受益于我國(guó)公募REITs配套政策不斷完善，2024年REITs發(fā)行迎來了井噴式增長(zhǎng)，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。近日，平安寧波交投REIT、華安外高橋REIT正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，REITs產(chǎn)品今年以來獲批數(shù)量已達(dá)到23只。

據(jù)悉，平安寧波交投REIT是全國(guó)首單跨海大橋公募REIT、寧波市首單公募REIT；華安外高橋REIT底層資產(chǎn)是位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)(二期)的1處優(yōu)質(zhì)冷庫(kù)和3處優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)，其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年限均已超過6年，最近五年及一期末的平均出租率超過95%。

包括這兩只產(chǎn)品在內(nèi)，截至11月22日，11月以來共有4只REITs產(chǎn)品獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，且還有多只REITs尚處于證監(jiān)會(huì)的產(chǎn)品申報(bào)審批流程中，包括易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT等。

今年以來，REITs市場(chǎng)利好不斷。7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》；近日，民政部等24部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)提升老年人生活品質(zhì)的若干措施》，提到支持養(yǎng)老設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行范圍。中信建投預(yù)測(cè)，中國(guó)REITs市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)容，到2025年底產(chǎn)品或?qū)⒃鲋?5只、規(guī)模達(dá)2450億元。

格上理財(cái)旗下金樟投資研究員王祎認(rèn)為，隨著REITs的不斷發(fā)展，市場(chǎng)容量正在擴(kuò)大，為增量資金的流入提供了空間。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的背景下，REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

國(guó)信證券分析師戴丹苗認(rèn)為，后續(xù)可關(guān)注REITs的長(zhǎng)周期配置價(jià)值。參考全球REITs歷史表現(xiàn)，在2009年至2023年，全球REITs的年復(fù)合收益率為9.73%，跑贏了股票、債券、房地產(chǎn)。

在REITs的具體投資上，戴丹苗表示，投資者可通過三種方式參與：一是戰(zhàn)略配售，可關(guān)注保障房這一周期敏感性較弱品種。二是打新，REITs打新收益具有較高的確定性，可選擇市場(chǎng)成交量高、市場(chǎng)情緒上漲時(shí)期參與。三是二級(jí)市場(chǎng)交易，從REITs的債性角度看，在強(qiáng)制高分紅的約束下，當(dāng)前大部分產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率水平較高，具有配置性價(jià)比；從股性角度看，在經(jīng)歷了一輪超跌以后，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流凈資產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)率偏低，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯。

（朱妍）