房企左手搶地右手圈錢，備戰(zhàn)下半年

房企左手搶地右手圈錢，備戰(zhàn)下半年

土地市場持續(xù)數月的熱度在下半年絲毫未減。3日，上海、北京兩地同時刷新地王紀錄。

上海土地市場在經歷了上半年的火熱行情后，3日迎來了下半年首場土地拍賣。其中，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一宗商住地塊引發(fā)了萬科、保利、綠地、金地、招商等房企巨頭的激烈爭奪，最終被上海保利盛冠投資有限公司以23 .56億元的價格競得，樓面地價1 2 5 6 8元/平 方 米 ， 溢 價 率 為131.9%。

上海德佑地產研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，該地塊的溢價率“刷新了今年以來上海土地市場的 溢 價 率 紀 錄 ” ， 此 前 的 紀 錄 為108.3%。

不僅如此，上海同日出讓的另一宗張江高科技園區(qū)商住地塊是今年第二幅外環(huán)以內的含住宅屬性用地，25.8億元的起拍價位居今年上海各宅地首位。業(yè)界稱其是今年以來上海質量最高的宅地，因此也吸引了萬科、中海、保利等多家一線房企參加競拍。

最終，該地塊以48.7億元的價格成交，樓面地價21415元/平方米，溢價率88.6%。陸騎麟告訴本報記者，該地塊48.7億元的總價，打破了一周前徐涇鎮(zhèn)會展中心47.2億元的土地總價紀錄，成為新的總價地王。

無獨有偶，近段時間備受關注的北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊也于3日下午成功出讓，該地塊由于地理位置稀缺，推出伊始即獲得極大關注，并被業(yè)內稱為“準地王”。

夏家胡同地塊首次出讓時由于市場關注過高曾被北京國土局臨時“暫停出讓”，而二次掛牌之后更是取得了高達21次的網上競價，并且吸引了包括中糧、九龍倉、融創(chuàng)在內的多達14家房企參與競價，價格達到國土局設定的上限17.7億元。最終，經過62輪競拍，該地塊以17 .7億元的總價以及3 .8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競得。

“這是一宗‘名副其實’的住宅單價地王?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴本報記者，“假設保障房的回購價格與建安成本基本相當，純商品住宅部分的樓面地價約在4.5萬元/平方米?！彼J為，由于夏家胡同地塊周邊二手房價約在3 .2萬元至3 .8萬元之間，“面粉”高于“面包”的情況再次出現，這對當前房地產市場升溫預期的影響在所難免。

值得一提的是，除夏家胡同地塊以外，北京當天還有其他3宗經營性用地出讓。其中，以三、四線城市為主要市場的恒大地產首次進京，并以35 .6億元總價和配建26萬平方米公租房的價格拿下昌平沙河高教園地塊。業(yè)界認為，這是大型房企對北京這樣一線城市市場預期看好的體現。

陸騎麟分析指出，在今年住宅市場回暖的情況下，當前大型房企普遍有補倉需要。不過今年土地市場商業(yè)用地居多，“一旦出現優(yōu)質住宅用地，就可能極大地推動開發(fā)商的買地熱情，出現高溢價也在所難免。”

此外，近段時間上海的優(yōu)質土地也全部由一線開發(fā)企業(yè)獲得，陸騎麟認為，即使在當前流動性緊張的背景之下，“這部分房企的融資能力也不容小覷，今天的高溢價率和地王的出現也屬于合情合理了。”

來自中原地產的統計數據顯示，上半年萬科、恒大、綠地等10大標桿房企國內外融資額已經超過459.6億元人民幣，較2012年上半年上漲了75.6%，也已經超過了2012年全年413億元的融資額。此外，非標桿房企融資量也明顯上漲。

中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，在錢緊的大趨勢下，房企拿地積極，對資金需求也相應增加。他表示，國內經濟的疲軟有可能導致下半年海外融資難度加大，而國內資金面也不復之前的寬松趨勢。在如此局面下，房企會非常關注自己的資金安全。

陸 騎 麟 認 為 ， 相 較 于 中 小 房企 ， 大 型 房 企 的 資 金 來 源 更 為 豐富，不需要過度依賴銀行貸款，因此在優(yōu)質宅地面前，流動性緊張未能阻止他們一擲千金。如果錢緊局面延續(xù)，中小房企將更加缺乏競爭力，大型房企反而有望在土地市場上獲得更大的霸權。