編者按：“國五條”北京細(xì)則中的“新房限價政策”，讓高端樓盤市場出現(xiàn)“冰火兩重天”，豪宅樓盤入市“難產(chǎn)”，多項目開盤日期一再被迫推延；但同時，公寓豪宅現(xiàn)房、尾房均量價齊增。此外，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，更加理性，“準(zhǔn)地王”項目地塊竟已無人問津，住宅用地項目也首現(xiàn)流標(biāo)。

豪宅市場正被調(diào)控“緊箍咒”勒得頭疼不已！多位業(yè)內(nèi)關(guān)注北京高端樓市的專家均向《證券日報》記者表示，整個高端住宅產(chǎn)品市場正呈現(xiàn)冷熱相對不均的局面。此外，市場成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)同比環(huán)比下降的現(xiàn)象。

對此，亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，新房限價致豪宅新盤入市難產(chǎn)；二手房交易個稅按20%征收政策致二手市場買賣雙方陷入僵局；但同時，部分已拿到銷售許可證的高端產(chǎn)品銷售卻熱度不減，甚至成交價格也出現(xiàn)上揚趨勢。

然而，值得注意的是，本報記者向多位業(yè)內(nèi)知情人士證實后獲悉，此輪調(diào)控政策細(xì)則落地之后，北京多個豪宅項目都處在入市難產(chǎn)的苦熬中，尤其對一些能夠?qū)χ苓厖^(qū)域房價造成“一房漲，周邊皆漲”的影響的項目來說，想提價入市變得難上加難，這無疑將延長現(xiàn)金回籠周期，壓縮項目利潤，進而拖累開發(fā)企業(yè)資金鏈。

多個豪宅項目入市遭擱淺

“限價政策對高端新盤造成的影響非常大”，麗茲行市場研究中心鄭海燕向本報記者如是表示。

麗茲行豪宅研究院的獨家數(shù)據(jù)顯示，2013年2月初至5月12日，高端新房入市項目僅望京茂家園與潤景名苑兩個項目，成交量僅14套，不足以支撐整個新房市場。同時，郭毅也向記者表示，繼2月份后，4月份北京別墅市場再次出現(xiàn)“零供應(yīng)”。

實際上，據(jù)記者多方采訪調(diào)查獲悉，北京多個原計劃在3月份之后到5月份之前入市的豪宅項目入市計劃都被迫擱淺。

有消息人士向本報記者透露，華潤·橡樹灣項目入市時間就未能如期順利入市。據(jù)記者了解，橡樹灣項目地處海淀區(qū)上地附近，此次入市計劃拖延的是項目的第五期。

“這個項目原打算在4月份至5月份推出，后來曾一度推延至6月份開盤，但目前已經(jīng)更改為7月份入市，7月是否能夠順利開盤現(xiàn)在依然是個未知數(shù)?！鄙鲜鱿⑷耸肯蛴浾弑硎?，而從價格方面來看，該盤4月份計劃開盤均價為4.8萬元∕平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)提升至5.5萬元∕平方米，但實際上這一銷售均價也未達到華潤置地的定價要求。據(jù)悉，華潤一直想以6萬元∕平方米左右的銷售均價開盤。

顯然，政府對高端項目定價的把控是非常嚴(yán)厲的，甚至是令市場沒有預(yù)想到的。

據(jù)記者現(xiàn)場調(diào)查獲悉，城區(qū)內(nèi)某高端項目去年結(jié)束了期房銷售階段，當(dāng)時期房銷售均價不足5萬元∕平方米。今年3月份，開發(fā)商想借現(xiàn)房銷售提升價格，計劃以8萬元∕平方米的售價推向市場，但因限價政策打壓，盡管該盤去年就已經(jīng)進入登記階段，但其3月份開盤計劃已經(jīng)落空，甚至?xí)r至今日，該項目開發(fā)商仍未取得現(xiàn)房銷售證，項目銷售也因此暫時擱淺。

更為值得一提的是，另有消息人士向記者透露，去年曾轟動一時的萬柳地王原本計劃今年8月份入市，但其預(yù)售定價一直未曾獲批，項目入市時間甚至推遲到10月份。目前，該項目的預(yù)售定價幾乎左右著萬柳區(qū)域其他高端住宅后期產(chǎn)品的入市價格。

“部分項目遲遲不入市，雖然不排除是因為一些開發(fā)商捂盤惜售，但受限價政策影響因素還是比較多的。”一位開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的房企內(nèi)部人士向本報記者表示，不過，“如果項目一旦達到入市條件卻遲遲無法入市，加之高端住宅產(chǎn)品本身銷售周期就很長，這無疑將拉長項目資金回流周期，進而拖累企業(yè)現(xiàn)金流?！?/p>

高性價比豪宅售價堅挺

值得一提的是，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均總價1000萬元以上的產(chǎn)品占比為39%，套均總價500萬元以下的產(chǎn)品占比為42%，頂級豪宅與經(jīng)濟型豪宅同時受捧，兩類產(chǎn)品共占據(jù)了總體成交量的八成以上。

而從成交價格方面看，3月份以來，北京56個公寓豪宅項目中，有10個項目的報價出現(xiàn)了不同程度的上漲，上調(diào)幅度在1000元/平方米至20000元/平方米之間不等；56個項目平均報價為71630元/平方米，環(huán)比3月份上漲2個百分點；同時，4月份，37個項目的成交均價達到50791元/平方米，環(huán)比同樣上漲2個百分點。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，公寓豪宅產(chǎn)品因總價偏高，客群窄等特點，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價令只能影響到未上市的地塊以及未取得預(yù)售證或銷售證的項目，反而使得正處在銷售中后期的項目更加珍惜可以把握的市場機遇。

以位于東四環(huán)附近的保利東郡為例，該盤的尾盤銷售就比較火熱。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，該盤今年初推出尾盤，而目前只剩下極少數(shù)還在售，已接近清盤。

“五礦萬科·如園項目南區(qū)經(jīng)過近一年半的銷售，累計實現(xiàn)銷售額25億元。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁向《證券日報》記者表示，接下來如園項目北區(qū)即將入市，屆時約240套左右貨量將進入北京高端住宅市場。

肖勁向記者坦言，今年將入市的萬柳地王項目定價將對北京高端市場產(chǎn)生較大影響，尤其是對京西高端市場影響更大，如園項目也在這一區(qū)域內(nèi)。

肖勁還向記者透露，新政下，萬科將以順勢而為和積極態(tài)度應(yīng)對市場壓力。以如園為例，即使在限價新政下，項目北區(qū)即將入市的產(chǎn)品在裝修、園林等方面也都做了升級改造。

顯然，在肖勁眼里，在高端新盤入市難和二手市場交易稅加重的雙重壓力下，購房者一步到位的置業(yè)心理蔓延，而如園除了升級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，又因臨近中關(guān)村二小而晉級為學(xué)區(qū)房，這種性價比高的高端產(chǎn)品反而能夠抓住市場窗口期。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也向記者表示，預(yù)計后市開發(fā)商如果能夠升級入市新盤標(biāo)準(zhǔn)，或者降低價格預(yù)期，那么將贏得銷量的提升。（王麗新）