2013年以來，購房需求持續(xù)釋放，融資環(huán)境較為寬松，房企的經(jīng)營環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。包括萬科、融創(chuàng)等品牌房企公布的5月銷售業(yè)績，無論是銷售面積、銷售額還是銷售價格，均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。對12家大型房企的監(jiān)測顯示，5月房企銷售環(huán)比明顯上漲，前5個月的銷售額和銷售均價均出現(xiàn)同比增長，房價上漲壓力不減。

業(yè)績飄紅 5月12房企銷售增20.4%

根據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部統(tǒng)計，2013年5月，萬科等12家房企的銷售業(yè)績合計595億元，環(huán)比增長20.4%。除富力和首創(chuàng)環(huán)比下降外，其余房企5月銷售均出現(xiàn)明顯增長。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，5月房企銷售額大漲，購房需求釋放明顯。顯示新房市場受政策影響程度不大，不論是政策還是市場預(yù)期都較為穩(wěn)定。從首五月來看，2013年初市場與2012年同期截然不同，購房者預(yù)期樂觀，需求穩(wěn)定釋放。“國五條”的出臺雖然在一定程度上抑制需求，但是整體市場氣氛仍然好于去年同期，房企銷售同比大漲。

除了銷售數(shù)據(jù)向好外，房企融資環(huán)境也偏向?qū)捤伞?013年一季度，房地產(chǎn)信托新增1532億元，環(huán)比漲39%，同比漲247%。另外，房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)較快增長，1季度增加7103 億元，同比多增4667億元，增量占同期各項貸款增量的27%。從銷售數(shù)據(jù)以及融資環(huán)境來看，房企經(jīng)營環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

9房企銷售均價漲7.6% 行政化限價效果待考

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9家房企首五月的成交均價為1.05萬元/平方米，同比上漲7.6%。

張旭認(rèn)為，雖然產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各有不同，但從漲幅來看，同比7.6%的漲幅較為溫和，并非暴漲。但是值得指出的是，各區(qū)域至今的價格走勢分化嚴(yán)重，一線城市價格漲幅較高，后市的上漲壓力也較大。

“國五條”出臺后，北京、深圳和廣州等地都傳出行政手段管控房價的消息。從目前的市場背景來看，房企整體的融資環(huán)境寬松，財務(wù)數(shù)據(jù)健康。同時，一線城市中的房企不論從資金實力還是融資能力來看，更是處于明顯優(yōu)勢地位，在這種背景下用行政手段管控房價，逼迫房企低價出貨，其效果依然有待觀察。

一線城市經(jīng)營性土地溢價率增長明顯

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前5月，土地招拍掛市場，四個一線城市商辦、居住、多功能等經(jīng)營性地塊土地出讓收入總額約達(dá)1300億元。而去年同期，一線城市這部分土地出讓收入還不足200億元。

另外，土地交易升溫的另一個表現(xiàn)是競價程度提高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前5月，掛牌成交的主要經(jīng)營性地塊的平均溢價率，北京為64.75%，上海為31.13%，廣州為23.22%，均明顯高過去年同期。深圳今年1月15日成交的一宗居住類地塊溢價率也達(dá)到76%，總價達(dá)到14.2億元。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使房企經(jīng)營狀態(tài)大為轉(zhuǎn)好。在前一輪調(diào)控造成的市場影響見底回升之后，持續(xù)一年多的時間內(nèi)，房企銷售回籠資金充分，持有流動資金上升以及負(fù)債的降低，都成為在土地市場開展新一輪擴(kuò)張的資本。另外，土地成交量上升也有兩個重要的原因，一是，同期土地供應(yīng)量增加，無論是從前兩年地方政府土地出讓收入下滑還是今年調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng)的角度，都客觀上使今年前五月的推地量有所增長；二是房企補(bǔ)倉意愿上升，得益于新房市場旺盛的需求，房企新增項目去化率較高，庫存壓力降低。2012年，當(dāng)年新增供應(yīng)去化率能夠達(dá)到7成左右，這也使得房企增加開發(fā)儲備的意愿增強(qiáng)。“國五條”之后，保利、恒大、華潤、萬科、龍湖、招商、綠地、佳兆業(yè)等大型房企拿地依然較為積極。一線城市依然是房企布局的重點，此外，長春、沈陽、杭州、重慶、西安、武漢、合肥、蘇州等城市推介的優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大型房企競價成交。其中，前5月，萬科在21個城市拿地30宗，總金額達(dá)171.16億元。

另外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2006年至今，北京住宅類土地成交單價增長了2.5倍，純商品住宅成交均價增長了1.8倍。

6月市場預(yù)期依然樂觀

進(jìn)入6月，多家知名房企高溢價拿地成為市場焦點。5日，佳兆業(yè)和中泓分別在上海和成都拿下的三宗居住性地塊，溢價率均在一倍以上；19日，南京仙林湖退地G25號地塊由金地以總價28.7億元奪得，溢價率為75%；20日，東莞上底村地塊由深振業(yè)以總價2.86億元獲得，溢價率90.8%；21日，萬科以總價20.8億拿下蘇州2013-G-24號地塊，溢價85.27%；同日，榮盛發(fā)展以2.56億元拿下成都成華區(qū)新客站片區(qū)DXC-008地塊，溢價高達(dá)309%。

張旭認(rèn)為，在房價結(jié)構(gòu)中，地價作為主要成本構(gòu)成，與房價上漲密切相關(guān)。地價、房價的變化及幅度有明顯正相關(guān)性。房企高溢價拿地，也體現(xiàn)出其樂觀的市場預(yù)期，帶動房價難以回落。

有相關(guān)報告顯示，市場普遍認(rèn)為短期地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境比較穩(wěn)定，但我們再次提醒投資者關(guān)注政策加碼的風(fēng)險。報告表示，隨著“國五條”對樓市需求的負(fù)面影響邊際遞減，重點城市庫存不斷減少且地王頻現(xiàn)，6月房價持續(xù)高漲的概率很大；其次，無論是從經(jīng)濟(jì)角度還是民生角度出發(fā)，政府都很難容忍房價的持續(xù)高漲，房價上漲倒逼政策加碼的邏輯并未改變；最后，由于房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建立和生效都是漸進(jìn)的，當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控依然是以治標(biāo)為主，短期內(nèi)行政手段的加碼可能是為樓市降溫的唯一選擇。

晨報記者 袁顯峰

實習(xí)生 張雪恩