàn)了一線城市火上天，二線城市一半以上高庫存的“冰火兩重天”現(xiàn)象。

瑞安地產(chǎn)、瑞虹新城項(xiàng)目總監(jiān)劉夢潔透露了一組公司調(diào)研出的“非主流”數(shù)據(jù)，“2016年三四線城市只去了8%的庫存，只有20個(gè)一線和強(qiáng)一線城市火爆而已”。劉夢潔說，瑞安地產(chǎn)曾在2007年房地產(chǎn)市場最火熱時(shí)拿下過幾個(gè)“地王”，但隨即遭遇了2008年那一輪樓市強(qiáng)調(diào)控，這一次，瑞安地產(chǎn)也采取了捂緊錢袋子的做法，并未參與地王的競爭。

田明提醒，過去，政策處于“溫水煮青蛙”的狀態(tài)，開發(fā)商們在一次次調(diào)控下，放松警覺，“市場依舊我行我素，還在搶地盤。我建議，開發(fā)商這次應(yīng)該捂緊自己的錢袋子，應(yīng)對(duì)長期的樓市調(diào)整”。

事實(shí)上，不僅是政府調(diào)整的需要，我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢不再能夠支撐過高的房地產(chǎn)價(jià)格。外貿(mào)、民間投資、消費(fèi)等情況都不算太樂觀。

“形勢不比過去了?！碧锩髡f，自己2005年從公務(wù)員崗位辭職下海，2000年時(shí)南京的房價(jià)每平方米不到2000元，而現(xiàn)在，南京房價(jià)已經(jīng)“加個(gè)零，再乘以2”，同時(shí)房地產(chǎn)交易面積也漲到了12億平方米以上，“比2000年那會(huì)兒漲了幾十倍”。

田明稱，我國城鎮(zhèn)人口人均居住面積已經(jīng)達(dá)到約39平方米，“比德國、法國等發(fā)達(dá)國家都高，戶均擁有住房達(dá)到1.3套。而這個(gè)數(shù)字，在過去只有0.2~0.3左右”。

田明分析，未來我國房價(jià)可能會(huì)有一小段高位盤整期，此后肯定會(huì)下行，“大的曲線肯定是下跌”。傳統(tǒng)的開發(fā)房地產(chǎn)做法——拍地、蓋樓、銷售模式，將不再有大的市場。

泰禾集團(tuán)營銷副總經(jīng)理鄂宇對(duì)此卻持不同看法，他認(rèn)為，以目前一線城市和強(qiáng)二線城市的供需來看，房價(jià)只會(huì)在短期內(nèi)略作調(diào)整，“需求擺在那里，有正確的銷售策略，房子照樣賣得出去”。

鄂宇說，泰禾集團(tuán)新近在新江灣城開放的新盤供不應(yīng)求，409套房，已經(jīng)有1萬戶業(yè)主進(jìn)行登記，“我們要求客戶出具資產(chǎn)證明等，現(xiàn)在已經(jīng)有900戶給了證明。很多人找關(guān)系要房”。

供需調(diào)整或能破解房地產(chǎn)難題

供需，始終是房地產(chǎn)市場一個(gè)不變的話題。因?yàn)樾枨筮h(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，一線城市和強(qiáng)二線城市被認(rèn)為是最穩(wěn)健的地產(chǎn)投資區(qū)塊。

宋家泰介紹，上海2016年1月土地預(yù)售證面積為40多萬平方米，而成交達(dá)到120多萬平方米。此后，2月，在常見的“春節(jié)沒人買房”淡季，預(yù)售證面積僅為10多萬平方米，銷售量卻達(dá)到60多萬平方米。

3月，預(yù)售證面積80多萬平方米，實(shí)際銷售了180多萬平方米。3月25日，上海市政府出臺(tái)樓市新政，調(diào)高了社保繳納期限等要求。到了4月，供給130萬平方米，成交僅90萬平方米。

但從5月開始，“地王”頻頻出現(xiàn)，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)高企。10月28日，上海出臺(tái)“滬六條”，要求開發(fā)商用自有資金買地、進(jìn)行嚴(yán)格資金審查。11月底，上海又出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政，全國范圍內(nèi)有貸款的人買房都算二套房。

從表面上看，宋家泰認(rèn)為，“越調(diào)越漲”的情況依然存在。但他認(rèn)為，供給不足是一線城市目前房價(jià)居高不下的主要原因。

更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其實(shí)在一線。一名開發(fā)商透露，自己在江蘇無錫和蘇州吳江的兩處樓盤，遭遇到的是極為嚴(yán)格的新政，“無錫1萬元以上不準(zhǔn)成交，吳江2萬元以上不準(zhǔn)簽約。你覺得虧本了，捂盤不賣了，也不行，房子工程進(jìn)行到一定程度，就要被約談了，讓你賣，價(jià)錢又不能高”。

這名開發(fā)商認(rèn)為，2018年以前，這種嚴(yán)厲的管控會(huì)持續(xù)下去，“那些地王將來能不能掙錢，還真不好說”。

長期從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作的劉夢潔，也對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)走勢并不看好。她介紹，以上海為例，每年新開10~30個(gè)商場，每年新增300萬~400萬平方米的商業(yè)面積，“通常說，一個(gè)10萬方的商場周邊，要有10萬人的人群，但現(xiàn)在你看看，一個(gè)商場周圍，有那么多人么？”

她認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來的前景，或許可以被當(dāng)做“住宅供給”增加到住宅市場，“如果你2017年要買房，那就逢低買進(jìn)一線城市的住宅自用吧?！?/p>

中國青年報(bào)·中青在線記者 王燁捷