唱衰十年，屢屢落空；流動(dòng)性緊張，重現(xiàn)契機(jī)

他曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪，也曾預(yù)測(cè)A股會(huì)在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注，還于2009年預(yù)測(cè)世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

但這些成就，都不如他多年來(lái)唱空樓市卻屢屢落空的經(jīng)歷出名，他也因此被網(wǎng)友戲稱為“空軍一號(hào)”、“末日博士”他就是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠。

近來(lái)，中國(guó)流動(dòng)性緊張，謝國(guó)忠似乎重新找到了唱空樓市的契機(jī)。在同濟(jì)大學(xué)MBA項(xiàng)目20周年慶典活動(dòng)、陸家嘴論壇等多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合，謝國(guó)忠再次發(fā)表唱空樓市言論。他預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年，這些都來(lái)源于致富欲望和超額貨幣。

“我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)”

問(wèn)：你近日預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年。做出判斷的依據(jù)是什么？

謝國(guó)忠：我沒(méi)說(shuō)過(guò)這番話，只是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)期會(huì)下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發(fā)，防止人民幣崩盤(pán)，所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期會(huì)下滑。但是，房地產(chǎn)不會(huì)暴跌。

問(wèn)：中國(guó)指數(shù)研究院6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，百城房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，你卻說(shuō)房?jī)r(jià)要下跌。

謝國(guó)忠：房?jī)r(jià)既不漲也不跌的理想狀態(tài)，是政府永遠(yuǎn)的愿望。其實(shí)，像北京、上海許多核心地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌，房子都賣不出去。

問(wèn)：你從2004年開(kāi)始預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎全是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌，卻從沒(méi)準(zhǔn)確過(guò)。

謝國(guó)忠：我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時(shí)候，我說(shuō)的是上海房?jī)r(jià)會(huì)在2005年6月大幅下滑，沒(méi)說(shuō)全國(guó)。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國(guó)人為主，而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會(huì)暴跌。

實(shí)際上，在2005年5月，上海房地產(chǎn)價(jià)格見(jiàn)頂，至年底，房?jī)r(jià)下滑近一半。但是，官方統(tǒng)計(jì)時(shí)沒(méi)有這個(gè)數(shù)據(jù)。

問(wèn)：此后，上海以及全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，你說(shuō)的泡沫在哪里？

謝國(guó)忠：2007年年初，我曾說(shuō)“上海房?jī)r(jià)要漲了”，這次是跟全國(guó)房?jī)r(jià)一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發(fā)，房?jī)r(jià)肯定上漲。同時(shí)房地產(chǎn)本身具有投資價(jià)值，投機(jī)者不斷抬高房?jī)r(jià)，像“擊鼓傳花”游戲，樓市的泡沫便越吹越大。

問(wèn)：你覺(jué)得自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，對(duì)的時(shí)候多，還是錯(cuò)的時(shí)候多？

謝國(guó)忠：我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)，會(huì)寫(xiě)在文章里，解釋自己什么時(shí)候錯(cuò)了，為什么錯(cuò)了。之前我原以為2013年是中國(guó)樓市的拐點(diǎn)，后來(lái)我在2011年的秋天寫(xiě)文章預(yù)測(cè)2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。

“我覺(jué)得沒(méi)必要買房”

問(wèn)：有報(bào)道稱，你的一個(gè)同學(xué)在2004年讀過(guò)你的“泡沫即將破裂”后，沒(méi)有買房。之后房?jī)r(jià)一路上漲，后來(lái)這位同學(xué)見(jiàn)到你說(shuō)“因?yàn)槟?，失?0%的收益”，是真的嗎？

謝國(guó)忠：他沒(méi)有買房應(yīng)該是對(duì)我的誤解。我在2004年開(kāi)始說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)跌。他帶著情感色彩去看這個(gè)泡沫，正面的看法會(huì)去炒房，負(fù)面的看法，會(huì)以為房?jī)r(jià)會(huì)掉。我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)上海房?jī)r(jià)2005年6月會(huì)跌，事實(shí)上當(dāng)年的房?jī)r(jià)跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。

問(wèn)：泡沫意味著“炒一把”？

謝國(guó)忠：最終你會(huì)明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之后，在何時(shí)撤出來(lái)。

問(wèn)：2006年之后，你又買房了嗎？

謝國(guó)忠：沒(méi)有。當(dāng)時(shí)買房是自住用的。買房干嘛呢，投資價(jià)值不高，流通性不高，投資股市更好。中國(guó)房子未來(lái)要賺錢(qián)很困難，因?yàn)槿丝陂_(kāi)始下滑。炒房能賺錢(qián)的時(shí)候，就讓你炒。等賺不了錢(qián)的時(shí)候，又會(huì)有空房稅。

問(wèn)：你對(duì)現(xiàn)在觀望的買房者有什么建議嗎？

謝國(guó)忠：我覺(jué)得沒(méi)必要買房。如果是自住的話，目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，是最適合的一條路。

“政府解決泡沫很容易”

問(wèn)：政府有調(diào)控措施出臺(tái)，你認(rèn)為有利于擊破泡沫嗎？

謝國(guó)忠：每次調(diào)控，落實(shí)執(zhí)行都有一個(gè)延后。比如今年3月底出臺(tái)的二手房征收20%個(gè)稅，投機(jī)者一夜之間都離婚了。有了時(shí)間差，購(gòu)房者可再炒一陣。

問(wèn)：但是調(diào)控后確實(shí)有一段時(shí)期房?jī)r(jià)下跌了。

謝國(guó)忠：2008年房?jī)r(jià)跌了那么多，我都沒(méi)說(shuō)跌，因?yàn)檫@只是暫時(shí)的。市場(chǎng)的過(guò)程被利用了而已，這跟調(diào)控沒(méi)關(guān)系。

問(wèn)：跟什么有關(guān)系？

謝國(guó)忠：政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)一直跌，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)一直漲。政府既要講究政府內(nèi)部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與世界其他國(guó)家不同之處，其他國(guó)家主要是基于市場(chǎng)的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤(pán)。

問(wèn)：房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果價(jià)格崩盤(pán)的話，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成何種影響？

謝國(guó)忠：我所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)，而不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)。房子還會(huì)繼續(xù)建，只是價(jià)格不同而已。如果房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是好事，會(huì)明顯提升經(jīng)濟(jì)效率。崩盤(pán)后，資金分配更合理，別的地方用錢(qián)效率會(huì)更高。

問(wèn)：你之前屢次提起的房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)是指房地產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)？

謝國(guó)忠：價(jià)格也不是一下子崩盤(pán)，會(huì)慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個(gè)是央行要加息，中國(guó)的利息那么低，尤其是跟通脹相比；第二點(diǎn)，對(duì)空房征稅。

“房?jī)r(jià)五年內(nèi)掉一半”

問(wèn)：2013年及以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)是？

謝國(guó)忠：那種高點(diǎn)是回不去了。2012年是拐點(diǎn)，2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要營(yíng)造房?jī)r(jià)不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價(jià)格都不像以前那么高了。2012年是第一輪下滑，然后是反彈，這是第二輪下滑，這樣肯定要來(lái)個(gè)五六次。

問(wèn)：去年12月底，你指出未來(lái)五年大城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌50%，做出判斷的依據(jù)是什么？

謝國(guó)忠：房?jī)r(jià)五年之內(nèi)掉一半是正常的。這不是崩盤(pán)，崩盤(pán)是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場(chǎng)的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。房?jī)r(jià)慢慢掉是因?yàn)檎凶陨砝?。如果是正常?jīng)濟(jì)體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌，像浙江一些城市房?jī)r(jià)跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現(xiàn)在也下跌了50%。

問(wèn)：那么，到2017年，你會(huì)正視自己的預(yù)測(cè)結(jié)果嗎？

謝國(guó)忠：當(dāng)然可以。預(yù)測(cè)結(jié)果的對(duì)與錯(cuò)，關(guān)鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來(lái)事實(shí)證明不正確，我會(huì)寫(xiě)文章做出解釋。事實(shí)上，目前一些中小城市的房?jī)r(jià)下跌幅度接近50%了。

謝國(guó)忠

1960年出生，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事。2004年10月，謝國(guó)忠發(fā)表《有史以來(lái)的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文，開(kāi)啟了近十年的“唱空中國(guó)樓市之旅”。但是，謝國(guó)忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。