對于二手住宅市場來說，改善型購房者受到“新國五條”細則的沖擊無疑最大。多家中介機構向記者反映，自新政落地以后，二手住宅市場中的改善型購房入市積極性明顯降低，當前市場中剛需購房占比大幅提升。一些原本打算“賣小買大”的“換房族”，因20%的個稅而不得不推遲了換房計劃。

選房不怕“想太多”

經(jīng)過了長達半年的選房、看房，家住通州加州小鎮(zhèn)的趙先生最近終于完成了換房這一“艱巨的任務”。幸運的是，無論是轉手的一居室還是入手的兩居室，均為滿五年唯一住房，從而避免了新政帶來的影響。

換房過程之所以讓很多改善型置業(yè)者叫苦不迭，除了由于看房、交涉、貸款等過程中必須要付出大量精力，還因買賣幾方環(huán)環(huán)相扣，唯有精心打好“時間差”，才能在盡量不影響各方正常居住的情況下完成交易。2008年，趙先生小兩口買下了加州小鎮(zhèn)一套65平方米一居室，前后所有費用加起來花了大約62萬。五年之后，隨著兒子的出生、長大，再加上把遠在外地的父母接來北京，小小的一居室已經(jīng)遠遠不能滿足趙先生一家五口人的居住需求了。為此，早在半年前趙先生就開始四處物色房源。最終他選定了同一小區(qū)的一套90平方米兩居室，費用相加大約175萬元左右，轉手的房子則賣了133萬元。

“將換房目標仍鎖定在加州小鎮(zhèn)，一是因為周邊交通很方便，小區(qū)離八通線終點土橋站不遠；二是經(jīng)過幾年的發(fā)展，附近的商業(yè)配套已經(jīng)逐漸完善，購物不成問題；三是小區(qū)目前屬于育才小學通州分校的片區(qū)范圍內，對孩子將來入學還是十分有利的?！碑斢浾邌柶馂槭裁催€選擇本小區(qū)的二手房時，趙先生掰著手指，一口氣列出了一大串理由。事實上，趙先生所考慮的交通、購物、教育等配套問題，也正是大多數(shù)“換房族”首先會考慮的因素。

根據(jù)趙先生的介紹，加州小鎮(zhèn)同等面積的二手房，因免稅房和非免稅房之分而在價格上存在著差別。這一價格差在二手房源網(wǎng)站上體現(xiàn)得更為直觀。

記者看到，以加州小鎮(zhèn)為例，“鏈家在線”上的兩居室房源，根據(jù)裝修、戶型、樓層等不同，免稅房比非免稅房價格要貴上10到20萬元左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部近期發(fā)布的報告同樣提及，新政以后，二手房的議價空間明顯擴大。當前市場成交房源以免稅房為主，個稅調整使得很多高稅房屋出售難度增大。5月第三周，業(yè)主成交周期已經(jīng)擴大到近兩個月。為了加快出售進度，非免稅房的業(yè)主主動下調報價或者在議價過程中降價的情況變得越來越多。

出手節(jié)奏漸放緩

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，新政以后，自恢復網(wǎng)簽至今，北京二手住宅的總成交量為8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日，5月北京市二手住宅成交3019套，這一數(shù)字僅僅為2012年同期的44.4%，比1月同期減少了72.1%。記者了解到，盡管5月第三周的二手住宅網(wǎng)簽量上調21.3%，但是新增客源量和房源量持續(xù)下降，低谷形態(tài)的成交有可能會加深購房者對后市價格下調的預期，進而影響其入市積極性。

在鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭看來，雖然當前潛在需求規(guī)模較大，但是兩種現(xiàn)象會制約成交回升：首先，大量改善型“換房族”持續(xù)觀望。在新政落地，“換房族”一面尋找免稅房源、一面期待業(yè)主降價的心理預期加強，其購房需求釋放的節(jié)奏也因此整體放緩；其次，4、5月份的二手住宅成交主要由剛需支撐，但二手住宅市場的剛需規(guī)模畢竟較小，能夠持續(xù)釋放的時間有限，倘若改善型需求不入市，成交量很難回到月均萬套的相對高位。由于上半年可能是新政執(zhí)行最為嚴格的階段，業(yè)內人士預測，二手房成交量價繼續(xù)維持低位運行的可能性較大。

從價格上看，由于個稅政策的調整，二手房賣方陣營有所分化?！皾M五年唯一”的免稅房價格堅挺，不排除小幅度上調價格的可能；高稅房業(yè)主下調價格的現(xiàn)象則有所增加。由于目前買方實際承擔個稅的情況占大多數(shù)，導致買房實際購房成本上升，高稅房業(yè)主下調價格既是減少稅費和出售難度，也是市場中買賣雙方博弈后作出的價格平衡。不過業(yè)內人士強調，當前二手房降價仍是小范圍事件，最終能不能形成趨勢，還要看市場主體的價格預期狀態(tài)。如果市場低位狀態(tài)持續(xù)到6月底，三季度二手住宅價格回落幅度有擴大的可能，屆時將有更多“換房族”選擇出手。

■新聞鏈接

新政后學區(qū)房

價格逆勢上漲

每年3月到5月，是學區(qū)房成交的傳統(tǒng)旺季。作為一種特殊的剛性房源，學區(qū)房吸引了為數(shù)不少的“換房族”，其成交量保持了相對穩(wěn)定的狀態(tài)。2013年以來，城六區(qū)學區(qū)房與非學區(qū)房的價格差在逐漸拉大，目前已達到12.7%。在全市二手房價格出現(xiàn)小幅回落的情況下，學區(qū)房價格依然堅挺，業(yè)主通常不愿主動下調價格。新政以來，鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的城六區(qū)重點學區(qū)的成交議價空間為2.76%，低于城六區(qū)2.95%的平均議價空間；4到5月份，在全市二手房平均價格小幅回落的情況下，50多個重點學區(qū)房的月成交均價較新政前(1到3月)上漲了2.3%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，一方面，學區(qū)房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體特定，屬于另類“剛需”。另一方面，具備名校資源的稀缺型學區(qū)房，既能獲得良好的教育機會，又能獲得較好投資收益，雙重功能受到部分購房者的追捧，因而更容易轉手。記者 束杰