2月20日，證監(jiān)會宣布于近日啟動不動產私募投資基金試點工作；同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》。不動產私募投資基金試點工作按下啟動鍵。

業(yè)內人士普遍認為，不動產私募投資基金試點，既是支持房地產市場轉型發(fā)展的一次探索，也是豐富私募基金產品的一項創(chuàng)新，將進一步發(fā)揮私募基金專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，支持不動產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

可投三大類不動產

“此次試點，是證監(jiān)會落實黨中央和國務院有關‘促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展’決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經濟功能的重要舉措?！弊C監(jiān)會有關負責人表示。

去年11月28日，證監(jiān)會宣布在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用，正是5項措施之一。

不到3個月時間，不動產私募投資基金試點即啟動。證監(jiān)會有關負責人介紹，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

具體而言，在投資范圍方面，明確包括特定居住用房、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等?！按饲暗幕A設施REITs等，主要集中在成熟穩(wěn)定的不動產資產，而不動產私募投資基金投向涵蓋了全生命周期各階段資產，投資者能夠更便利參與早期的不動產項目投資，完善了資本市場服務全生命周期不動產項目的能力?！鄙顒?chuàng)投不動產基金管理(深圳)有限公司董事長蔣玉才表示。

在管理人方面，設置了較高門檻，明確參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近3年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

在投資者方面，規(guī)定投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元，且以機構投資者為主。

“總的來看，此次試點啟動非常及時，工作安排亮點頗豐，優(yōu)化了投資方式，精確設定投資范圍，強調以機構投資者為主，提升基金運作的靈活度，規(guī)則明晰、放管結合?！奔闻d鼎信智贏股權投資管理有限公司董事總經理馬林表示。

提升產品投資靈活度

考慮到不動產私募投資基金規(guī)模較大、期限較長且基金底層投資項目通常需要較大額度資金補充等特點，此次試點適度放寬股債比及擴募限制。

根據規(guī)定，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購(認繳)。

中信證券基礎設施和現代服務產業(yè)首席分析師陳聰認為，在股債比限制方面進行差異化安排，可以更好適應不動產私募投資基金的投資策略，提升試點產品投資靈活度，有利于鼓勵私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與投資，將大幅優(yōu)化我國不動產資產定價體系，有效緩解部分企業(yè)融資困境，降低企業(yè)成本。

從市場反應來看，機構投資者參與態(tài)度較為踴躍。“公司將進行積極研究，爭取進入試點，助力發(fā)揮私募股權基金作用，探索新的發(fā)展模式。”馬林表示，同時也期待后續(xù)隨著商業(yè)REITs等的放開，不動產私募投資基金退出渠道能夠更加明確，并能在基金托管、稅收優(yōu)惠等方面提供更多便利，為房地產健康發(fā)展提供更多助力。

“此次不動產投資基金試點投資范圍仍堅持‘房住不炒’、支持實體經濟的原則，租賃住房、保障性住房、符合條件的其他居住用房、商業(yè)經營用房等項目均符合這一原則，不動產投資基金大有可為?！笔Y玉才表示。

盤活優(yōu)質存量資產

實際上，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。數據顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權房地產基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。

業(yè)內人士認為，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”，可以進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房地產行業(yè)將迎來利好。陳聰認為，試點的落地實施，將進一步填補房企股權融資的不足，積極化解房企資金困境，有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質存量資產，對具備資產運營管理能力、手握優(yōu)質存量資產的房企發(fā)展帶來實質性幫助。

對于不動產私募基金行業(yè)來說，試點的推出也有積極意義。蔣玉才認為，此次試點，為私募基金參與不動產投資建立了明確的規(guī)范，并且通過甄選頭部私募基金管理人開展試點，發(fā)揮示范效應，有助于吸引更多私募投資機構積累投資規(guī)模和退出經驗，早日達到對管理人的試點要求，促進不動產私募基金蓬勃規(guī)范發(fā)展。

（李華林）