在你的目標購房區(qū)域內(nèi)，如果200個月至250個月的房屋租金可以購買到一套中等價位的房產(chǎn)，就說明當?shù)貥鞘斜容^安全。

家庭年收入與房屋均價比——幫你判斷當?shù)胤績r是否合理

一般情況下，4~6年的家庭年收入是購買本區(qū)域中等價位房產(chǎn)比較合理的價格。這個數(shù)字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

失業(yè)率——幫你判斷未來3~6個月房價走勢

通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時，房價處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時，房價處于價格調(diào)整或者下跌周期。

第二招：在哪個國家買？不能只看租金回報率！

在國內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會有結(jié)余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產(chǎn)市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

劉磊為我們舉例說明：“某區(qū)域的房產(chǎn)租金回報率7%，通貨膨脹率2%，銀行存款利率4%，貸款利率6%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，低通貨膨脹的經(jīng)濟狀況下，租金收益高于存款利息，將促使更多人士放棄存款，轉(zhuǎn)而利用銀行較低利率，貸款投資房地產(chǎn)，從而增加市場需求，推高房產(chǎn)價格；而如果房產(chǎn)租金回報率9%，貸款利率15%，通貨膨脹率5%，存款利率12%，據(jù)此數(shù)據(jù)可以判斷，租金回報率遠低于存款利率和貸款利率，房產(chǎn)市場應(yīng)該處于房價的調(diào)整高位，銀行在收緊銀根，提高貸款利率抑制通貨膨脹的同時，也抑制了投資需求，未來房價下行的預期強烈。”

此外，國際貨幣基金組織公布的數(shù)據(jù)顯示，未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產(chǎn)的長期升值趨勢才可以保證。

別忘了，你的目的是判斷這個地區(qū)的房地產(chǎn)市場趨勢，那些未來市場前景不明的區(qū)域，無論價格多劃算，房子的位置處于該區(qū)域多么黃金的地段也不要買。

第三招：買公寓還是別墅？海外購房，土地也是錢！

在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠存在，而房產(chǎn)隨著時間的推移，會有損壞、折舊。

劉磊認為，在海外投資房地產(chǎn)時，要充分評估土地價值，這不僅是地段那么簡單，還要通過土地價值和建筑價值的比例進行判斷。

劉磊為我們舉例說明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價格同樣是50萬澳元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。

高層公寓：投資額50萬澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，在維多利亞州，需繳納5000澳元印花稅，根據(jù)規(guī)定，在該州買房只需繳納土地價值5%的印花稅，因此推算其土地價值為10萬澳元，建筑價值為40萬澳元，聯(lián)名地契。

別墅：投資額50萬澳元，地點在郊區(qū)，需繳納13500澳元印花稅，因此土地價值27萬澳元，建筑價值23萬澳元，獨立地契。

根據(jù)土地價值與建筑價值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現(xiàn)長期市中心公寓上漲情況的?！翱罩寐屎妥饨鸹貓舐实母叩?，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身?！眲⒗谡f。

第四招：買哪個地段？首推本地人或白人聚居區(qū)!

以投資為目的的購房者，需要考慮的是如何以最低價格購房，獲得最高收益；而以養(yǎng)老自住為目的的購房者，則有更多的個性化需求。

在邱泳棟看來，無論是自住還是投資，首先要明確目標城市的購房區(qū)域和周圍的居住人群。那些海外買房者最熱衷的國家，同樣是移民者最熱衷的國家，聚集著世界各地各個民族的人。這時，一個城市居住區(qū)域的劃分標準，就不僅是財富了。

“無論在哪個國家購房，本地人或白人聚居區(qū)域都是首選，此外也可以選擇中國移民聚集地，東南亞、中東移民較多的區(qū)域我們一般不推薦?！鼻裼緱澑嬖V記者。

以最熱門的移民城市悉尼為例，北面和西面的居民以本地人和英格蘭人為主，華人也很多，相應(yīng)地價也貴很多，如西區(qū)一套中等偏上的獨立屋價格在200萬澳元左右，高檔社區(qū)和海景房的價格甚至達到1000萬澳元。

選擇本地人居住較多的區(qū)域購房，未來出手的時候會更方便，價格也會穩(wěn)定增長。關(guān)鍵是套現(xiàn)的時候，承接者以及銀行會客觀評估其價值。

這些國家購房政策要記牢

海外購房，一定要事先研讀當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，否則你跨越千山萬水好不容易賺的那點兒錢，就都供獻給當?shù)卣恕?/p>

一位在澳大利亞居住10年，購買了5套房子的中國人，前不久剛剛知道外國人在澳洲購房只能購買新建住宅，他的房子如果想出售，只能賣給本地人，無形中已大大貶值。

到海外購房之前，你要仔細研讀每個國家對于非本國居民購房的法律法規(guī)、限制條款以及貸款和稅費要求。否則你通過各種購房技巧獲得的收益，都被當?shù)卣笆兆吡恕薄?/p>

澳大利亞：外國人只能買新房

在澳洲購房不代表你可以移民，但在申請移民時可以加分。此外，在澳洲購買公寓期房可以只付10%首付款，買現(xiàn)房則為20%~30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內(nèi)只還利息，不用還本金。

房子的租金通?？梢灾巍耙宰怵B(yǎng)房”的投資目的，但是澳大利亞政府規(guī)定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。購房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒有物業(yè)稅，但需繳納土地稅；直系親屬沒有遺產(chǎn)稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達50%的遺產(chǎn)稅。

美國：外國人貸款難

美國的銀行現(xiàn)階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。

房產(chǎn)稅根據(jù)房子的實際價值來征收，由各州自行設(shè)定，從1.5%～3%不等；物業(yè)稅，各個州征收標準不一，通常按市場評估值1.2%~3%每年征收；遺產(chǎn)稅起征點為500萬美元，稅率約35%。

加拿大：貸款最合適

魁北克、聯(lián)邦、薩省投資移民都和房產(chǎn)無關(guān)。外國人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款；貸款利息低于國內(nèi)，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內(nèi)要小。

英國：外國人也得交遺產(chǎn)稅

購房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。不同地區(qū)、不同房產(chǎn)類型的房產(chǎn)稅征收標準不同，共分8檔，以倫敦地區(qū)最高，一年從幾千到幾萬英鎊不等。英國居民在世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅，而非英籍人士只有在英國國內(nèi)的資產(chǎn)才需要支付遺產(chǎn)稅，起征點為32.5萬英鎊，稅率為40%。

中國香港：貸款比例跟房價走

800萬港元以下的物業(yè)，自住可以獲得70%的貸款；房價介于800萬～1200萬港元，首付起點為40%；房價在1200萬以上的，首付起點為50%。如果是投資類購房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業(yè)稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優(yōu)惠，約為租金估值的5%；沒有遺產(chǎn)稅和資本增值稅。

新加坡：不能購買有地住宅

房產(chǎn)沒有列入移民條件中，僅作為個人資產(chǎn)而已。外籍人士在新加坡置業(yè)，可以申請貸款，最高為購房款的70%，最長還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長期維持在2%~3%，不能購買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。

物業(yè)稅按照房屋租金評估值來進行一定比例的征收,如一套價值200萬新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業(yè)稅為租金估值的10%，沒有遺產(chǎn)稅。

TIPS：這樣的房子不要買

小型投資公寓。國人喜歡的投資產(chǎn)品，卻是澳大利亞本國人摒棄的投資品種，即使購買也是用于房產(chǎn)退稅；投資公寓被銀行認為是商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率會相應(yīng)提高。

TIPS：這些和你想的不一樣

市中心的公寓增值快、風險低。

在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過去10年，二手公寓平均銷售價格只增長25%~35%，而周邊5~30公里范圍內(nèi)的二手房平均價格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產(chǎn)家庭居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認知的風險系數(shù)較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

人民幣升值，海外買房更劃算。

事實并非如此。最近十年，人民幣對美元持續(xù)升值，海外購房的投資門檻兒確實降低了，但是對長年在國內(nèi)生活的中產(chǎn)投資客而言，終究要把收益轉(zhuǎn)回國內(nèi)，去掉匯率損失和手續(xù)費后，能賺多少？