在搶搭政策末班車心態(tài)引導(dǎo)下，未來的購房需求正在被大量透支。這幾天不僅天氣有嚴(yán)重的霧霾，很多“帝都”購房者心頭也是陰霾重重。

17日，北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的樓市新政出臺。這一輪被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策涉及房貸記錄、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房資格，每條看來都似“封印”，將打算購置二套房，或換置二套房的“封定”在原地，動彈不得。

不過，新政出臺已有幾日，你真的看懂了嗎？比如，此次出臺的新政對房價到底有多大影響？說是“史上最嚴(yán)”，到底嚴(yán)在哪？

中新社記者 韋亮 攝

中新社記者 韋亮 攝

樓市“蠢蠢欲動”導(dǎo)致政策密集加碼

此次的新政實不算是“突然襲擊”。局部樓市“蠢蠢欲動”可能是春季樓市政策密集加碼的主要原因。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回暖，增速加快，且三四線樓市明顯走升。

以剛剛出臺政策的北京為例，盡管新房市場仍持續(xù)走冷，但當(dāng)?shù)囟肿≌袌龅木W(wǎng)簽量在經(jīng)歷了連續(xù)5個月的持續(xù)回落后，出現(xiàn)止跌回升的跡象。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年3月上半月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽9309套，環(huán)比2月下半月增加53.8%，同比2016年3月上半月下降23.8%。春節(jié)后，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量呈穩(wěn)步上升之勢，市場交易量持續(xù)回升，預(yù)計全月網(wǎng)簽量將突破2萬套。

北京部分成交均價：

　　國是直通車 儲倩制圖

《政府工作報告》起草組成員、中國國務(wù)院研究室副主任韓文秀17日在京解讀《政府工作報告》修訂情況時坦言，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方政府也正在陸續(xù)采取措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，去年9月底以來，一線及部分二線樓市調(diào)控加碼，虛火被抑制，但周邊輻射區(qū)的樓市卻因為需求外溢而加速升溫，特別是北京、上海、深圳等城市周邊，樓市升溫明顯。

此次新政到底調(diào)整了什么？主要針對二套房

要提醒大家的是，本輪的調(diào)控政策是針對接下來在北京購買住房的差別化信貸政策，商業(yè)辦公類的非住宅并不包括在此。

那么，大家最關(guān)注的房貸記錄、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房資格到底都是怎么調(diào)整的？

焦點一

人生只有一次“首套房”？

政策：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

解讀：首套房認(rèn)定門檻提高了。北京正式加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”大軍，只要你有過貸款記錄，無論名下有房無房，再買房都算第二套！要知道非首套房無論是在首付比例還是在稅費上，都需要比首套房高出許多。

多貸款還是多交稅？購房者陷入“兩難”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京是執(zhí)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格的城市。目前五環(huán)內(nèi)認(rèn)定普通商品房的指導(dǎo)限價是468萬元，五環(huán)外更低。以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬元的價格計算，除了帶有政策保障性質(zhì)的自住型商品住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。

二手房中，大部分地區(qū)指導(dǎo)價比較低，如果想要多貸款，很多都會變成非普通住宅。對于賣一買一的人來說，很多人最多只能貸款186萬元，或者選擇首付80%(以非普通自住房標(biāo)準(zhǔn))，并承擔(dān)大量稅費。

那么，如果本人名下沒有住房也沒有貸款記錄，但配偶在外地有過貸款購房記錄，本人在北京貸款買房算不算首套房？

北京市住建委業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪是回應(yīng)表示，這樣的情況不符合首套房貸政策，本次執(zhí)行的新政，要求以家庭為單位，包括本人及配偶。

焦點二

房貸最高期限降至25年。

政策：暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

解讀：這個政策容易懂，以往貸款期限一般是30年，但現(xiàn)在規(guī)定貸款最長期限只有25年，那么每個月月供會相應(yīng)增加。而且對企業(yè)購買商品房上市有了新的規(guī)定，借企業(yè)購買的名義炒房之路被封堵。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，如果再疊加政策一的效應(yīng)，那么這個時候人們購房方面就會更加偏向理性，房屋買賣也會更加權(quán)衡實際的月供能力和風(fēng)險。

這次新政是史上最嚴(yán)？或還將進一步調(diào)控

值得注意的是，北京周圍已多地限購，如河北張家口市崇禮區(qū)、淶水縣和涿州市以及河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和懷來縣。

浙江嘉善縣也因毗鄰上海，去年樓市明顯升溫，加入限購行列。張大偉預(yù)計，環(huán)北京、上海及部分熱點城市的調(diào)控政策可能全面升級。特別是出現(xiàn)回暖跡象的熱點城市，樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強烈。

中新社發(fā) 尹正義 作

嚴(yán)躍進也指出，北京政策帶有很強的信號意義，近期官方的房價管控將繼續(xù)強化，各地對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會懈怠。

韓文秀強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控一是要落實地方政府的主體責(zé)任；二是要實行分類調(diào)控、因城施策。例如：房價上漲較多、上漲壓力大的城市要切實擔(dān)負(fù)起防止房價過快上漲的責(zé)任，包括要增加土地供應(yīng)，采取適當(dāng)?shù)慕鹑?、財稅等調(diào)控措施，對中介、市場交易進行有效的監(jiān)管等。

不過，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，與2016年同期相比，目前的政策環(huán)境越來越緊，尤其是在信貸還將進一步收緊的情況下，北京二手住宅市場春節(jié)后出現(xiàn)的這種上升的勢頭不可持續(xù)。 在搶搭政策末班車心態(tài)引導(dǎo)下，未來的購房需求正在被大量透支，預(yù)計二季度北京樓市又將回歸降溫通道。

(龐無忌、張文暉)