公司高層人士向記者表示，北科建堅持以科技地產(chǎn)為龍頭，住宅和商業(yè)地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的策略

“科技地產(chǎn)是復(fù)合性開發(fā)業(yè)務(wù)！”北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“北科建”）高層向本報記者直言，“我們認(rèn)為只有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，沒有商業(yè)商務(wù)及住宅配套，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要，也無法實現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)工作生活一體化，因此科技地產(chǎn)是復(fù)合性地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。

據(jù)悉，北科建集團(tuán)“十二五”期間將計劃投資400億元布局全國，目前公司已經(jīng)在北京、無錫、長春、昆明等多個一、二線城市投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時，公司堅持以科技地產(chǎn)為主導(dǎo)，把科技地產(chǎn)作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，協(xié)同開發(fā)商業(yè)和住宅產(chǎn)品，以保證科技地產(chǎn)項目品質(zhì)和長周期運作的資金需求。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提速

據(jù)記者了解，截至2012年底，北科建集團(tuán)總資產(chǎn)為170億元，其控股股東為北京國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，是北京市重大項目建設(shè)的承擔(dān)者和經(jīng)營者，比如鳥巢、水立方等奧運場館的建設(shè)和運營，主要產(chǎn)業(yè)集中在金融服務(wù)業(yè)、科技和現(xiàn)代制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市功能區(qū)開發(fā)和環(huán)保新能源等四大領(lǐng)域。

2009年，北科建從政府平臺企業(yè)向市場化轉(zhuǎn)型，開始向京外拓展。同年，嘉興智富城項目正式開工，2010年，無錫中關(guān)村軟件園太湖分園和青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目相繼啟動；2012年，長春北湖科技園開工建設(shè)。

據(jù)北科建集團(tuán)相關(guān)人士介紹，目前公司的四個科技地產(chǎn)項目中，嘉興、無錫、青島三個項目的孵化器已基本建成，將于近期陸續(xù)開園。

據(jù)記者統(tǒng)計，北科建集團(tuán)在上述四地開發(fā)的科技產(chǎn)業(yè)園總計投資額達(dá)250億元，其中嘉興智富城項目總投資最高，為100億元，而且該項目是北科建從科技園區(qū)向科技產(chǎn)業(yè)城產(chǎn)品升級的代表之作。該項目包括產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)三個板塊，業(yè)態(tài)包括孵化器、廠辦一體化、寫字樓、星級酒店、餐飲街、購物中心、休閑會所等多種業(yè)態(tài)。

“這是一個產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的微型城市，滿足入駐人員的職、住、娛一體化需求”。北科建集團(tuán)相關(guān)人士向本報記者表示。

此外，從長期收益和社會貢獻(xiàn)來看，科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景非常好。以嘉興智富城項目為例，該項目全面建成后，預(yù)計年均實現(xiàn)產(chǎn)值約250億元，實現(xiàn)稅收約10億元，將極大地推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。同時，公司也可以通過開發(fā)、運營、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多渠道來獲取盈利。

多元化融資緩解資金壓力

值得一提的是，開發(fā)住宅項目從拿地到預(yù)售款回籠可能只需6-8個月時間，但科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不但前期投入非常大，其回報周期是開發(fā)住宅項目的10倍有余。那么，如何獲得資金支持和平衡財務(wù)風(fēng)險是主營科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)最為頭疼的問題。

對此，北科建上述高層人士向本報記者表示，融資創(chuàng)新對公司的發(fā)展非常重要。比如在一級土地市場開發(fā)中，除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，向土地占有方融資也是一種創(chuàng)新的融資模式，例如可以把農(nóng)民土地承包權(quán)和使用權(quán)等農(nóng)資、農(nóng)產(chǎn)資本化，轉(zhuǎn)化為股權(quán)與開發(fā)商共同建立投資主體，這樣開發(fā)商可以少支出幾十億元的土地開發(fā)現(xiàn)金成本。

此外，在二級開發(fā)市場中，除了一般的商業(yè)銀行貸款外，也有很多銀行愿意給產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目提供低利率的中長期開發(fā)貸款。而在三級市場上，在園區(qū)內(nèi)可以利用出租物業(yè)賺取利潤。更值得一提的是，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也是集團(tuán)獲得資金支撐的一種融資渠道。

對于公司是否有上市需求，北科建相關(guān)人士向記者坦言，2009年，集團(tuán)曾籌劃上市，意圖登陸資本市場謀求資金，也能夠更好的提升企業(yè)的管理水平，但當(dāng)時并未獲得成功。

“上市是集團(tuán)的重要發(fā)展方向之一，只要公司業(yè)務(wù)符合國家發(fā)展戰(zhàn)略，有較好的盈利模式保證經(jīng)濟(jì)效益，能夠承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，上市是遲早的事情”。北科建集團(tuán)上述高層人士向記者如是表示。