“一期都賣完了，價(jià)格從原先的八九千元/平方米，漲到一萬(wàn)多了，現(xiàn)在二三期已開始銷售，情況非常不錯(cuò)。”面對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者的許多疑惑，世茂的售樓人員指著一幢幢當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖd奮地說(shuō)，有60%以上的客戶都來(lái)自福州，其他的客戶主要來(lái)自閩侯當(dāng)?shù)亍?/p>

這是世茂集團(tuán)在福建閩侯開發(fā)的上游墅項(xiàng)目，是一個(gè)超級(jí)大盤，達(dá)700多畝，由于地理位置等一系列原因，當(dāng)初并不被業(yè)界看好。

猛拿地

這只不過(guò)是世茂在福建地區(qū)的一個(gè)成功案例，在福建，世茂還創(chuàng)造了一個(gè)新的房地產(chǎn)行業(yè)的銷售奇跡：在福建泉州，世茂晉江世茂御龍灣項(xiàng)目2012銷售超過(guò)40億元，一個(gè)縣級(jí)市的項(xiàng)目銷售可以排在2012年全國(guó)樓盤銷售額的前10名。

或許正是這樣一個(gè)個(gè)“成功”案例，促使世茂在許多企業(yè)面對(duì)“國(guó)五條”調(diào)控的大背景下，拿地更加謹(jǐn)慎小心的時(shí)候，卻信心十足，開動(dòng)馬力大肆拿地。4月19日，世茂宣布，其以20多億元的價(jià)格，拍到世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂家鄉(xiāng)——福建石獅的兩個(gè)項(xiàng)目土地，建筑面積約60萬(wàn)平方米。

除了在福建大肆拿地，2013年，世茂最大的布局在長(zhǎng)三角。據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，今年以來(lái)，世茂在杭州獲得兩個(gè)位置優(yōu)越地塊；在寧波獲得兩個(gè)地塊；在蘇州花費(fèi)30多億元獲得的兩個(gè)塊地。

與世茂的積極拿地相比，隨著新“國(guó)五條”出臺(tái)，其他一些開發(fā)商拿地策略趨緊，3月份以來(lái)，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企的總拿地?cái)?shù)量出現(xiàn)大幅下滑。有數(shù)據(jù)顯示，3月11日至3月17日這一周，20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量雖然有所增加，但成交量卻出現(xiàn)減少。

適應(yīng)調(diào)控新政

“信心來(lái)自對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的理解和積極應(yīng)對(duì)?！笔烂戮指敝飨S世壇表示，區(qū)域布局將基于對(duì)城鎮(zhèn)化的理解，深耕核心區(qū)域兼顧平衡布局。許世壇透露，今年世茂的銷售目標(biāo)是550億元，今年第一季度，世茂銷售業(yè)績(jī)達(dá)137億元，完成全年指標(biāo)的25%。第一季度是房地產(chǎn)銷售的淡季，這意味著，如果按此趨勢(shì)，世茂將提前完成銷售目標(biāo)。

“今后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將會(huì)是常態(tài)化，這是房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要生存發(fā)展，就必須適應(yīng)新的形勢(shì)，不斷創(chuàng)新。”世茂集團(tuán)副總裁、營(yíng)銷公司總經(jīng)理蔡雪梅表示，過(guò)去“量?jī)r(jià)齊升”的房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，世茂集團(tuán)早已做好調(diào)控常態(tài)化的準(zhǔn)備，目前需要適當(dāng)擴(kuò)大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)。

大量的拿地是否會(huì)造成資金壓力?

“2012年，世茂短期債1年只有120億元。但我們的銷售回款非常好，通過(guò)銀行發(fā)行長(zhǎng)債還短債，現(xiàn)金持有180億元，遠(yuǎn)高于債務(wù)數(shù)量。我們的負(fù)債率在去年也降到了55.9%，在一個(gè)相對(duì)安全和較低的水平。發(fā)債獲得的資金，大部分將用來(lái)開發(fā)新的項(xiàng)目?！痹S世壇表示，世茂會(huì)嚴(yán)格把負(fù)債率控制在60%以下。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)速度一定要快，我們希望每年能夠?qū)崿F(xiàn)百分之四五十的增長(zhǎng)?！痹S世壇表示，世茂會(huì)用持續(xù)的增長(zhǎng)來(lái)證明給市場(chǎng)看，其戰(zhàn)略和發(fā)展是持續(xù)性的。為此，風(fēng)險(xiǎn)控制非常重要。

蔡雪梅透露，世茂戰(zhàn)略集中在幾個(gè)區(qū)域，核心是長(zhǎng)三角，福建將形成一個(gè)戰(zhàn)略核心板塊，同時(shí)補(bǔ)強(qiáng)環(huán)渤海、珠三角區(qū)域。珠三角區(qū)域非常有潛力，會(huì)積極關(guān)注。另外，世茂還將繼續(xù)強(qiáng)化環(huán)渤海區(qū)域，中部區(qū)域也是穩(wěn)扎穩(wěn)打的區(qū)域。

許世壇坦誠(chéng)，“房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)有一個(gè)很高的利潤(rùn)率，這樣持續(xù)的高利潤(rùn)率，不是合理的，也是不健康的。2012年，世茂利潤(rùn)率有所降低，這跟世茂的定位有緊密聯(lián)系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加貼近市場(chǎng)，產(chǎn)品中剛需、剛改型產(chǎn)品比例高達(dá)76%。2012年世茂的毛利是在33.5%，今年，世茂有信心回升到35%-36%。我不希望高過(guò)這個(gè)比例?！?/p>

許世壇表示，雖然城鎮(zhèn)化是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，但企業(yè)不能盲目投資，關(guān)鍵要判斷城市的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)支撐是否充足。