4月上旬開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩。 圖/記者盧政

市統(tǒng)計局昨公布4月全市新建住宅成交情況

新建商品住宅量價齊跌

本月或現(xiàn)產(chǎn)品供應結構性失衡 部分暢銷項目價格或走高

昨日市統(tǒng)計局公布4月全市新建住宅成交情況，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售5053套，銷售面積51.23萬平方米，成交環(huán)比3月下滑。業(yè)內(nèi)人士分析認為，4月份長期處于雨水天氣，影響成交，加上購房者觀望等待“五一”優(yōu)惠，造成4月住宅成交面積滑落。

官方數(shù)據(jù)：4月住宅簽約5053套 比上月減少1011套

東莞市統(tǒng)計局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售5053套，比3月份減少了1011套，環(huán)比減少16.67%，銷售面積51.23萬平方米，環(huán)比減少18.5%。按照銷售面積和銷售金額進行計算，銷售均價為8445元/平方米，比3月份下降了32元/平方米。此外，4月份，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售套數(shù)排行前五名的分別是南城、萬江、塘廈、東城、厚街，而銷售面積排行前五名的是南城、塘廈、萬江、東城、虎門。另外，有10個鎮(zhèn)街均價超過平均簽約均價，其中松山湖、長安、虎門三個鎮(zhèn)街均價過萬元。

原因分析：長期雨水天氣影響成交

今年4月，受“清明節(jié)”假期及長期雨水天氣影響，4月上旬開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩，市場上可選擇的戶型產(chǎn)品驟降，樓盤營銷以周末小暖場活動為主，開發(fā)商也主要為五一假期節(jié)點作蓄客準備，成交量在沉寂的樓市氣氛下受到壓抑。此外，3月樓市成交旺盛，部分剛性需求提前釋放，導致4月剛性需求成交支撐不足。據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部觀察，4月上旬各項目客戶上門量不足，開發(fā)商VIP誠意登記、認籌等蓄客量并不理想，反映購房者入市積極性下降。此外，4月黃金價格暴跌，黃金投資市場走俏，交投活躍，部分投資需求也被轉移，也影響了住宅成交。

供應偏緊部分開發(fā)商惜售

另外，也有業(yè)內(nèi)人士認為，由于東莞住宅市場處于供應偏緊狀態(tài)，4月部分開發(fā)商惜售等待“紅五月”到來也影響了4月住宅成交。東莞瑞峰置業(yè)市場研究部也認為，整個4月以“蓄客”動作為主，并未出現(xiàn)大規(guī)模的推盤，盡管4月下旬出現(xiàn)了一波推盤潮，但由于數(shù)據(jù)滯后性等原因并未能支撐成交大幅提升，該研究部表示，由于2012年下半年市場開始回暖，一直持續(xù)到目前，市場供應處于偏緊狀態(tài)，導致開發(fā)商推貨熱情放緩，出現(xiàn)惜售心態(tài)；另外項目工程進度也跟不上供貨節(jié)奏，新產(chǎn)品供應未能及時到位，對成交造成一定的影響；此外，部分購房者寄望于“紅五月”的產(chǎn)品多種選擇及優(yōu)惠折扣力度，不急于入市。

市場預測：5月剛需產(chǎn)品仍唱主角

雖然近期別墅及大戶型產(chǎn)品供應增加，但從目前新增供應和庫存情況來看，5月樓市剛需產(chǎn)品仍唱主角。此外，南城、萬江、塘廈等區(qū)域仍是成交熱點。

東莞中原地產(chǎn)市場研究部介紹，根據(jù)4月新增供應及庫存情況來看，5月塘廈、萬江、南城等鎮(zhèn)街依然是成交的主力區(qū)域。塘廈觀瀾碧桂園、碧桂園·天麓山、金地·博登湖、萬科·棠樾等四個項目合計供應洋房6萬多㎡，為該片區(qū)后續(xù)成交提供充足貨量支撐。而南城、萬江，分別有萬科·金域華府、萬科·翡麗山、北大資源·御灣、深業(yè)·歐景城等項目提供洋房及公寓產(chǎn)品合計1448套，占4月供應套數(shù)31.44%。5月剛性需求仍是市場的主要購買力，特別是在主城區(qū)，完善的城市配套、便利的生活條件，只要開發(fā)商保持理性的推貨及定價策略，剛性需求將被持續(xù)帶動釋放。

部分項目提價 價格或將上行

另外，目前庫存消耗呈增大趨勢，市場供不應求，部分項目已經(jīng)悄然提價，加上未來大戶型產(chǎn)品及別墅入市增加，業(yè)內(nèi)人士認為，預計未來成交價格將進一步上行。

4月剛需產(chǎn)品供應環(huán)比減少，城區(qū)剛需產(chǎn)品緊俏，同時，大戶型改善性產(chǎn)品及別墅供應比例增加，市場供應產(chǎn)品結構性失衡，供需矛盾將會進一步加劇等，都給價格上行提供了動力。東莞中原地產(chǎn)市場研究部介紹，回顧4月大多數(shù)項目已經(jīng)開始試探性上調(diào)價格， 5月預計部分暢銷項目將進一步調(diào)高售價，另一方面，4月公寓產(chǎn)品供應亦有所上升，投資需求將被繼續(xù)激活，價格上行已具備一定的條件。

有業(yè)內(nèi)人士也表示，部分樓盤在調(diào)高價格后成交仍然火熱，在供不應求暫時未能改變的情況下，“提價潮”或將至。

市場觀察：庫存夠消化7個多月

由于東莞樓市連續(xù)多月成交火熱，多家代理機構研究部都認為目前東莞處于供不應求狀況，庫存量僅夠消化7個多月。

據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，東莞住宅庫存面積為422.06萬㎡，繼3月跌至近4年來最低水平以后，消化周期繼續(xù)下挫，僅為7.3個月(按照過去12個月住宅月均消化面積計算)，市場供求關系失衡情況較為嚴重。

從產(chǎn)品結構來看，剛需戶型80~120㎡產(chǎn)品(剔除合并戶型后的數(shù)據(jù))的庫存面積僅101.44萬㎡，占比24.3%，而120~180㎡改善型及180㎡以上豪宅洋房產(chǎn)品的存量面積為156.13萬㎡，占比37%，市場產(chǎn)品結構性失衡局面已經(jīng)形成。2012年，全市剛需產(chǎn)品保持著穩(wěn)定的供應水平，從庫存量上面反映，整個2012年度，每月的存量面積均保持在120萬~140萬㎡的水平，而進入2013年1月以來，剛需產(chǎn)品庫存量連續(xù)4個月下挫，1月跌破120萬㎡關口，至4月底僅存101萬㎡。該市場研究部認為，剛需產(chǎn)品庫存量銳減，且勢頭明顯。一方面反映市場消化量在持續(xù)，另一方面凸顯的是供應量的持續(xù)不足。