從悲觀到謹(jǐn)慎樂觀；從無人問津到悄然抄底，再到四處調(diào)研……隨著行情深度調(diào)整及支持樓市政策陸續(xù)出臺，外資機構(gòu)近期又開始積極關(guān)注中國房地產(chǎn)行業(yè)。

近兩個月來，高盛、摩根士丹利、貝萊德等外資巨頭紛紛對中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)投“信任票”。多家外資機構(gòu)對上海證券報記者表示，當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場政策面和銷售數(shù)據(jù)積極因素不斷積累，此前的不利形勢發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來陸續(xù)有外資悄然買入房地產(chǎn)板塊及上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司。

房地產(chǎn)政策效果初現(xiàn)

前些年，高盛、摩根士丹利等一批外資機構(gòu)，陸續(xù)發(fā)出謹(jǐn)慎看待中國房地產(chǎn)市場的報告，并下調(diào)了對房地產(chǎn)板塊的評級。近期，隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)改善及樓市政策出現(xiàn)的積極變化，外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)板塊的態(tài)度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

“這輪樓市調(diào)整的大部分過程可能已經(jīng)走完，預(yù)計今明兩年將是本輪房地產(chǎn)調(diào)整的關(guān)鍵期。”摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學(xué)家邢自強表示，中國人民銀行設(shè)立保障性住房再貸款，既可以降低房地產(chǎn)行業(yè)庫存，改善開發(fā)商流動性問題，更好地推動實現(xiàn)保交樓工作，也有助于減少預(yù)防性儲蓄，從而刺激房地產(chǎn)消費。

瑞銀中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)投資研究部門主管林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，保障性住房再貸款預(yù)計將支持地方國企收購已建成但未出售的商品房，并將其改造為保障性住房。“中國房地產(chǎn)行業(yè)確定了去庫存模式，這一方向非常重要?！绷宙?zhèn)鴻說。

貝萊德首席中國經(jīng)濟學(xué)家宋宇也認(rèn)為，房地產(chǎn)政策支持力度不斷加碼，在一定程度上增加了投資者的信心，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。短期看，房貸利率下調(diào)，降低了購房者的購房成本，能夠有效刺激居民的購房意愿，同時也能提升居民的消費能力；長期看，一系列房地產(chǎn)政策的出臺，釋放出來的積極信號，預(yù)示著宏觀層面將繼續(xù)維持寬松政策。

“4月底，我們判斷政府在處理房地產(chǎn)問題方面的思路有了非常大的調(diào)整。我們看到了房地產(chǎn)市場風(fēng)險出清的希望，進(jìn)而看到宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)穩(wěn)定乃至全面復(fù)蘇的希望。”野村證券首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺表示。

外資增持部分地產(chǎn)股

近期，房地產(chǎn)板塊放量大漲，行業(yè)板塊成交額連續(xù)創(chuàng)下階段新高。自4月24日以來至今，地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計漲超15%，整體放量上漲。與地產(chǎn)板塊大漲相應(yīng)的是，知名外資機構(gòu)增持了部分房企股票，并頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研名單中。

Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，北向資金整體持有房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票同比減少4.39%，但同期有27家房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得北向資金的逆勢增持，如格力地產(chǎn)、新城控股、南京高科、保利發(fā)展、深深房A、大悅城、南山控股等。

資料顯示，今年一季度，新城控股獲北向資金加倉1358萬股，總持股數(shù)達(dá)到4926.28萬股，占總股本的比例達(dá)2.18%。同期，北向資金新進(jìn)為光明地產(chǎn)前十大流通股東，截至一季度末持有1417.43萬股，占總股本的比例達(dá)0.64%。

外資緣何加倉房企股？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與市場對地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)。

“在政策支持下，金融、地產(chǎn)等中國資產(chǎn)的吸引力有望持續(xù)提升，尤其是盈利持續(xù)回暖使得估值溫和提升，流動性的增加吸引了部分外資流入A股。”一家外資投行策略分析師表示，“房地產(chǎn)板塊后續(xù)是否會受到更多‘大資金’的關(guān)注，令板塊從結(jié)構(gòu)性行情演變?yōu)橼厔菪孕星?？這還需觀察6月新屋銷售及地產(chǎn)開工率回升的情況?！?/p>

在港股市場上，不少外資券商席位也對地產(chǎn)相關(guān)板塊進(jìn)行了增持。

截至5月22日，摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為1.09億股，占已發(fā)行的有投票權(quán)股份比例為4.92%。而在4月16日，摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為9836萬股。此外，4月中旬以來，花旗銀行對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量也有所回升。

評級方面，5月29日，巴克萊銀行維持貝殼評級為增持，最新目標(biāo)價為30美元/股。

機構(gòu)調(diào)研方面，4月14日，萬科A接受券商、保險、公募等多家頭部機構(gòu)調(diào)研，其中就有瑞銀證券、摩根士丹利國際等外資機構(gòu)參與。

一些家用電器、建筑建材企業(yè)等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司，近期也接待了外資機構(gòu)調(diào)研，如佛山照明、中材科技、塔牌集團、瑞泰科技等。

關(guān)注房企基本面改善情況

“房地產(chǎn)市場的利好政策接連出臺，使得市場資金迅速關(guān)注到低迷已久的地產(chǎn)股票，特別是一些小市值股票更容易受到短期資金的追捧。今年初，外資就布局了A股和港股的部分地產(chǎn)股，提前加倉?！币患胰蘍FII負(fù)責(zé)人表示，對地產(chǎn)板塊的后續(xù)配置力度，還要結(jié)合宏觀政策和企業(yè)的具體基本面改善情況。

一名外資機構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)分析師預(yù)計，下一階段，地產(chǎn)板塊的上行動力，將逐步由宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)向微觀層面上市公司盈利預(yù)期的再修正方面。

“隨著政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，部分城市的房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)。不過，也有一些城市的二手房掛牌量仍處高位，觀望氛圍較濃，樓市優(yōu)化政策的效果顯現(xiàn)仍需時間?！鄙鲜龇治鰩煴硎?，信心比黃金更重要，房地產(chǎn)市場預(yù)期尤其是購房者預(yù)期至關(guān)重要。

（唐燕飛何漪）