成都商務(wù)辦公主要集中在東大街和南延線。統(tǒng)計顯示，南延線在售和未來幾年面市的寫字樓體量上千萬平米。成都寫字樓會不會存在階段性的供遠大于求失衡？未來成都寫字樓物業(yè)的市場態(tài)勢會是怎樣？成都哪些寫字樓物業(yè)的短板還需填補？

需要更多的樓宇經(jīng)濟聚集

□中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張煒

現(xiàn)在世界500強到成都有238家，它們除了進園區(qū)之外，相當部分也進到了新的甲級寫字樓里面，成都有意識地在打造樓宇經(jīng)濟聚集的平臺，而且不光是政府有這個意識，包括企業(yè)也有這個意識。

現(xiàn)在我們寫字樓包括中海地產(chǎn)的寫字樓物業(yè)，基本上都是凈高是2.7米，甚至3米，各項指標都向一線城市靠攏，從外立面到設(shè)置都經(jīng)歷了一個升級的過程，這也是我們整體升級的表現(xiàn)，更重要的是我們隨著這個寫字樓物業(yè)的開發(fā)，可能以前成都的寫字樓比較零散，經(jīng)過最近幾年的開發(fā)，在城市商務(wù)條件成熟的領(lǐng)域出現(xiàn)更多的商務(wù)聚集的現(xiàn)象，也是朝一線城市發(fā)展的趨勢。

首選成都是一個重要布局點

□高力國際辦公樓服務(wù)及國際物業(yè)董事邱莉玲

在我們招商引資過程中，非世界500強公司很多，但他們非常看好成都的發(fā)展。他們首選成都是一個很重要的布局點，這樣的大環(huán)境是很大加分。我們接待了一個外資企業(yè)，他們老總對成都很驚訝，因為他印象中認為成都是二三線城市，但來了之后成都給他感覺是不輸給廣州的，而且居住環(huán)境非常好。很多外資企業(yè)了解成都之后，非?？春眠@個城市發(fā)展，也有外企人士購買一些私人住宅。

雖然現(xiàn)在成都寫字樓租賃和銷售市場在未來兩三年還比較辛苦，但也會有一些周邊企業(yè)，包括北京、上海企業(yè)，會在選擇成都和重慶的時候，傾向于把總部設(shè)在成都。從租戶的角度來講，我們最了解他們。甚至包括公司擴租方面，很多公司辦公面積成長都有兩到三倍，這對成都來講，是一個很好的環(huán)境。

成都商務(wù)提升空間還很大

□明宇集團總經(jīng)理助理劉建忠

每個產(chǎn)品定位不一樣，達到項目目標和訴求就好。成都每年新增注冊登記公司三萬家以上，如果寫字樓定位是超甲或甲級，面對的就是全球五百強，競爭就很大，如果你針對中小企業(yè)那會過得比較滋潤。每個企業(yè)定位不一樣，每一個客戶只要達到自己的目標那就是看好。第二，從銷售租金價格比，我們不跟北京上海比，跟省會城市比，就是成都基本上租賃的寫字樓物業(yè)在150元/平米·月的平均租金，所對應(yīng)銷售價格是20000-22000 元/平 米 ，而 廣 州150—160/平米·月的租金所對應(yīng)銷售價格是在34000-35000元/平米，所以成都提升空間還非常大。第三，對寫字樓來講，講三個關(guān)鍵詞：地段、產(chǎn)品品質(zhì)，后期服務(wù)。

投資開發(fā)時應(yīng)有深層次思考

□潤馳集團營銷總監(jiān)劉壽山

2005年，深圳的商業(yè)配比超過了1：4，國際上是1：1.2，但是現(xiàn)在深圳的樓宇經(jīng)濟非常發(fā)達。我認為不管是商業(yè)也好，還是寫字樓也罷，首先國家的經(jīng)濟是向好的，加上自身產(chǎn)品過硬，在未來就一定很好。

現(xiàn)在成都的寫字樓物業(yè)和一線城市比，一是城市硬件規(guī)劃方面，另外是人才的吸引力方面，相比一線城市有一定差距，目前的情況確有過剩，這需要發(fā)展商、開發(fā)商在開發(fā)、業(yè)主在投資的時候，有著更深層次的思考。我對成都未來經(jīng)濟發(fā)展比肩一線城市趨勢是看好的，但是我認為在目前的情況下還是小心謹慎一些。

高檔寫字樓要關(guān)注小微企業(yè)

□恩德集團營銷總監(jiān)徐菲

如果成都寫字樓只是針對500強企業(yè)，那全國500強加起來也只有一千家，他就算需求1000平米那也只有100萬，那肯定是階段過剩的?，F(xiàn)在這么多的中小微企業(yè)，這么多內(nèi)向型發(fā)展起來的經(jīng)濟，并不代表他們不愿意在一個更好的辦公環(huán)境內(nèi)辦公，像龍泉有很多上下游的貿(mào)易企業(yè)和設(shè)計企業(yè)，其中有很多國外過來的設(shè)計企業(yè)，而且過來的動漫設(shè)計、汽車軟件的設(shè)計也有很多，像他們的需求量也是很大的，樓宇經(jīng)濟需要更多關(guān)注它們。

目前，不動產(chǎn)作為投資的一個最主要的載體，我們是不是只面向于使用方，不面向于投資方，為什么不能把這么好的投資金融產(chǎn)品提供給我們的客戶呢？是不是普通客戶購買了自行租賃，就會造成這個寫字樓的價值降低呢？我覺得不是，在香港也有很多物業(yè)銷售了，但是由于后期經(jīng)營管理的完善性使它的價值上升，業(yè)主對整個物業(yè)樓棟的看好是持續(xù)向好的，因為業(yè)主肯定會對自己的物業(yè)有更多的負責。

華西都市報記者羅杰方志勇

攝影劉陳平制圖 謝麗娟