北京房?jī)r(jià)滯漲？中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在四五月份簽約率較高的50個(gè)北京項(xiàng)目中，5月簽約價(jià)格與4月持平的，占比高達(dá)9成。不過(guò)買房人卻并未感覺(jué)便宜。業(yè)內(nèi)人士爆料稱，開發(fā)商為增利潤(rùn)絞盡腦汁，一改“低開高走”傳統(tǒng)的售樓方式，將房款和裝修款分開簽合同最終實(shí)現(xiàn)曲線漲價(jià)。

首期低價(jià)入市模式已成歷史

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨天，四五月份排名均在前100名的項(xiàng)目合計(jì)有50個(gè)，而在這50個(gè)項(xiàng)目中，成交均價(jià)漲幅在2%以內(nèi)的達(dá)到了36個(gè)，占比高達(dá)72%。而如果剔除項(xiàng)目簽約不同質(zhì)的影響，簽約價(jià)格相比4月出現(xiàn)滯漲的項(xiàng)目占比高達(dá)9成。

不過(guò)，買房人趙強(qiáng)卻絲毫沒(méi)感覺(jué)到占了便宜?！坝袖N售人員告訴我，他們先賣小區(qū)內(nèi)較好位置、較好戶型的房子，這樣價(jià)格自然高。其實(shí)我不一定要位置最好的，便宜點(diǎn)就可以，但人家不賣。”一開發(fā)商銷售總監(jiān)對(duì)此解釋稱：“雖然對(duì)于純新盤項(xiàng)目入市也有不得高于區(qū)域均價(jià)的要求，但是界定起來(lái)相對(duì)較難。于是，純新盤首期預(yù)售價(jià)格要賣得高一些，為后期推盤價(jià)格留出余地?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，上述情況目前并非個(gè)案。以近期推出的純新盤首地浣溪谷為例，其報(bào)價(jià)15700元/平方米，而其周邊金融街金色漫香郡在售尾盤現(xiàn)房大戶型售價(jià)為14000元/平方米左右。在任啟鑫看來(lái)，新政當(dāng)中對(duì)于老項(xiàng)目后期開盤“限價(jià)”條款的規(guī)定，使得純新盤首期“低價(jià)入市”的操作模式成為歷史。多位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，一線城市的城市化進(jìn)程完成率相對(duì)較高，尤其城區(qū)房?jī)r(jià)大跌可能性很小。

一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，漲價(jià)的房子少了，吸引了更多買房人入市，不過(guò)，最終樓市成交量卻變少了。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，5月以來(lái)北京新建住宅成交均價(jià)為20755元/平方米，與4月基本持平。不過(guò)，成交量并沒(méi)有上去。北京住建委官網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示，上周北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1048套，環(huán)比下跌28%，這是自4月末以來(lái)，商品住宅首度銷量連跌兩周。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭透露，近期新房市場(chǎng)在限價(jià)措施的影響下，供應(yīng)節(jié)奏較為反常?！耙讶〉妙A(yù)售證的項(xiàng)目，大部分都遲遲未開盤簽約，導(dǎo)致網(wǎng)簽量持續(xù)位于低位。按照當(dāng)前的網(wǎng)簽成交看，是在傳統(tǒng)銷售旺季成交量最低的一個(gè)月。”

為何出現(xiàn)如此情況？四處看房的趙強(qiáng)直言：“如今開發(fā)商很會(huì)做減法，把裝修合同和購(gòu)房合同分開簽，看似房子均價(jià)沒(méi)漲，但加上裝修費(fèi)，購(gòu)房成本還是漲了一大截?！备惺蹣菃T向記者表示，項(xiàng)目不讓漲價(jià)的另一個(gè)辦法就是在小區(qū)環(huán)境中減少成本，“以前都是從南方、海邊移植一棵樹或是一塊石頭回來(lái)，現(xiàn)在就直接在郊區(qū)買回來(lái)，僅運(yùn)費(fèi)成本就能省不少。”

“雖然獲批的預(yù)售價(jià)格與之前一期基本保持一致，但是對(duì)外報(bào)價(jià)卻多高于之前的價(jià)格?！比螁Ⅵ瓮嘎?，目前將購(gòu)房款和裝修費(fèi)分離計(jì)算，拆分房款曲線漲價(jià)已成為開發(fā)商不約而同的銷售手段。

開發(fā)商很會(huì)做“減法”

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二手房連續(xù)12天

成交低于300套

綜合北京住建委和中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，北京5月二手住宅簽約1556套，創(chuàng)下正常網(wǎng)簽的最低記錄。此外，單日網(wǎng)簽量還創(chuàng)下了連續(xù)12天不足300套的記錄。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月前12天，二手房成交均價(jià)27600元/平方米，比4月27820元/平方米輕微下滑，出現(xiàn)了近一年來(lái)的首次停漲。出現(xiàn)停漲的主要原因是稅費(fèi)增加，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)入觀望。

多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上。值得關(guān)注的是，滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主此前有過(guò)貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。最終，有改善需求的買房人選擇觀望。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總胡景暉認(rèn)為，買房人持幣待購(gòu)的觀望心態(tài)依舊濃重，北京二手樓市成交量將繼續(xù)低位徘徊。