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        樓市五限政策繼續(xù)擴圍 非重點調控城市引漲4月房價

        作者:呂明 來源:經濟參考報
        2017-05-19 09:47:44

          18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,在調控政策收緊的壓力下,樓市出現(xiàn)分化,熱點城市明顯降溫。其中,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。非重點調控的二三線城市則領漲。其中,26個城市房價環(huán)比漲幅超過1%,3個城市漲幅超2%。

          業(yè)內人士表示,樓市從限購到限貸,從限價到限售,再到一線城市全線“限商”,進入了“五限”時代。截至目前,樓市仍處于拉鋸狀態(tài),在樓市預期未有根本改變的背景下,預計后續(xù)調控政策將繼續(xù)擴圍,調控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加,直至樓市整體企穩(wěn)。

          分化 熱點城市降溫驅使投資外溢

          統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,4月,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比算數(shù)平均增幅為0.73%,依然保持高位,但15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。

          其中,合肥降幅最為明顯,同比下調7.4個百分點,廈門同比下降6.6個百分點,南京降5.5個百分點,上海、杭州也分別下調4.4%和3.5%。環(huán)比方面,5個城市漲幅有所回落。其中,上海、南京、福州環(huán)比下調1%,合肥環(huán)比下調2%,天津下調3%。

          國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續(xù)發(fā)揮作用,4月,15個城市新建商品住宅價格同比漲幅全線回落,環(huán)比方面,9個城市新建商品住宅價格下降或持平。

          從70城數(shù)據(jù)來看,有30城新建商品住宅價格同比漲幅回落。其中,回落城市中有23個為一二線城市。

          劉建偉表示,初步測算,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)7個月回落,4月比3月回落2.8個百分點;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)5個月回落,4月比3月回落1個百分點;從環(huán)比看,4月70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比3月增加13個;7個城市由上月上漲轉為持平或下降;3個城市降幅擴大。

          中原地產首席分析師張大偉分析認為,在樓市深度調控下,4月房價變動明顯分化。其中,全面進入調控周期的一二線城市,房價漲幅明顯收窄。整體表現(xiàn)為,一線城市明顯降溫,二線逐漸平穩(wěn),三線城市有所上升。

          事實上,除廣州上漲1.4%外,4月房價漲幅較大城市均為此輪調控外的二三線城市。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,70大中城市中,62個城市環(huán)比上漲,其中,26個城市漲幅超過1%,3個城市漲幅超過2%。具體來看,唐山4月房價環(huán)比上漲2.3%,蚌埠環(huán)比上漲2.2%,宜昌環(huán)比上漲2.1%,北海上漲1.9%,沈陽上漲1.8%,揚州、金華上漲1.7%,昆明、西安、韶關則分別上漲1.6個百分點。

          對此,張大偉解釋稱,熱點城市調控全線加碼,投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。

          4月房地產成交量也同樣出現(xiàn)了分化趨勢。其中,四個一線城市成交面積環(huán)比下滑31%,其中,廣州環(huán)比降幅為47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二線城市方面,城市成交面積環(huán)比上升4%,同比下降28%。三線城市則出現(xiàn)了成交面積同、環(huán)比均漲的現(xiàn)象,環(huán)比上升13%,同比亦上漲16%。

          警惕 土地市場升溫投資熱情不減

          事實上,三線城市集體大幅度上漲的根本原因在于購房者投資熱情未減。調控措施多著眼于“限”,雖然抑制了成交,但未能從根本上抑制購房投資需求。

          CRIC研究中心研究員楊科偉表示,在需求外溢、投機心理難平的同時,供求不均加劇了樓市拉鋸戰(zhàn)。

          CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,受限價政策影響,熱點城市嚴控預售證審批,新增供應量仍處低位,29個重點城市商品住宅新增供應量同、環(huán)比分別減少35%和5%,供應持續(xù)偏緊的局面并未有所好轉,其中,有13個城市新增供應量環(huán)比上升,占44.8%。但從同比來看,29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應量上漲。

          具體來看,一線城市環(huán)比下降13%,同比更是銳減54%,上海、深圳連續(xù)兩月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三線城市環(huán)比微降4%,重慶、鄭州等城市供應量顯著提升,環(huán)比漲幅超70%,廈門、福州供應量降至歷史低位,不足5萬平方米,環(huán)比跌幅均在90%左右。

          在樓市高強度調控下,與樓市供求持續(xù)低迷相對應,土拍熱度仍在繼續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示,盡管土地市場成交量連續(xù)四個月走低,平均溢價率也較3月有所下降,但成交均價環(huán)比依然大漲20%,一方面是熱點城市地塊稀缺導致競爭激烈,另一方面是部分房企拿地補倉意愿強烈。

        資料圖:商品房在建中。 <a target=&apos;_blank&apos; href=&apos;http://www.chinanews.com/&apos; _fcksavedurl=&apos;http://www.chinanews.com/&apos;></table><p align=

          資料圖:商品房在建中。中新社記者 呂明 攝

          楊科偉表示,從日前統(tǒng)計局發(fā)布的房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)也可看出,房地產開發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來持續(xù)回升的態(tài)勢,再創(chuàng)兩年以來新高,這體現(xiàn)了房企對后市預期的看好。

          張大偉也同意上述觀點,他認為,供應不足導致買賣市場供需懸殊。過去兩年,樓市整體資金流入明顯,但從土地供應角度看,2016年的土地供應,一二線城市明顯偏少,一線城市合計供應住宅規(guī)劃建筑面積只有1739.34萬平方米,二線城市只有42559萬平方米,剔除其中的大量配套建設,實際供應的純住宅面積遠不夠消化量。

          預判 調控高壓不減擴圍在即

          針對不斷上漲的房價,三四線城市也相繼采取措施為市場降溫。

          統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)的當天,4月漲幅第一名的唐山便發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》,指出對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在以上范圍內向其售房。

          15日,開封市政府出臺《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為維護房地產市場秩序的通知》,要求在開封市區(qū)內購買的新建住房,取得不動產權證滿3年方可轉讓;原則上,新房半年內漲幅不得高于5%,一年內漲幅不得高于10%。

          此外,海南瓊中、保亭縣也分別表示,在該縣范圍內,非本省戶籍居民家庭限購1套住房;在該縣范圍內,暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房;禁止期房轉讓和限制現(xiàn)房轉讓等。

          調控收緊版圖正向四線甚至更低級別城市擴圍。中原地產研究中心統(tǒng)計,去年9月底以來,各城市陸續(xù)出臺的房地產相關政策超過百項,房地產調控高壓不減。成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟南、西安、南京、開封、三亞等多地,再加上河北省環(huán)京重點區(qū)域全部采取限售措施。

          張大偉表示,目前樓市的減法已經做到極致,從限購到限貸,從限價到限售,再到一線城市全線“限商”,樓市進入了五限時代。從本輪政策來看,調控目標是明顯的托底蓋帽,約束房價上漲過快區(qū)域,去庫存城市政策平穩(wěn)。因此,在整體市場熱度從過去一二線轉移到三四線城市的背景下,預計調控將繼續(xù)向更低層次擴圍,調控的城市數(shù)量也將繼續(xù)增加,調控內容也將更加嚴格。

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