日前，北京樓市最嚴“3·17”新政已經(jīng)滿月。在一連串限貸、限購、限賣、“限離”等遏制炒學區(qū)房、商辦用房的政策多重夾擊下，這個萬物復蘇的春天里，北京樓市似乎一夜入冬。當這場360度無死角式炒房圍堵戰(zhàn)硝煙散盡時，一場樓市狂歡漸漸落幕，歸于平靜。

　　換房者：置換需求被限制了

　　2016年，中國樓市就像坐上過山車，北京的房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲。看著一天一變的價格，去年年底，家住通州的小關(guān)夫婦終于坐不住了，為了上班方便，他們決定賣掉通州的房子，換到城里。

　　市場好，房子總價也不高，小關(guān)夫婦的房子很快順利出手。小關(guān)算了算，預計拿到全部房款后，還掉之前的貸款，手里還能剩下將近200萬，這些是他們在城里買房的全部首付。在經(jīng)歷了兩個多月的看房之路，最終他們在今年3月14日出手，簽訂了一套柳芳街附近房子的購房合同，房款總價450萬。

　　然而僅僅3天后，“3·17”新政來了。購買新居的喜悅瞬間被洗刷，小關(guān)夫婦徹底傻眼。

　　“3·17”新政中，“認房又認貸”最具殺傷力，而小關(guān)夫婦不幸成為這次調(diào)控中“精準的打擊對象”。之前，像小關(guān)夫婦這樣無房有貸款記錄的，再次購房屬于首套，首付只要30%。“3·17”新政之后，再次購房變成二套，首付最低六成。首付的資金缺口一夜間高達100多萬。

　　“當時只是簽了購房合同，還沒網(wǎng)簽，想想首付根本無力湊齊，只能放棄?！毙￡P(guān)說，他算過，以手里現(xiàn)有的近200萬首付，只能買總價在320萬以內(nèi)的房子，而320萬在柳芳附近連一居也很難買到。

　　小關(guān)夫婦被徹底卡在換房的路上。只能暫時住進父母家。他們每天關(guān)注著二手房價格。在樓市組合拳之后，他們心底又燃起希望，“希望房價能降一降。”中介也讓他們再等，認為市場有個反應期，價格有可能調(diào)整到他們的心理預期。夜晚來臨，萬家燈火，小關(guān)夫婦憧憬著一個屬于自己的家。

　　事實上，像小關(guān)夫婦這樣被“3·17”新政卡住的買房人還有很多。因為新政以網(wǎng)簽時間作為認證二套房的標準，北京上萬“在途單”（已成交但未網(wǎng)簽的購房合同）面臨違約風險，前后影響人數(shù)眾多。

　　投資人：“商住”被徹底鎖死了

　　老張是眾多樓市投資人中的一位。因為這些年北京住宅限購，老張像很多人一樣，把目標鎖定在“商住”。談起投資技巧，“一是地段，二是總價?！崩蠌堈J為，地段就意味著交通方便，一定要有“軌道交通”；同時是低總價、小戶型，投資回報就會高。

　　去年底，在一個“商住”小區(qū)業(yè)主QQ群里，老張開始關(guān)注豐臺區(qū)的一個“商住”樓盤團購。團購的組織者是群里的鄰居，同時也是某房產(chǎn)網(wǎng)站的工作人員。這個群里的不少業(yè)主，在過去幾年里都跟著他投資過不止一個樓盤。

　　“說好2017年初開盤，位置、價格都不錯，很多人在等”，老張告訴中國青年報·中青在線記者，但到了今年2月中旬，團購組織者突然說情況有變，說“商住”很快要限購，該樓盤的預售許可證還沒有辦下來，怕是來不及了。

　　“小道消息漫天飛。有說分區(qū)限購的，有說限購細則等同于通州的。但因為之前投資成功，大家普遍樂觀，即使跟通州一樣的政策，市場也還是有的嘛”。老張開始時對即將到來的限購并不十分擔心。

　　直到3月26日晚間，北京商辦限購新政出臺，這場堪稱中國商業(yè)地產(chǎn)史上最嚴厲的調(diào)控，不僅限購、限貸、更嚴厲的是限面積。由此，北京成為全國首個停止向個人出售商辦類新房項目的城市。雖然“商住”房調(diào)控自去年年中就開始流傳，但最終落地政策的嚴厲程度，還是超出所有人的想象。

　　對于無數(shù)像老張這樣的投資人或商辦業(yè)主，3月26日注定是一個不眠之夜，所有房產(chǎn)群都炸了鍋，所有人都在討論一個話題。要知道，在“3·17”新政出臺后的一周里，“商住”還一度出現(xiàn)了大幅跳漲?？墒恰?·26”新政之后，“商住”一夜間就被打回了原形。

　　商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款可謂是釜底抽薪。監(jiān)管趨緊后，市場普遍看空“商住”。中國青年報·中青在線記者了解到，一部分訂購了“商住”的在途單（指已訂購未網(wǎng)簽）買家打起了退訂的算盤；已入手“商住”業(yè)主多做好了長期持有的準備;最心慌的還是新近入手“商住”買家，擔心自己成了接盤俠，一不留神“站了崗”。

　　監(jiān)管層針對商住兩用項目更嚴格的交易限制措施還在陸續(xù)出臺，包括北京房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得上架此類房源信息，這對“商住”老業(yè)主的影響是巨大的。不少“商住”業(yè)主很快發(fā)現(xiàn)，一夜間各大房產(chǎn)中介網(wǎng)上的“商住”房源都下架了。“中介一旦不代理，出租、出售都不知道找誰了。”多位業(yè)主對此表示不解。

　　數(shù)據(jù)顯示，一系列調(diào)控措施發(fā)布后，北京商住成交量明顯下滑，市場幾乎呈現(xiàn)凍結(jié)狀態(tài)?！斑^去兩年市場好，大家也挺累的，這下就當是給自己放個假吧”，老張打趣說。

　　炒房者：學區(qū)房開始降溫了

　　小趙是眾籌買房的組織者，她多年專注樓市投資，且格外青睞學區(qū)房。眾籌買房，就是一些購房人并沒有北京的購房資格和足夠的資金，與擁有購房資格和資金的人湊錢買房。以一套600萬的學區(qū)房為例，如果10人參與眾籌，那么每人需出資60萬元，房子登記在一位有購房資質(zhì)的人名下。房價上漲后賣掉房子對收益進行分成。之所以選擇學區(qū)房，用小趙的話說，“很簡單，學區(qū)房風險低、收益高”。

　　近年來北京學區(qū)房怪現(xiàn)狀屢見報端。房子不怕老、不怕破、不怕小、不怕貴，甚至不能住人也不怕，即使是這樣，還未必買得到。房價之所以堅挺，只是因為貼著“學區(qū)”的標簽。最近，西城區(qū)的學區(qū)房就以超過20萬元/平方米的價格引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　一方面，家長望子成龍使學區(qū)房高燒不退，另一方面投資客紛紛盯上學區(qū)房這塊肥肉，導致學區(qū)房價格水漲船高。

　　不過，眾籌購買學區(qū)房也存在法律風險。京師律師事務所趙忠炎律師告訴中國青年報·中青在線記者，眾籌買房和“借名買房”本質(zhì)是一樣的，“如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難?！?/p>

　　但一切風險在高收益面前都顯得不那么重要了，“現(xiàn)在老百姓手里都有一些積蓄，但缺少投資渠道，迫切的想通過樓市分一杯羹。”小趙說。

　　但繼“3·26”新政之后，北京樓市再上一道緊箍咒。這次政策出臺精準打擊的就是學區(qū)房。為遏制學區(qū)房炒作現(xiàn)象，北京市教委正在研究論證擴大“多校劃片”政策，給學區(qū)房“一對一”入學增加了不確定性。

　　學區(qū)房新政發(fā)布之初，小趙曾對中國青年報·中青在線記者表示，這對他們準備眾籌的目標學區(qū)房沒有影響，“因為我選擇的房子，整個片區(qū)對應的教育資源都比較優(yōu)質(zhì)?！?/p>

　　不過，后續(xù)北京市住建委針對學區(qū)房的交易價格管控進行了持續(xù)加碼，并對中介機構(gòu)炒作、哄抬學區(qū)房價格等違法違規(guī)行為進行了嚴厲打擊。4月16日，北京市教委在發(fā)布《2017年義務教育階段入學工作的意見》提出，過道房、車庫房、空掛戶等不符合居住條件的情況，不作為入學資格條件。

　　組合拳之下，小趙感到“隊伍明顯不好帶了”。之前有意參與眾籌的人員意見開始出現(xiàn)分歧。通過這段時間對學區(qū)房成交記錄及掛牌價格的分析，小趙感到學區(qū)房熱度的確有所下降，個別片區(qū)出現(xiàn)滯漲。

　　在各方壓力下，小趙暫停了手上正在進行的學區(qū)房眾籌項目。最近一次見到中國青年報·中青在線記者時，小趙表示，眾籌的事情可以先緩一緩。

　　房產(chǎn)中介：沒耐心等到樓市的春天

　　小江來自河南，大學畢業(yè)后在北京任職于一家大型房產(chǎn)中介公司，已有四年時間，工作范圍在北京朝陽區(qū)。過去的2016年對小江來說是忙碌而充實的一年，銷售業(yè)績看好，一年里他賣出了近十套房子，這種忙碌一直持續(xù)到春節(jié)后，而劇情反轉(zhuǎn)正是在3月17日。

　　“3·17”新政的最大亮點是推出了大殺器“處女貸”，即對住宅認房又認貸?！?·17”新政之后，第一次貸款的重要性不言而喻，網(wǎng)絡(luò)上一時間涌現(xiàn)出無數(shù)的“處女貸”段子，很是熱鬧。

　　網(wǎng)民戲謔調(diào)侃的正嗨時，小江卻無論如何也高興不起來，因為他和他的同行們已經(jīng)敏銳地嗅到，一場史無前例的調(diào)控風暴正在席卷而來。

　　很快，調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，首先是市場觀望氣氛漸濃?！拔覀兊昝刻炜捶康娜藬?shù)還可以，但是猶豫不決的購房者變多，以前那種搶房的場面沒有了?！毙〗嬖V中國青年報·中青在線記者，“4月份以來變化最為明顯，從4月初到現(xiàn)在我們門店還未有成交，而過去好的時候，半個月可以有6-8套的成交?！?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，“3·17”新政后，北京房地產(chǎn)市場有所降溫，新建商品住宅銷售下降，特別是在3月17日新政出臺后的十天，網(wǎng)簽量比前十天下降了16.7%。二手住宅成交量明顯回落，報價趨穩(wěn)，五家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司比前一陣下降4成多。

　　同時，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)中介也迎來了更為嚴格的監(jiān)管。截至3月25日，北京已有38家房地產(chǎn)中介被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓，另有91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。

　　很多市民注意到，往年房產(chǎn)中介人員站在路邊分發(fā)傳單的現(xiàn)象已經(jīng)絕跡，房產(chǎn)中介門店窗前曾經(jīng)貼得滿滿的房源信息也已消失。在一家房產(chǎn)中介門店，除了帶客戶出去看房的，其他員工都在店里安靜地查看電腦?！笆袌霾缓茫椰F(xiàn)在我們基本不去主動向客戶推薦房源，只等買家上門咨詢?！币晃环康禺a(chǎn)中介人員告訴中國青年報·中青在線記者。

　　隨著北京樓市降溫，房產(chǎn)中介收入也隨之下降。小江的同事里，有的被公司調(diào)到上海，也有人已經(jīng)選擇暫時離開這個行業(yè)，他們已經(jīng)沒有耐心等到樓市的下一個春天。（記者 袁瑞）