又是泰禾！27日，石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊招標(biāo)，最終被泰禾與北京華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億摘得。據(jù)悉，泰禾將在此建造北京首個(gè)泰禾廣場(chǎng)。

截止目前，今年泰禾已在土地市場(chǎng)“置金”近100億，而去年全年其地產(chǎn)銷額剛超過(guò)100億。與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額已高達(dá)109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。

大肆攻城略地

資料顯示，該出讓地塊位于石景山區(qū)魯谷路，性質(zhì)為C2商業(yè)金融地塊。土地面積2.13萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模為10.54萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)為10.14億元。以此計(jì)算，該地塊成交樓面價(jià)為13573元/平方米，溢價(jià)率為42.3%。

而僅兩個(gè)半月前，同區(qū)域的魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能（北京）國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)為2.13萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)174%。

“樓面價(jià)和溢價(jià)率都明顯低于前次同區(qū)域地塊，項(xiàng)目將來(lái)賣到3、4萬(wàn)沒問題，地理位置稍遜一籌的融科創(chuàng)意中心都賣3萬(wàn)了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示。

截止目前，泰禾已在北京市場(chǎng)拿下4宗地，總金額達(dá)63.35億元。泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男在其微博上感嘆：“北京城東邊、西邊、東南邊、北邊，泰禾項(xiàng)目四方落地?！背耍┖踢€在福建、上海斬獲了多幅地塊，累計(jì)拿地金額近100億。

不過(guò)泰禾今年的拿地額度為110億，據(jù)此推測(cè)還將在土地市場(chǎng)有所行動(dòng)。泰禾董事長(zhǎng)黃其森公開表示:“我看北京哪一個(gè)區(qū)域都可以拿地，北京什么項(xiàng)目都可以做?！蹦壳疤┖虆⑴c了北京“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊的競(jìng)標(biāo)。

在今年首季報(bào)中，泰禾披露了未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略：在增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國(guó)鋪開。同時(shí)還將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，并將在未來(lái)3-5年內(nèi)開發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體。

對(duì)此，業(yè)界質(zhì)疑聲不小，畢竟泰禾的地產(chǎn)銷額在去年才過(guò)百億大關(guān)。

或是無(wú)奈之舉

泰禾如何獲得巨額資金以支撐其土地?cái)U(kuò)張？顯然，以股權(quán)質(zhì)押向信托公司進(jìn)行融資，成為其重要融資渠道。22日，泰禾集團(tuán)又發(fā)布對(duì)外擔(dān)保公告稱，將為旗下福州、上海兩地的三個(gè)項(xiàng)目提供融資擔(dān)保31億元，擔(dān)保期限兩年。

幾乎其每拿一塊地，泰禾集團(tuán)都為其提供擔(dān)保。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)截止目前實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額已高達(dá)109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，信托公司必然會(huì)讓開發(fā)商提供相應(yīng)的擔(dān)保才幫其成立信托，以中維泰禾為例，除了集團(tuán)連帶擔(dān)保，還需要附帶新拿的土地，才能夠保證信托是安全的。

這使得泰禾風(fēng)險(xiǎn)大增，如同“在鋼絲上跳舞”。若回款不暢進(jìn)而資金鏈崩裂，“財(cái)富神話”便轟然倒塌。蘭德咨詢總裁宋延慶指出，商業(yè)綜合體的出租和運(yùn)營(yíng)將考驗(yàn)泰禾，而潛在風(fēng)險(xiǎn)或許將在3年后的集中還款期出現(xiàn)。

商務(wù)部Themis上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)級(jí)則將泰禾集團(tuán)評(píng)為高風(fēng)險(xiǎn)級(jí)，認(rèn)為其短期內(nèi)存在巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常高，不應(yīng)長(zhǎng)期投資。

事實(shí)上，泰禾“瘋狂擴(kuò)張”的背后，折射的正是中小型房企發(fā)展之困惑：只有規(guī)模做大了，才能證明自己的實(shí)力進(jìn)而獲得更多機(jī)會(huì)，他們不得不“放手一搏”。日前中小房企上演的“土地盛宴”，也很好地闡釋了這一點(diǎn)。

而激進(jìn)擴(kuò)張所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)因資金鏈崩裂而陷入困境的實(shí)不在少數(shù)。何況當(dāng)下樓市前景并不明朗，“臺(tái)風(fēng)中的豬”越來(lái)越難以出現(xiàn)，暴漲更是絕無(wú)可能。

“泰禾的急速擴(kuò)張，使得自身資金面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率和資金杠桿過(guò)大，若市場(chǎng)預(yù)期變化、開發(fā)節(jié)奏出現(xiàn)問題，將可能會(huì)是下一個(gè)順馳?！北本┮患彝顿Y顧問公司副總提醒。（房企新觀察 朱玲）