深天健被曝有上百億元的隱形資產(chǎn)。 本報記者 鄺陽升 攝

養(yǎng)在深閨人不識，深圳國資委旗下的深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司（000090.SZ，以下簡稱“深天健”）被曝有上百億元的隱形資產(chǎn)。

深天健潛資產(chǎn)眾多，包括：其投資性物業(yè)長期采取成本計算方法且折舊，8.56億元的物業(yè)被曝若按公允價值核算，凈資產(chǎn)可增數(shù)倍；深天健持有的天健技術(shù)中心大樓、天健工業(yè)園片區(qū)兩處土地更新項目，潛藏巨額利潤；且其曾以2000余萬元的小成本持有的深圳萊寶高科技股份有限公司（002106.SZ，以下簡稱“萊寶高科”）約7600萬股股票，目前價值近20億元。然而，對于這部分資產(chǎn)的資產(chǎn)重估，依然存在著較大的爭議。

深天健的流通股股東認(rèn)為，深天健現(xiàn)有物業(yè)、劃轉(zhuǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、土地儲備、金融投資資產(chǎn)等歸于上市公司的名下資產(chǎn)，要按照現(xiàn)有市場價值進(jìn)行重新評估。

而深天健董秘辦公室相關(guān)人士向時代周報記者表示：“不會重新估值，我們采取的這種成本計算模式很省事，并且一直很穩(wěn)定。證監(jiān)會也要求上市公司謹(jǐn)慎變更資產(chǎn)核算方法，且變更需要確鑿的證據(jù)?！?/p>

8.56億物業(yè)賬面值與市值差數(shù)倍

深天健1999年在深圳證券交易所上市，主營業(yè)務(wù)為建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營。深天健擁有眾多物業(yè)。不過，長期以來，深天健對這些投資性房地產(chǎn)采用的卻是成本計算方法，且經(jīng)常計算折舊。

深天健2012年半年報數(shù)據(jù)顯示：截至2012 年6 月30 日，公司投資性房地產(chǎn)建筑面積31.62 萬平方米，賬面價值為8.75億元。主要包括用于出租的商鋪及房屋建筑物、各已完工房地產(chǎn)項目配套車位和會所、社康中心等。深天健的這些物業(yè)大部分都位于深圳市福田區(qū)，以這個數(shù)據(jù)折算，僅2767元/平方米。

而深天健年報顯示，去年其投資性房地產(chǎn)新增1868萬元，但是折舊和攤銷達(dá)3744萬元，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)為8.56億元，比半年報的賬面值還減少近2000萬元。且在去年半年報中，深天健公布了所持商業(yè)物業(yè)明細(xì)，但是在2012年年報中，反而沒有列出。

這些物業(yè)的賬面值和市值究竟有多大差異呢？

由于深天健27萬平方米的租賃物業(yè)主要是商鋪、會所等，價值更是比住宅偏高。有股民估計，若按公允價值估值，將增加凈資產(chǎn)30億元。僅就商鋪而言，深圳業(yè)內(nèi)人士表示，福田區(qū)的商鋪均價最少5萬-6萬元/平方米，好一點的價值更是在十幾倍以上。但該人士表示，對于深天健的這些物業(yè)，由于涉及復(fù)雜，還不好估算其公允價值。

對于此，一些人表示不滿，“于此倡議深天健 90％以上流通股股東，呼吁深圳國有資產(chǎn)管理部門，對于國資控股上市公司深天健現(xiàn)有物業(yè)、劃轉(zhuǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、土地儲備、金融投資資產(chǎn)等歸于上市公司（深天?。┟沦Y產(chǎn)，按照現(xiàn)有市場價值進(jìn)行重新評估，讓所有投資人清楚明白深天健的資產(chǎn)狀況！”

在很多股民眼里，深天健沒有利用好這些隱形資產(chǎn)，被吐槽是“守著明明價值巨大的物業(yè)卻收著低效率的租金”。深天健2012年年報顯示：“公司擁有租賃物業(yè)面積約 27 萬平方米，實現(xiàn)租賃營業(yè)收入8880.15 萬元，實現(xiàn)凈利潤3183.22 萬元?！比粽酆纤悖科椒矫孜飿I(yè)每月僅貢獻(xiàn)了27元。可見，收益甚微。股民建議將這些物業(yè)賣掉，再尋找新的投資。

深天健董辦人士卻對時代周報記者明確表示，不會重新估值，也不會隨意變賣物業(yè)： “資產(chǎn)狀況是外界問得最多的，我們在深交所互動時有過回應(yīng)。我們不會重新估值，我們采取的成本計算模式很省事，也很穩(wěn)定，證監(jiān)會要求上市公司要謹(jǐn)慎變更資產(chǎn)核算方法，且變更需要一定的證據(jù)。我們的租金收入還是很穩(wěn)定的，不會隨意賣掉物業(yè)的。”

不過，業(yè)內(nèi)人士稱這種成本核算方法其實也無可非議?！捌髽I(yè)會計準(zhǔn)則里，成本核算法和公允價值核算法都是可以的。”國信證券分析師方炎對時代周報記者如是表示。

25萬平方米建筑潛在利潤50億

隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，土地更新成為房企逐鹿的目標(biāo)。深天健利用自身的土地進(jìn)行更新奪得商機(jī)，羨煞旁人。

從深天健的公告來看，其有兩處土地更新項目：天健技術(shù)中心研發(fā)大樓地塊和天健工業(yè)園區(qū)地塊。業(yè)內(nèi)估計，深天健如若啃好大蛋糕，將獲天價收益。

深天健2012年年報稱：“2011 年6 月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會同意本公司提出的沙河工業(yè)區(qū)變更用地規(guī)劃許可證。2011 年9 月，本公司取得重新核發(fā)的深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該地塊用來建設(shè)天健技術(shù)中心研發(fā)大樓?！?/p>

對于天健技術(shù)中心研發(fā)大樓地塊，深天健去年在深交所互動易上曾稱：“計劃以高起點的規(guī)劃設(shè)計將本地塊建設(shè)成為集高品質(zhì)辦公、商業(yè)、酒店于一體的現(xiàn)代綜合體?！?/p>

可見，這塊地已從工業(yè)用地性質(zhì)變成了商業(yè)性質(zhì)。深天健為該地塊補交了9976萬元的地價，擬建筑面積達(dá)7.1萬平方米，粗略算來，按建成后4萬元/平方米的價值算，保守估計有28億元，即便去除成本，獲益也在20億元以上。

而另一地塊天健工業(yè)園片區(qū)，位于深圳市中心福田區(qū)蓮花街道，被認(rèn)為是準(zhǔn)鉆石地段。去年4月10 日，深天健發(fā)布公告稱，“《2012年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其中包括本公司屬下天健工業(yè)園片區(qū)用地?！惫骘@示，擬拆除重建用地面積為6.32萬平方米，擬更新方向為居住等功能。若以容積率4計算，可以建25萬平方米的住宅。

“該地段二手房價最低在2萬元/平方米以上，新房在3萬元/平方米以上。”世聯(lián)地產(chǎn)研究員郭艷雨對時代周報記者表示。若如此，去除成本等，25萬平方米建筑潛在利潤可達(dá)50億元。

然而，該項目目前并未有實質(zhì)進(jìn)展，“（天健工業(yè)區(qū)）獲批復(fù)列為城市更新單元，目前還未補地價。”深天健證券事務(wù)代表陸煒弘對時代周報記者表示。

但是，深天健要將這些項目徹底盤活，還需解決很多現(xiàn)實問題。而深天健當(dāng)時在公告中也承認(rèn)風(fēng)險，“本項目在后續(xù)的單元規(guī)劃報批、補繳地價等具體實施階段仍存在較大不確定性。”而即便他們補交不菲的地價之后，后期開發(fā)所需的資金也需要相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流來支撐。

“這意味著公司可能需要通過再融資來解決開發(fā)資金的問題，或者引進(jìn)有資金實力的公司來共同開發(fā)，但這也意味著未來的收益要攤薄?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

持萊寶高科市值近20億元

深天健上述土地更新資產(chǎn)的盤活需要大量的現(xiàn)金投入，但其年報數(shù)據(jù)顯示，深天健去年實現(xiàn)營業(yè)收入30.8億元，同比減少13.15%，歸屬上市公司的凈利潤為2.5億元，同比增長23.09%。其年末手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物11.4億元，而流動負(fù)債卻高達(dá)45億元。而2013 年度深天健卻計劃投資18.9億元，其中：房地產(chǎn)在建項目投資1.6億元，股權(quán)投資3000萬元，市政BT 項目投資預(yù)算1.6億元，物業(yè)資產(chǎn)升級改造投資預(yù)算2750 萬元，固定資產(chǎn)投資預(yù)算2220萬元。

可見，短期內(nèi)深天健資金壓力也不小。不過，深天健手中持有萊寶高科的市值近20億元。

深天健喜好股權(quán)投資，其年報顯示，深天健長期股權(quán)投資單位逾20家，價值15.5億元。甚至有傳深天健后期會根據(jù)政策需要，不排除效仿（深長城）進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓運營，但深天健董辦人士向時代周報記者否認(rèn)該傳言。

不過，去年3 月1 日，深天健與深圳博騰投資有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將持有的建業(yè)集團(tuán)的全部股權(quán)以5201.42 萬元的價格進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。最值得一提的是萊寶高科，該公司可謂是深天健股權(quán)投資的一個典型縮影，并且深天健或?qū)⑵涮赚F(xiàn)。

目前，深天健通過全資子公司深圳市市政總公司持有萊寶高科約7600萬股，投資成本僅2367萬元，可忽略不計。

今年3 月18 日，萊寶高科發(fā)布《非公開發(fā)行股票發(fā)行情況報告暨上市公告書》，非公開發(fā)行新增股份10542 萬股。不過深天健未參加本次增發(fā)，持股數(shù)量不變，其全資子公司深圳市市政總公司所持萊寶高科持股比例從12.65%變?yōu)?0.76%。

以目前萊寶高科每股約24元的價格來算，深天健所持的該股的市值也超過17億，其年報也披露可供出售金融資產(chǎn)為11.6億元。深天健前幾年也有拋售萊寶高科補充公司資金的先例。而在去年，深天健在深交所互動平臺又曝出有減持萊寶高科套現(xiàn)的意向，時代周報記者再次問及，陸煒弘表示：“作為萊寶高科持股5%以上的股東，出售股權(quán)會按照證監(jiān)會的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行?！?/p>