“建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場，是上交所的使命任務(wù)。下一步，上交所將穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，加大對(duì)保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展?！鄙辖凰h委書記、理事長邱勇在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì)上表示。

截至今年11月底，上交所市場共發(fā)行15只公募REITs，募集資金541億元，已上市公募REITs總市值達(dá)572億元，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)良性投資循環(huán)、提升直接融資比重，起到了較好示范效應(yīng)。

建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場

我國是基礎(chǔ)設(shè)施大國，具有非常顯著的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模優(yōu)勢，而構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系需要長期資本的支持。邱勇指出，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，有利于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資、擴(kuò)大內(nèi)需，也是資本市場深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要舉措。

據(jù)悉，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來，上交所認(rèn)真落實(shí)注冊(cè)制改革理念，不斷完善REITs市場運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管制度，積極推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與試點(diǎn)，REITs市場規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大，試點(diǎn)資產(chǎn)類型不斷豐富，市場運(yùn)行總體平穩(wěn)。

在邱勇看來，建設(shè)高質(zhì)量的中國版REITs市場，是上交所的使命任務(wù)，REITs作為“舶來品”，必須結(jié)合我國實(shí)際進(jìn)行本土化。在實(shí)踐中，上交所作出了一系列具有中國特色的制度安排。在底層資產(chǎn)的選擇、產(chǎn)品架構(gòu)、收益結(jié)構(gòu)、審核把關(guān)等多個(gè)方面，都體現(xiàn)了鮮明的中國特色和發(fā)展階段特征。

“今年以來，我們修訂發(fā)布擴(kuò)募規(guī)則，推動(dòng)形成‘產(chǎn)品新發(fā)’與‘基金擴(kuò)募’雙輪驅(qū)動(dòng)的良性發(fā)展格局；發(fā)布保障性租賃住房REITs規(guī)則指引；民企公募REITs實(shí)現(xiàn)零的突破。二級(jí)市場上，截至目前，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制運(yùn)行較好。總的來看，試點(diǎn)效果符合預(yù)期。我們還推動(dòng)成立了長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，加大對(duì)長三角基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度?！鼻裼逻M(jìn)一步指出。

加快推進(jìn)市場常態(tài)化發(fā)展

隨著REITs市場常態(tài)化建設(shè)加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢。一方面，資產(chǎn)擴(kuò)面與基金擴(kuò)募統(tǒng)籌推進(jìn)，為REITs市場發(fā)展打開廣闊空間；另一方面，市場需求和國家政策雙輪驅(qū)動(dòng)，為REITs市場發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。

在新形勢下，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)目標(biāo)，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，需要加快推進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)展。上交所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示，應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的目標(biāo)，精準(zhǔn)有效支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)，優(yōu)先支持綜合交通、物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目，重點(diǎn)支持“十四五”規(guī)劃102項(xiàng)重大工程。

為盡快拓寬市場的廣度和深度，蔡建春認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加快建立多層次的REITs市場，推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場的保租房板塊。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵(lì)新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展REITs試點(diǎn)。

在蔡建春看來，建制度是保障，應(yīng)系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排；政府引導(dǎo)是關(guān)鍵，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境；同時(shí)還應(yīng)按照注冊(cè)制理念，遵循市場化、法治化原則，在項(xiàng)目挖掘、估值定價(jià)等環(huán)節(jié)促進(jìn)市場主體發(fā)揮主導(dǎo)作用。

盡快推動(dòng)重大標(biāo)志性項(xiàng)目落地

隨著REITs市場發(fā)展進(jìn)入快車道，逐步構(gòu)建適應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場運(yùn)行規(guī)律、具有中國特色的制度安排，已成為當(dāng)務(wù)之急。

邱勇透露，下一步，上交所將穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，加大對(duì)保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展；將立足國情和實(shí)際，一步一個(gè)腳印，推動(dòng)具有中國特色的REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)；將在市場組織培育、制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行、投資者宣傳教育等方面持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展；將不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，更加廣泛地凝聚共識(shí)，更加積極主動(dòng)地匯報(bào)溝通，共同推動(dòng)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

蔡建春透露，上交所將深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真解決存在的問題與不足，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，包括完善審核機(jī)制，嚴(yán)把入口關(guān)；深入項(xiàng)目前端，做好市場培育。持續(xù)做好央企、省屬國企項(xiàng)目輔導(dǎo)對(duì)接工作，積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點(diǎn)，盡快推動(dòng)重大標(biāo)志性項(xiàng)目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；加強(qiáng)市場建設(shè)，營造良好生態(tài)。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機(jī)制，研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機(jī)制，探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品，穩(wěn)步拓展基金通平臺(tái)業(yè)務(wù)功能；完善信披安排，督促規(guī)范運(yùn)營。