近期，位于通州的別墅項(xiàng)目“運(yùn)河岸上的院子”高調(diào)推出“樓王別墅群”，每棟價(jià)達(dá)3億，每平米均價(jià)折合20萬元，堪稱“中國最貴別墅”。盡管近年來北京上億級的房子越來越多，但是有成交記錄的最貴的房子也只賣到約兩億元，而且，這種上億級別的產(chǎn)品在單個(gè)項(xiàng)目里也就幾套。

什么樣的房子能值3億”、“這麼貴的房子有人買嗎”、“天價(jià)別墅群居究竟有多少市場認(rèn)同度”等一系列的質(zhì)疑之聲隨之而起……

那么，“天價(jià)別墅”推出究竟是為了制造吸引力，還是其本身物有所值，其本身是否存在暴利？讓我們一起去追溯天價(jià)豪宅的前世今生。

首度面世 滯銷多年

運(yùn)河岸上的院子首次在北京面世的時(shí)間要追溯到2004年，彼時(shí)，其開盤價(jià)格以美元計(jì)算，定為2000美元/平米。從2002年拿地到如今，該項(xiàng)目的開發(fā)周期長達(dá)10年，而在這10年中，運(yùn)河岸上的院子的經(jīng)歷也堪稱跌宕起伏。

2002年，來自福建的泰禾集團(tuán)拿到了目前項(xiàng)目所在的500畝地塊，其時(shí)，該地塊的狀況十分荒涼，相對于中央別墅區(qū)、亞奧別墅區(qū)這些成熟而供給充足的別墅區(qū)域，運(yùn)河岸上的院子顯得相當(dāng)弱勢。

從產(chǎn)品上來看，項(xiàng)目一期采用的是簡約的新中式現(xiàn)代派風(fēng)格，并不符合當(dāng)時(shí)的主流。開發(fā)商的品牌認(rèn)同度低、產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷、地段非傳統(tǒng)別墅區(qū)域、所在區(qū)域配套差以及由此導(dǎo)致的定價(jià)過高等一系列問題成為掣肘其暢銷的軟肋。所以，盡管邀請了張永和等國際建筑大師主持設(shè)計(jì)，也加入了許多藝術(shù)方面的概念，無論是在設(shè)計(jì)理念和市場推廣上都相當(dāng)賣力，然而市場并不叫好。

外來企業(yè)泰禾集團(tuán)在北京遭遇“水土不服”，而運(yùn)河岸上的院子也因此擱淺。2004年入市的101套別墅，一賣就是三四年，2005年一期產(chǎn)品已經(jīng)是現(xiàn)房呈現(xiàn)，但仍是無人問津，運(yùn)河岸上的院子成為北京市場上有名的“曲高和寡”盤，甚至有人直接給它貼上“爛尾盤”的標(biāo)簽。

再度出場 牛市助力

2008年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“最好的時(shí)光”，市場形勢一片大好，“熱銷盤”比比皆是，無論是市場成交量還是成交價(jià)格都一路攀升，別墅市場更是一片火爆，成交量節(jié)節(jié)攀升。運(yùn)河岸上的院子便選在了此時(shí)“再度亮相”。借助市場形勢，項(xiàng)目的銷售狀況開始慢慢好轉(zhuǎn)。2009年，房地產(chǎn)市場達(dá)到了“巔峰”狀態(tài)，運(yùn)河岸上的院子便趁勢推出了新一期產(chǎn)品“泰禾紅御”，明確其高端產(chǎn)品的定位。同時(shí)，為了樹立集團(tuán)的品牌形象，泰禾集團(tuán)更是投入了大量的人力物力，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)親自坐鎮(zhèn)，在產(chǎn)品的改良、園林的呈現(xiàn)以及細(xì)節(jié)把握上做足了文章。

近兩年，該項(xiàng)目的去化速度明顯加快，泰禾的品牌以及產(chǎn)品的認(rèn)同度也越來越高。同時(shí)，隨著CBD的東擴(kuò)，項(xiàng)目所在的區(qū)域開發(fā)進(jìn)程加快，聚集了一些別墅項(xiàng)目，其氛圍也日漸成熟，該區(qū)域也被作為一個(gè)單獨(dú)的別墅區(qū)——東部泛CBD別墅區(qū)參與到整個(gè)北京別墅的盛宴中。

到目前，整個(gè)項(xiàng)目的208套房源，除12棟別墅王外，目前還剩余50余套別墅。業(yè)內(nèi)人士表示，用近10年時(shí)間消化150套房源，如此長的銷售周期帶來的自然是項(xiàng)目回款速度慢，對于企業(yè)的壓力不言而喻。

雖然經(jīng)過了“十年磨一劍”的磨礪，然而如今“天價(jià)”的運(yùn)河岸上的院子是否能如所期望的那樣成為中國第一墅，恐怕還得打上一個(gè)問號(hào)。

日前，有媒體實(shí)地探訪了運(yùn)河岸上的院子，項(xiàng)目位于北京通燕高速宋莊出口南行800米處的通州潞城鎮(zhèn)。出了通燕高速從宋莊口往南走，一路上很多大型卡車轟鳴而過，塵土飛揚(yáng)，四下望去很多工人在施工，道路旁邊到處坑坑洼洼。路邊賣水果的商販指著前方綠樹掩映處告訴記者，那就是泰禾的項(xiàng)目?？吹窖矍暗膱鼍按_實(shí)有些意外，價(jià)值上億的別墅，對面卻有不少幾平米大小的飯館，遠(yuǎn)處則是不知名的村莊。一條道路隔開的兩邊是完全不同的世界，高大的噴泉，豪華的俱樂部，穿著考究的保安人員，與周圍的一切似乎都不協(xié)調(diào)。

對此，泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男解釋道，項(xiàng)目旁邊的這條路是政府在修的一條路，預(yù)計(jì)在今年國慶的時(shí)候就會(huì)修好；而且通州區(qū)域是首都副中心，臨近CBD，未來的發(fā)展趨勢非常好。

除此之外，雖然項(xiàng)目所在的地段相較于拿地時(shí)期已經(jīng)成熟了許多，但其醫(yī)院、學(xué)校、購物中心等基本配套不足，而與頂級豪宅相配套的高端設(shè)施依然缺乏。同時(shí)，相較于中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)等這些北京老牌別墅區(qū)，其高端居住氛圍不足，這無疑成為“天價(jià)豪宅”的又一硬傷。

“昂貴的價(jià)格總需要一些元素的支撐，豪宅之所以昂貴，最主要的原因是所擁有的資源無法再復(fù)制，其中地段因素是最重要的因素。”業(yè)內(nèi)人士表示。

而沈力男則表示，核心地段已經(jīng)開始飽和，北京在東擴(kuò)、南擴(kuò)，這兩年別墅區(qū)也開始另立中央，像中央別墅區(qū)離機(jī)場很近，噪音污染很嚴(yán)重。而且，看一個(gè)項(xiàng)目是否保值，主要看產(chǎn)品。他表示，運(yùn)河岸上的院子其墅王品質(zhì)絕對是獨(dú)一無二的。

天價(jià)叫賣 所為何故

地產(chǎn)中國網(wǎng)曾對該項(xiàng)目的中式墅王驪宮進(jìn)行現(xiàn)場探訪，屋內(nèi)設(shè)計(jì)簡潔、典雅，客廳十分寬敞，客廳旁邊有考究的廚房，可以聘請專業(yè)的廚師，完全可以舉辦小型聚會(huì)，二層的一個(gè)次臥室都要比普通的房子主臥大很多，而且每棟都有獨(dú)立的電梯。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，幾乎每套別墅的庭院面積都能達(dá)到4畝以上，別墅建筑面積均在1600平方米左右。泰禾方面表示，10年來泰禾投入了巨大的物力、財(cái)力、人力，時(shí)至今日產(chǎn)品幾近完美展現(xiàn)在人們眼前，全精裝的別墅、對文化的思索、對財(cái)智階層心里的東西，每一項(xiàng)特質(zhì)都能顯示出泰禾打造“中國第一墅”的雄心?？催^項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，運(yùn)河岸上的院子墅王產(chǎn)品確實(shí)堪稱經(jīng)典。

然而，考慮到其配套短板、區(qū)位缺乏高檔居住氛圍等因素，3億元一套的定價(jià)難免讓人覺得有“作秀”之嫌。而且，從區(qū)位來說，其所處的通州區(qū)域目前是北京房價(jià)的“淪陷區(qū)”，在這樣一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)如此高價(jià)的產(chǎn)品，不禁讓人咋舌。

運(yùn)河岸上的院子12套墅王每套平均面積為1500平方米，如此算來，其單價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米20萬元，而其土地成本卻是2002年的水平，于是，更有人懷疑其高價(jià)叫賣意在牟取暴利。

對此，沈力男回應(yīng)說：“目前，有些開發(fā)商在調(diào)控的壓力下，迫于無奈打價(jià)格戰(zhàn)，要控制成本，產(chǎn)品品質(zhì)下降，而泰禾在產(chǎn)品方面的投入?yún)s在增加，有些朋友質(zhì)疑是否存在暴利，我們的項(xiàng)目10年來并不是捂盤不動(dòng)，我們一直在投入，就拿精裝修來說，一棟別墅我們有投入5000萬元的費(fèi)用，我們的項(xiàng)目有著無可比擬的優(yōu)勢，我們的產(chǎn)品絕無僅有，所以，我有條件說這是‘中國第一別墅’?！?/p>

頂級豪宅 歸于何處

“頂級豪宅類似奢侈品，需求彈性更大，在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的大背景下，如果普通住宅交易量下跌20%，別墅產(chǎn)品可能下跌30%～40%。最困難的時(shí)候，有的別墅項(xiàng)目砍價(jià)50%，洋房砍價(jià)60%。”基強(qiáng)聯(lián)行一位高層這樣表示。

某機(jī)構(gòu)首席分析師也認(rèn)為，并非所有開發(fā)商都適合開發(fā)豪宅，也并非所有“有錢人”都適合投資豪宅。與普通住宅相比，別墅價(jià)格波動(dòng)幅度相對較小，天價(jià)豪宅利潤高，但其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也要高于其他高端產(chǎn)品。

此前，頂級豪宅市場也屢屢發(fā)生滯銷或爛尾的現(xiàn)象。極端的要數(shù)“國花園”。2008年，每棟售價(jià)近億元的天價(jià)別墅國花園在經(jīng)歷了三年的曲高和寡之后終于推倒重建。除市場因素外，政策限制也讓不少豪宅售價(jià)下調(diào)，如曾經(jīng)的“天價(jià)樓盤”釣魚臺(tái)七號(hào)院最貴戶型售價(jià)每平方米30萬元，經(jīng)曝光后，遭到相關(guān)部門處罰，后將價(jià)格下調(diào)至每平方米13.5萬元至15萬元。

盡管樓市已現(xiàn)回暖跡象，但豪宅市場元?dú)庖廊粵]有恢復(fù)，在目前房地產(chǎn)調(diào)控依然收緊的大環(huán)境下，運(yùn)河岸上的院子頂級墅王群將會(huì)面臨怎樣的結(jié)局，我們只能拭目以待。