眾所關(guān)注的“新國五條”作為我國對房地產(chǎn)市場的第五次調(diào)控升級，再次重申了以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，其作用與社會效應(yīng)日漸凸顯。

據(jù)了解，自調(diào)控措施頒布以來，各地法院受理的商品房買賣合同糾紛案件較去年同期都有不同程度的增長，其中的一些現(xiàn)象值得深思——

投資人：賠本生意咱不做

浙江的宋先生近些年生意做得不錯，手上也有了些積蓄，身邊的朋友都勸他趕緊投資房產(chǎn)，讓錢變相“升值”。在親戚、朋友慫恿下，2012年底，宋先生到江蘇無錫看房打樣，并于2013年1月正式簽下購房合同，結(jié)清了25萬元首付款。

1個月后，“新國五條”正式頒布。宋先生猛然發(fā)覺自己的發(fā)財夢沒機(jī)會實現(xiàn)了。他急忙找到房地產(chǎn)開發(fā)公司，希望能夠解除雙方的房屋買賣合同。

“除了解除合同之外，他們沒有提出任何需要法院處理的問題。關(guān)于房屋交付、已付款的退還等，他們都一致同意自己協(xié)商解決。”案件承辦法官說，“‘新國五條’的頒布，在一定程度上加快了案件審理進(jìn)程，這是我之前沒有想到的?！?/p>

在無錫南長法院受理的32件解除商品房買賣合同糾紛中，外地人到無錫購房的案件就有12件，其中不乏一些懷揣發(fā)財夢的投資者?！靶聡鍡l”關(guān)于“堅決抑制投機(jī)投資性購房”的調(diào)控導(dǎo)向已初見成效。

對于投資者來說，原來的“香餑餑”已然沒那么令人向往，不斷提升的投資成本及預(yù)期利益的縮水，讓這部分人不得不對投資收益進(jìn)行重新評估。

不少人認(rèn)為，銀行也在其中扮演著重要角色，“新國五條”明確要求銀行對購房者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，并進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，該舉措對抑制投機(jī)、投資購房行為起到了杠桿調(diào)節(jié)作用，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康良性循環(huán)。

房產(chǎn)商：捂盤惜售變開門待客

周先生于2013年1月18日與一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一口氣簽訂了8份房屋買賣合同，并支付了部分首付款。其后，由于周先生資金鏈斷裂，余款結(jié)算遙遙無期，房產(chǎn)公司便將周先生告上法院，要求解除雙方商品房買賣合同。

案件審理過程中，當(dāng)事人雙方不存在任何分歧，在法院展開調(diào)解工作前，原被告雙方已經(jīng)就解除合同達(dá)成了一致意見。他們希望通過法院調(diào)解這一方式，以便快速注銷二手房買賣合同備案登記，繼而讓房源迅速回歸市場。

在該類案件中，購房者明知多套房屋不可辦理產(chǎn)權(quán)證，卻仍大批量簽訂商品房買賣合同，這種行為很難避開炒房嫌疑?！靶聡鍡l”明確規(guī)定將提高二套房貸款的首付款比例及貸款利率，二手房也將按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征稅，成本的增加，讓不少牟利者望而卻步，在很大程度上對炒房行為進(jìn)行了有效遏制。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在“新國五條”的框架下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對盈利方式也有了重新考量，可能將放棄所謂的“大客戶”，轉(zhuǎn)而走向積極營銷的道路?！岸诜刻r”已然行不通，只有將存房投入市場，才是回籠資金的最優(yōu)方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如今意識到，捂盤惜售的時代已經(jīng)過去，“新國五條”對國內(nèi)樓市的導(dǎo)向作用非常明顯，隨著各項措施的逐漸落實，房產(chǎn)商只有通過誠信、專業(yè)的營銷，才能在樓市大戰(zhàn)中拔得頭籌。

購房者：20%個稅由誰承擔(dān)？

“新國五條”出臺后，各地二手房交易市場出現(xiàn)熱鬧景象。個稅比例上調(diào)到轉(zhuǎn)讓所得的20%，其中的差價由誰來承擔(dān)，為規(guī)避可能到來的高個稅，很多市民紛紛趕在新政實施前簽約交易，積極將房源出手。然而，倉促簽約可能會在合同履行期間帶來后續(xù)糾紛，盲目地避稅過戶，也可能會在家庭成員之間產(chǎn)生繼承、買賣、遷讓等矛盾。

對于“轉(zhuǎn)讓熱”，一些法官向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“未能完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)的買賣雙方很可能就個稅支付責(zé)任產(chǎn)生分歧。在細(xì)則頒布后的一定時期內(nèi)，就上述矛盾引發(fā)的案件可能會激增”。

這一疑慮在買房者心中更加明顯，很多買房者認(rèn)為，部分房屋持有者在“新國五條”頒布后仍然持觀望態(tài)度，并不降低房價，最終20%的稅可能還是會落在買方人身上。如果真的按照20%的比例來征收個稅，那么這筆錢對于購房者來說將會是一個不小的負(fù)擔(dān)。

為此，有法官建議，進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的市民可在辦理手續(xù)之前就個稅承擔(dān)比例進(jìn)行商談約定，20%的個稅可由雙方均攤或由一方單獨繳納，以免到時產(chǎn)生不必要的矛盾。

法 官：避稅損招風(fēng)險大

“新國五條”的頒布引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)熱議，特別是一些涉及避稅方法的文章更是點擊率持續(xù)飆升。網(wǎng)絡(luò)上就有“以房抵債”，即利用司法和解避稅。

有人出主意說，“誰買你房，他一次性付款給你，你寫欠條給他。1個月后讓他去法院起訴你。你說沒錢還以房抵債。所有稅全免”。法官們認(rèn)為這招風(fēng)險太大，“就算是協(xié)議以房抵債，辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)時仍然要繳納一定比例的稅費，只是可能少交個人所得稅而非全部”。同時，雙方當(dāng)事人出于避稅目的采取虛假的訴訟主體、事實及證據(jù)的方法提起民事訴訟，很可能構(gòu)成虛假訴訟，后果嚴(yán)重的話將會被追究刑事責(zé)任。而且，“新國五條”頒布后，法院會加強(qiáng)該類案件的審查力度，一旦查清事實，合同將會被確認(rèn)無效。