截至3月31日，各個(gè)地區(qū)的“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺，面對各地不同的調(diào)控政策，長沙版的具體細(xì)則引發(fā)了各種猜想：到底什么時(shí)候才能出來?是否會對限購有進(jìn)一步的限制?是否會加大二套房貸的調(diào)控力度?

據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，長沙對政策出臺的敏感度不強(qiáng)，出臺的時(shí)間會比別的城市稍微慢一點(diǎn)。而對于具體細(xì)則，他們認(rèn)為，和國家政策相比不會有太多變化，20%個(gè)稅會按照國家的政策執(zhí)行?，F(xiàn)在老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)還是在于限購和二套房貸之上。

■記者 侯小娟

長沙版細(xì)則猜想

【猜想一】

限購： 應(yīng)不會有單身限購政策

2011年3月，長沙市對90平方米(含)以下新房實(shí)施限購，直至今日，調(diào)控效果并不明顯，并且長沙的這種限購政策還曾多次被當(dāng)作“反面教材”。于是，有專家曾在媒體公開預(yù)測，長沙版的國五條細(xì)則會對限購政策進(jìn)行調(diào)整。不過，也有業(yè)內(nèi)人士持樂觀看法，限購并不會發(fā)生變化。

A：加大限購區(qū)域

聲音：比較兩次國家調(diào)控的政策，最明顯的細(xì)節(jié)是這一次國務(wù)院對于限購政策的區(qū)域、產(chǎn)品類型都進(jìn)行了明確規(guī)范，按照國務(wù)院的新規(guī)定，長沙政策可能會要調(diào)整。

――長沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長歐陽學(xué)海

影響：湘潭大學(xué)商學(xué)院教授龍新民說，若是限購區(qū)域擴(kuò)大，并加強(qiáng)對大戶型房子的控制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投機(jī)投資性需求。

B：維持原來政策不變

聲音：長沙的限購政策應(yīng)該不會發(fā)生變化。長沙樓市的價(jià)格處于相對溫和的狀態(tài)，所以，在政策的執(zhí)行上不會有太多的變化，更不會出現(xiàn)類似北京的單身限購政策。

――中原地產(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理胡治鋼

影響：龍新民表示，目前，長沙的空置率仍然很高，這說明長沙2011年3月推出的“限小不限大，限新不限舊”限購政策存在很多問題，并沒有真正地打擊到投資客，如果不進(jìn)行嚴(yán)格控制，投機(jī)商仍然無法得到遏制。

【猜想二】

二套房貸：調(diào)整首付比例和利率

聲音：長沙可能會效仿上海的細(xì)則，當(dāng)房價(jià)上漲趨勢明顯的時(shí)候，可能會適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

――長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓

影響：在銀行人士看來，如果提高二套房貸的首付和利率，對貸款購房的市民將有明顯影響。如果首付7成，利率上浮30%，5年以上貸款利率將攀升至8.515%?！案纳菩詣傂琛币部赡鼙煌顿Y投機(jī)性購房“殃及”，遭遇打壓。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，信貸對市場的影響效果比較大，差別化信貸政策甚至要比限購厲害，通過調(diào)節(jié)金融杠桿，提高進(jìn)入門檻，信貸政策收緊將會讓二套房市場受到很大影響。

【猜想三】

二手房交易20%個(gè)稅：會沿用國五條的政策

對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征;不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

――長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓

影響：在胡治鋼看來，當(dāng)20%的個(gè)稅開征之后，肯定會加大二手房的購房成本，而這筆錢肯定都會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，從而抬高二手房的購房成本。成本上漲之后，投資客手中的二手房會更難出手，這對于打擊投資投機(jī)商有抑制作用。

市場觀察

二手房交易或?qū)⑦M(jìn)入真空期

3月2日，國五條相關(guān)信息出臺之后，二手房交易20%個(gè)稅成為眾人討論的焦點(diǎn)。而從消息出臺至今，長沙二手房市場交易量出現(xiàn)暴增。據(jù)長沙房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，從3月3日至3月27日，長沙6區(qū)二手房住宅成交3400多套?！斑@個(gè)數(shù)量是往年一季度二手房成交的總量?！泵髻e介紹。

不過，當(dāng)長沙版的細(xì)則出臺之后，胡治鋼認(rèn)為，二手房市場肯定會變冷、變得不活躍，并且還會影響一手房的交易。

知名財(cái)經(jīng)評論人士葉檀也表示，一旦20%的征稅真正落地，各地二手房交易將進(jìn)入一段真空期。

“如果市民想賣舊房改善居住條件，但是二手房市場不景氣難以出手，他們就沒有資金去購買新房，這勢必會影響到新房的成交?！焙武撜f，這期間，投資客們手上大量的空置房無法出手，更加不會入市。

“二手房不活躍肯定對新房成交有擠壓效應(yīng)，促進(jìn)新房的成交。”胡治鋼說，“但是，當(dāng)一、二手房之間無法進(jìn)行良性循環(huán)之時(shí)，說明市場是不健康的，這對樓市影響很大?！?/p>

房價(jià)走勢

保持2012年的增長速度

當(dāng)國五條長沙版的相關(guān)細(xì)則出來之后，房價(jià)是否會隨之下跌成為市民們最關(guān)心的問題。在省房協(xié)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高教授看來，房價(jià)下跌似乎是不可能的?！敖衲觊L沙樓市的價(jià)格還會保持2012年的上漲趨勢?！?/p>

“今年樓市的供應(yīng)量較少，去年新房開工量少了40%，所以房價(jià)肯定不會下跌?！焙武撜f，“樓市的走向和去年的步調(diào)相差不大。”

據(jù)接近長沙市住建委決策層面的相關(guān)人士透露，在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)方面，長沙市很可能是力爭2013年新建普通商品住房價(jià)格漲幅不高于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。

解讀

京滬粵三地細(xì)則

【房價(jià)控制目標(biāo)】

北京：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

上海：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。

廣東：廣州、深圳市要根據(jù)近年房價(jià)走勢情況，按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，合理確定房價(jià)控制目標(biāo)。

點(diǎn)評：與往年相比，今年的房價(jià)控制目標(biāo)剔除了保障房，實(shí)現(xiàn)難度更大。雖然同屬房價(jià)上漲較快城市，但上海漲幅在四個(gè)一線城市中最小，“達(dá)標(biāo)”難度相對不大。北京明確要求相關(guān)房價(jià)要“降低”，值得關(guān)注。

【限購】

北京：京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

上海：進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。

廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整。

點(diǎn)評：北京對單身人士的購房限制趨嚴(yán)。上海此前已經(jīng)實(shí)行對單身人士的限購政策。根據(jù)17號文件要求，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”，那么珠海原來是在主城區(qū)限購，現(xiàn)在擴(kuò)大到全市全部行政區(qū)域。

【二套房貸】

北京：進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

上海：根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

廣東：細(xì)則沒有提到二套房貸政策。

點(diǎn)評：北京明確要提高二套房貸首付比例，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測中的“七成首付”有可能成為現(xiàn)實(shí)。上海則留了“后手”，一旦房價(jià)繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時(shí)可能落下。

【20%個(gè)稅】

北京：依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅;對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

上海：依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

廣東：嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。

點(diǎn)評：三地口徑一致，只是北京特地復(fù)述了“滿五年唯一住房免征”的內(nèi)容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發(fā)文件明確，“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。差別化的稅收政策，體現(xiàn)了對合理購房需求的保護(hù)。

■綜合新華社