業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)取消土地出讓金，以抑制土地財(cái)政，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

■本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 徐 科

日前有媒體透露，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收。

分析人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中過(guò)度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)在改革深化過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的淡化處理或逐步退出。由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容第二批試點(diǎn)城市數(shù)量有限，對(duì)市場(chǎng)影響可能不大。

中信建投分析稱，房產(chǎn)稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策：在國(guó)內(nèi)一直以來(lái)只重視流轉(zhuǎn)稅不重視存量稅。過(guò)去的存量稅一般有三種，分別是：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（過(guò)去非盈利用房免征）和城市房產(chǎn)稅（主要針對(duì)外資）。但是在國(guó)外，現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)稅的課稅對(duì)象逐漸定位于可視性強(qiáng)、位置穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)，也就是以存量稅收為主要的房地產(chǎn)稅收。雖然各國(guó)房地產(chǎn)稅的征收形式多樣、但其本質(zhì)都是一致的，那就是增加地方財(cái)政收入，增強(qiáng)地方政府提供基本公共服務(wù)的能力。在很多國(guó)家，房地產(chǎn)稅收是作為地方政府的主要稅收項(xiàng)目而存在的。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“有保有壓”的調(diào)控政策中，從信貸、土地、稅收等方面已經(jīng)做出了許多努力，但在稅收這一環(huán)節(jié)一直調(diào)控的是流轉(zhuǎn)稅。2011年1月,房產(chǎn)稅開(kāi)始在上海、重慶先行先試。上海方案只針對(duì)增量,稅率分0.4%和0.6%,并給予戶籍居民家庭新購(gòu)房人均60平方米的免征額；重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率為0.5%至1.2%。至此，流轉(zhuǎn)稅加房產(chǎn)稅這種疏導(dǎo)結(jié)合的調(diào)控方式，被市場(chǎng)認(rèn)為有助長(zhǎng)效機(jī)制建立。

近兩個(gè)月地方財(cái)政相對(duì)中央財(cái)政的高增長(zhǎng),被認(rèn)為主要是土地財(cái)政的貢獻(xiàn),有輿論認(rèn)為以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政或能規(guī)范地方相關(guān)收入。日前舉行的中美房地產(chǎn)金融高峰論壇上,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，應(yīng)向所有存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅。

對(duì)此，專家表示,對(duì)存量房征稅各種準(zhǔn)備已經(jīng)比較充分,。然而房產(chǎn)稅因素長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)向，而有時(shí)短期會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的干擾因素。從上海、重慶試行情況來(lái)看，影響力度只是逐步顯現(xiàn)，是長(zhǎng)期因素，目前房產(chǎn)稅給政府帶來(lái)的收入貢獻(xiàn)很小，與土地財(cái)政并不構(gòu)成直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。

房產(chǎn)稅改革對(duì)市場(chǎng)的影響，也引發(fā)部分購(gòu)房者的擔(dān)憂，表示增量房產(chǎn)稅甚至有助推房?jī)r(jià)之嫌。從屢次調(diào)控我們不難看出，交易稅的增加幾乎是由購(gòu)房者來(lái)全部買單的。雖然增量房產(chǎn)稅名為房產(chǎn)稅，卻依然是在交易環(huán)節(jié)征稅。在這一環(huán)節(jié)中，由于購(gòu)房者是相對(duì)被動(dòng)的一方，該稅只會(huì)實(shí)際推動(dòng)最終成交價(jià)格的上漲。

對(duì)此，分析人士表示，房產(chǎn)稅開(kāi)征之后，應(yīng)該取消土地出讓金。理由是，如果土地出讓金不取消，那么房產(chǎn)稅的開(kāi)征最大的可能性就是加重購(gòu)房者稅負(fù)以及推高房?jī)r(jià)，而參考國(guó)外成熟的做法，取消占開(kāi)發(fā)成本最大一塊的土地出讓金，改為按年征收的房產(chǎn)稅，一方面降低了房?jī)r(jià)，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，另一方面一次性的土地收益轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期的稅負(fù)收入也可以減少政府土地財(cái)政的弊端。