項目負責人表示，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，相信高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場需求

租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高

“這幾天每天都要接待幾十家媒體，不斷給大家介紹項目情況。”4月16日中午，經(jīng)濟日報記者見到萬科翡翠書院的產(chǎn)品主管張建偉時，口干舌燥的他好不容易才得到了一個短暫的喝水機會。由于推出了北京首個企業(yè)全自持租賃房項目——萬科翡翠書院，位于北京市海淀區(qū)北清路與永澄北路交會處北1000米的永豐地塊，近日成為人們關注的焦點。

企業(yè)自持租賃房源于北京2016年的樓市“9·30調(diào)控新政”，當時“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”。2016年底，一些符合條件的地塊成交，其中就包括萬科拍得的兩宗海淀永豐地塊。

記者在現(xiàn)場看到，目前翡翠書院項目已經(jīng)開工建設，近期將啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。據(jù)介紹，該項目的綜合容積率為1.78，樓層多在3至8層之間；戶型主要分為兩類：90平方米的小三居和180平方米的三層復式四居室，其中，90平方米戶型將占總量的70%。價格上，90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元至4萬元。如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年內(nèi)租金不變。

從位置看，這個項目距離城市核心區(qū)大約25公里，靠近北京西北六環(huán)。數(shù)萬元的月租金，加上如此遠的距離，引來一片質(zhì)疑聲。

在阿里巴巴工作的王先生告訴記者，對于這么遠地段的租賃房，價格確實有些貴，通常普通人在租房上的花費不會超過月收入的30%，對于BAT這樣的企業(yè)來說，至少要總監(jiān)以上的員工才會考慮這個價格的租賃房?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的員工一般儲蓄意識還比較強，不太可能在租房上透支太多消費能力。

“從企業(yè)角度，肯定不可能簡單地虧損干公益。這個租金價格對應當年拿地成本，其實并不算高。雖然輿論都認為我們的價格太貴了，但實際上這個項目的利潤微乎其微?！北本┤f科的品牌負責人解釋說，從成本反推，該塊地價超過109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長期經(jīng)營成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價，該項目主要是面向中關村及周邊地區(qū)科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區(qū)”。

該負責人告訴記者，需要注意的是，企業(yè)自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，該項目地處北京高端產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，華為、百度、騰訊、網(wǎng)易、聯(lián)想、小米等大公司聚集，相信這里對高端租賃產(chǎn)品有足夠的市場需求。

“從此類項目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，其實租金是不貴的，再考慮海淀市區(qū)的因素、新房項目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析說，換而言之，因為長期租賃中租金相對是穩(wěn)定的，所以類似定價會考慮到未來物價上漲等因素。從租金的分布看，當期看偏貴，中后期看其實是便宜的。

目前，一線城市房屋租賃市場供需錯配矛盾比較突出。如何將現(xiàn)有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴大租賃房源供給，特別是有品質(zhì)的租賃房源供給，滿足不斷增長和提升的租賃需求，維護租賃市場的穩(wěn)定？這些都是建設一個成熟的住房租賃市場需要解決的問題。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，從長期看，隨著北京租賃需求進入到品質(zhì)提升階段，北京租金上漲具有趨勢性動力。租賃產(chǎn)品需求上，北京正在經(jīng)歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應和滿足租賃需求升級的趨勢，一方面可能導致資源浪費，另一方面導致需求得不到滿足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風險來自于供需的不匹配。

“未來的問題在于，此類房子不光是提供一個給類似科技人員的居所，而是需要在租售同權的地方做各類創(chuàng)新，比如說為租房以后的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項目的意義就會比較大，也有助于租賃產(chǎn)品的推廣，市場的批評聲會減少，認可和理解的心態(tài)會增加?！眹儡S進坦言。