3月份的最后兩天，北京、上海、重慶、深圳、天津、廣州、合肥、濟南、青島、南京等地落實樓市調控“國五條”的細則“踩著點兒”密集公布。業(yè)內人士表示，橫向比較各地調控細則，“京版”最為嚴厲。

但更多的城市除了重申“國五條”細則外，鮮有“重拳”。尤其是“國五條”中對樓市調控力度最大的一項——按差額20%計征個人所得稅，業(yè)界擔心，這一拳最后很有可能因為難以操作而“打在棉花上”。

調控力度低于市場預期

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，比較各地調控細則，北京調控力度最大。其他一線城市的政策相比北京力度明顯低很多。

為進一步抑制投機投資性需求，北京在調控細則中提出，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于二套房的首付款比例進一步提高。在稅收方面，將嚴格按個人轉讓住房應納稅所得額的20%計征。自用5年并且唯一的住房繼續(xù)免稅。

從各地設定的房價控制目標來看，“京版”細則對于房價目標控制最為嚴厲，細則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，各地細則普遍對價格調控范圍規(guī)定含糊。

財經評論員馬光遠指出，如果單純以統(tǒng)計部門公布的平均漲幅或者房屋均價作為房價“保持穩(wěn)定”的標準毫無意義。北京現(xiàn)在開發(fā)房產大多位于四環(huán)以外甚至郊區(qū)，平均價格當然有走低的趨勢。價格是否保持穩(wěn)定還是要看老百姓實實在在的感受。調控政策能否起作用，關鍵看執(zhí)行力。房價能否“保持穩(wěn)定”，市場會給出答案。

中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天表示，2012年長達近一年的市場回暖導致嚴重供不應求，只壓需求不給足供應，調控不會有效。事實上，一些一線城市的房價從來就沒有被控制過?！叭绻麊螁我种坪痛驌粜枨?，而供應無法跟上，結果就是白打”。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，市場可能不會像此前業(yè)界預期的那樣悲觀。僅從目前已出臺的“國五條”地方細則來看，并沒有預期的嚴厲。尤其是市場預期的房產稅試點擴圍沒有被提起，整體來說，這一輪樓市調控是“中央打響雷，地方下小雨”。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，目前各地方細則多是重申“國五條”細則，有的甚至不能稱之為“細則”，只能算是對“國五條”的表態(tài)，這與“國五條”出臺后市場的預期相差甚遠。雖然各地出臺的細則目的都是保護剛需、打擊投資和投機需求，但由于可操作性差，實際效果可能并不樂觀。

細則有待進一步精細化

業(yè)界普遍認為，依法嚴格按照轉讓所得20%計征個人所得稅，無疑是“國五條”對樓市調控力度最大的一項措施，很可能會改變投資性購房者的長期預期。

但是，這一“重拳”卻很難打在實處。顧云昌表示，雖然京滬渝等城市提出售二手房按差額的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原文的基礎上，對于如何計算房產增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題并無細化規(guī)定。

楊紅旭稱，地方政府也預料到差額征收可能難以操作，因此細則中明確，在執(zhí)行中不能核實房屋原值的，仍按照核定征收方式計征個人所得稅，按照交易額全額的1%征稅?！斑@很有可能會讓一記重拳又打在棉花上”。

財政部財政科學研究所所長賈康認為，如何核定“價差所得”還需有細則，政府有責任盡快明確。盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民稱，細則應該人性化設計，盡可能避免誤傷，另外，對于無法核實原值的房產按成交價1%簡易征收，可以核實的按差價20%征收，同一種行為兩種稅制，這明顯不科學，也不公平。

此外，雖然多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。亞太城市房地產業(yè)協(xié)會會長謝逸楓指出，北京僅提出二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策。他表示，政策中的一些漏洞與操作空間，亟需更精細化的規(guī)定加以彌補。

經濟學家袁鋼明擔心，如果政策實際落實的程度比人們預想還要輕的話，就會造成更大的反彈，一個非常壞的后果是樓市將出現(xiàn)新一輪漲價潮。

樓市調控應建立長效機制

顧云昌認為，地方政府更多地訴諸“限價”“限購”等行政化調控手段實乃多方力量博弈之下的權衡之策。由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動性充裕、地方債務嚴重依賴土地財政收入，熱點城市的房價壓力加大，調控難度劇增。

從各地的細則來看，依然是屬于短期政策，并沒有改變之前一直導致房價上漲的各種因素。房價要想控制好，應當從貨幣政策、土地政策以及財稅政策來入手，建立長效機制，同時還要完善基礎建設，比如加快重點城市住房信息聯(lián)網，實施不動產統(tǒng)一登記制度，通過市場的手段來促進房地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3月28日，國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工發(fā)出通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產統(tǒng)一登記制度，由國土部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責。

此前，住建部負責人3月份已經公開表示，目前40個重點城市住房信息基本上已經聯(lián)網。按照住建部的計劃，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯(lián)網工作。

北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉直言，一旦不動產統(tǒng)一登記開始運行，政府將對整個房地產市場了如指掌，房地產調控也能從“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的短效行為“質變”成長效機制。不動產統(tǒng)一登記制度的推行，還有利于合理開征房產稅。特別是能避免一人在不同城市擁有多套房屋從而避稅的情況。

很多專家認為，樓市調控之所以出現(xiàn)“十年九調，越調越高”的局面，表面上看是因為供需失衡，本質上是因為轉變政府職能和理順政府與市場關系的改革不到位。

尤其是政府經濟增長職能和服務社會職能攪和在一起，偏重經濟增長導致政府對于市場規(guī)律的不尊重甚至破壞，如房地產市場源頭上的土地供應行政化、市場準入不能平等(集體土地不能入市)、地方政府的托市行為等。

經濟學家華生稱，房價高企不下的根子問題是現(xiàn)在的土地財政制度，使得地方政府不想也不愿意調，再加上一些既得利益集團如開發(fā)商等也不愿意調。這就是這些年來樓市調控成效不大的主要原因。(《半月談》2013年第7期，記者 魏宗凱 孔祥鑫 楊毅沉)