4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這是國(guó)家提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之后下發(fā)的第一個(gè)支持住房租賃資產(chǎn)證券化文件。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)房企投融管退的完整閉環(huán)；有利于降低房企杠桿率，提高房企資管能力和項(xiàng)目收益。發(fā)展REITs市場(chǎng)，有利于加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，主要包括：物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為等。同時(shí)，政策明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。另外，政策鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活資產(chǎn)；支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資；優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化?！锻ㄖ愤€就完善住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序、加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理等方面提出了要求。

在魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆看來(lái)，這是一系列鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策發(fā)布以來(lái)進(jìn)一步的金融支持。該政策不僅鼓勵(lì)金融的創(chuàng)新，使長(zhǎng)租公寓企業(yè)能更方便更有效地拿到資金，而且明確強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的管控，對(duì)于培育市場(chǎng)投資者信心有著積極的意義。此外，為了使市場(chǎng)更加規(guī)范化，政策對(duì)于物業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)能力、運(yùn)營(yíng)商的資質(zhì)也提出了新的要求，相信這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作會(huì)起到積極的作用。

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持發(fā)行公司信用類(lèi)債券和資產(chǎn)支持證券，專門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。華泰證券研報(bào)顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發(fā)行的類(lèi)REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為29只，總發(fā)行規(guī)模為643億元。2017年前10個(gè)月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上已經(jīng)超過(guò)前三年總和。

房企涉足長(zhǎng)租公寓的“痛點(diǎn)”顯而易見(jiàn)。中城投資總裁路林認(rèn)為，房企做長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)首先面臨的是投資回報(bào)率不高的問(wèn)題；其次，稅收也是一大問(wèn)題。推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優(yōu)惠舉措。

陽(yáng)光城有關(guān)人士表示，原來(lái)的REITs不是真正意義上的REITs，都是類(lèi)REITs，缺少二級(jí)市場(chǎng)，流通性差?！锻ㄖ访鞔_了住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進(jìn)行資產(chǎn)證券化，豐富了產(chǎn)品形式多樣化，凡底層資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)情況滿足證券化的要求都可以在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)，如ABS、類(lèi)REITs、CMBS或者ABN，這些陽(yáng)光城已經(jīng)有完成的案例，有的正在進(jìn)行中。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，現(xiàn)在做租賃住宅的投資回報(bào)率很低，政策上明確規(guī)定用持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，用收益法去評(píng)估資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，收益率很難符合資產(chǎn)證券化預(yù)期?！艾F(xiàn)在所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是類(lèi)REITs，本質(zhì)上都是債，想要達(dá)到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價(jià)格和稅費(fèi)，同時(shí)提高租金，才能達(dá)到資本市場(chǎng)可以接受的投資回報(bào)率。”