■本報記者 王麗新

北京類住宅（以下簡稱商住房）限購三個月有余，目前市場已全面陷入冰凍期。

據(jù)《證券日報》記者了解，有些此前銷售商住房的開發(fā)商已經(jīng)暫停銷售公寓。同時，對于此前分割成小戶型銷售的辦公物業(yè)，有些開發(fā)商選擇暫?；蛘咄七t入市。

值得關(guān)注的是，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，由于嚴(yán)厲的管控政策，今年6月份，北京商住房項目成交均價為30907 元/平方米，與4月份45906 元/平方米的成交均價相比，每平方米下跌超過1.5萬元。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，二季度開始，該類物業(yè)價格迅速回落，市場交易幾乎為零，北京商住房“量價”均出現(xiàn)斷崖式下跌。

八成商住新盤零成交

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，今年上半年，商住市場溫度驟降。在“3·26”新政后取得預(yù)售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交。新政出臺后兩個月，全市商辦類項目成交環(huán)比跌幅近60%。

顯然，這意味著逾八成新入市的商住項目零成交，市場進(jìn)入冰凍期。

《證券日報》記者也了解到，有些開發(fā)商暫停了銷售小面積辦公物業(yè)。“沒什么人來看房，因為個人已經(jīng)沒有資格購買這種房子了，之前想分割成小面積快速出售的”，某大型綜合體項目銷售人員向本報記者表示，但政策變化之后，是否整改后再售，現(xiàn)在都還不好說，所以只能先暫停銷售了。

3 月26 日，北京商業(yè)辦公類項目實施了嚴(yán)厲的管控政策，成為國內(nèi)第一個管控商住房的政策，尤其是涉及限購、限貸、限售等細(xì)分政策內(nèi)容。此后，中介機(jī)構(gòu)第一時間下架了該類二手房的買賣信息，一時間，商住房市場可謂進(jìn)入停滯狀態(tài)。

據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該政策實施后，二季度，北京商住房市場積極消化此類政策，成交量僅為1 萬平方米，明顯低于第一季度的水平，甚至這種過去曾一度成為北京新房市場交易主力的商住房，其成交量要比全國其他一、二線城市疲軟。

而新政實施兩個多月后，6 月份，北京商住房項目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.01 萬平方米，環(huán)比減少94%，同比減少100%；成交套數(shù)為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%，市場交易幾乎為零成交，相比2016 年月均34 萬平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

不過，《證券日報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于價格下跌，有一些投資客正試圖切入這個市場。北京通州某商住房市場出現(xiàn)了個別“改底單”的交易，即從業(yè)主手里買公寓或辦公產(chǎn)品，然后再到開發(fā)商處更名。

價格或繼續(xù)下滑

事實上，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤向《證券日報》等記者表示表示，“商改住”或者稱之為“類住宅”項目，溯其發(fā)展源頭，最初是開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險，將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售，嘗到了迅速回款的甜頭。隨后，一些開發(fā)商為了追求利潤最大化，把以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項的使用屬性，設(shè)計開發(fā)建設(shè)成“類住宅”對外銷售，并在用電、用水方面打起了擦邊球吸引購房者。

需要一提的是，自2011年限購政策實施以來，商住房在北京一手房市場扮演了極為重要的角色。由于商住房不限購和總價低等優(yōu)點，吸引了大量無購房資格或者資金實力有限的外來人口購買。彼時，通州某商住項目開盤，山西人一買就是一整層。大批炒房客和無購房資格的外地人涌入這一市場，一時間，押寶該類項目的開發(fā)商甚至一躍成為北京新房年度銷售額排行榜冠軍。

但昔日風(fēng)光已過，曾經(jīng)紅極一時的商住盤，現(xiàn)在已經(jīng)鮮有人問津。無獨有偶，上海、廣州等城市的這類物業(yè)，成交情況也在走下坡路。

熊志坤稱，商辦類物業(yè)禁止個人買賣的新政，大幅抑制購買需求，預(yù)計成交量將繼續(xù)下滑，商辦類產(chǎn)品價格也將面臨一定下行壓力。

事實上，這或許是一些開發(fā)商暫停銷售該類項目，或者暫緩這類項目入市的動因。對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，未來這一市場，要么是不再分割成小戶型，以辦公物業(yè)方式出售，而是持有運營，要么是以大宗物業(yè)方式整售，換取現(xiàn)金流。

熊志坤也表示，銷售難度的增加，必然將延長投資者項目持有時間，因為對開發(fā)商項目運營能力提出考驗，未來開發(fā)商將以長遠(yuǎn)收益為主要考量，并從產(chǎn)品設(shè)計及服務(wù)方面真正滿足用戶的自用需求。

他進(jìn)一步稱，在此基礎(chǔ)上，資產(chǎn)證券化作為自持物業(yè)的融資手段，可以解決開發(fā)商資金沉淀問題，獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也可以保證物業(yè)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，利于提高物業(yè)水平。