碧桂園：速戰(zhàn)速?zèng)Q

海外版圖：馬來(lái)西亞、澳大利亞

困難：政策壁壘、資金使用方式、銷(xiāo)售模式

作為國(guó)內(nèi)較早一批跨出國(guó)門(mén)的開(kāi)發(fā)商，短短兩三年時(shí)間碧桂園便在馬來(lái)西亞和澳大利亞兩個(gè)市場(chǎng)做得風(fēng)生水起，海外業(yè)務(wù)正為該公司貢獻(xiàn)越來(lái)越顯著的業(yè)績(jī)，拓展海外已成為碧桂園的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

但碧桂園剛出國(guó)門(mén)之際，除了口袋里裝著的資金，其余幾乎是一片空白。有消息顯示，當(dāng)該集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)考慮到海外投資時(shí)，曾找下屬做了很多思想工作才把人派出去。

早在2009年，楊國(guó)強(qiáng)就在中國(guó)臺(tái)灣等地物色項(xiàng)目，但在中國(guó)臺(tái)灣的考察無(wú)果而終。之后他將目光放到了華人數(shù)量較多且房地產(chǎn)處于起步階段的馬來(lái)西亞，并火速與遠(yuǎn)東發(fā)展主席邱達(dá)昌旗下的大馬置地（Mayland）訂立協(xié)議，建立合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy　Signet　Sdn　Bhd，碧桂園占55%股權(quán)。

海外投資的過(guò)程并不如在國(guó)內(nèi)做開(kāi)發(fā)那么順利。據(jù)該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，馬來(lái)西亞項(xiàng)目一開(kāi)始進(jìn)展異常緩慢，其次是政府審批過(guò)程漫長(zhǎng)，此外，當(dāng)?shù)氐乃接型恋匾沧屖召?gòu)的談判過(guò)程異常繁復(fù)。所以，碧桂園的海外軍團(tuán)不得不花大量時(shí)間去研究當(dāng)?shù)氐姆蓷l款、產(chǎn)權(quán)年限、土地出讓方式，甚至與當(dāng)?shù)厝舜蚪坏赖奈幕?xí)俗以及方式。

而碧桂園在第二個(gè)海外戰(zhàn)場(chǎng)澳大利亞也是從零開(kāi)始，在那里又遭遇另外一套“游戲規(guī)則”。

2013年10月，碧桂園在澳大利亞簽訂購(gòu)置合同，今年2月獲取土地。該項(xiàng)目取名萊德花園，占地26.38畝，規(guī)劃有829套公寓及超1000平方米商業(yè)。項(xiàng)目位于高速發(fā)展的悉尼北萊德區(qū)（NORTH　RYDE），屬于澳大利亞政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的居住區(qū)域。

碧桂園澳大利亞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，到了國(guó)外，資金使用、政策壁壘，乃至材料和人才均會(huì)遭遇跨國(guó)的障礙。

例如銷(xiāo)售以及資金回籠方面，澳大利亞就與中國(guó)大不相同。在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，購(gòu)房者只需付房款的10%，這筆首付款需存放在政府監(jiān)管的賬戶(hù)上。如果購(gòu)房者是采用銀行按揭，剩下的90%房款要等到交房的時(shí)候銀行才放貸——萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題，購(gòu)房者也可以隨時(shí)把錢(qián)拿回來(lái)。這種規(guī)則對(duì)中國(guó)發(fā)展商的資金提出了全新要求，如果客戶(hù)僅支付10%定金，一來(lái)不利于項(xiàng)目獲取所需求的開(kāi)發(fā)貸款，二來(lái)項(xiàng)目三年后交樓，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，容易發(fā)生退樓現(xiàn)象。

此外，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，碧桂園如果參考馬來(lái)西亞項(xiàng)目模式將項(xiàng)目大量賣(mài)給中國(guó)人，有可能引起當(dāng)?shù)卣木X(jué)，也許會(huì)逼迫政府出臺(tái)限制性政策。

不過(guò)雖然風(fēng)險(xiǎn)高，背后的利潤(rùn)以及市場(chǎng)前景有著更強(qiáng)大的誘惑力。碧桂園公開(kāi)表示：未來(lái)三至五年，海外項(xiàng)目、廣東省內(nèi)外的全國(guó)各地將呈“三分天下”的態(tài)勢(shì)，10年內(nèi)，國(guó)內(nèi)國(guó)外各占一半比例。

碧桂園擁有的靈活性為其在海外快速開(kāi)疆?dāng)U土提供了制度保障。

據(jù)碧桂園馬來(lái)西亞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，楊國(guó)強(qiáng)給予他充分授權(quán)，在人員以及費(fèi)用等問(wèn)題的審批上都比國(guó)內(nèi)其他公司更加靈活。有一個(gè)例子是，這位負(fù)責(zé)人在馬來(lái)西亞考察依斯干達(dá)一宗土地之后向楊國(guó)強(qiáng)請(qǐng)示，得到的答復(fù)是：你自己決定要不要拿！

而讓業(yè)內(nèi)意外的是，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，碧桂園在海外依然保持了其國(guó)內(nèi)的快速度。這同樣得益于其靈活的機(jī)制。

在國(guó)內(nèi)，碧桂園的顯著特色是快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)。通過(guò)與自己的建筑施工隊(duì)、裝修公司和材料供應(yīng)商合作，達(dá)到成本和時(shí)間極度集約。這套方式顯然也運(yùn)用到其海外項(xiàng)目的運(yùn)作中。

例如澳大利亞項(xiàng)目展廳建設(shè)過(guò)程中，碧桂園復(fù)制了其在國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，幾個(gè)施工隊(duì)同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，幾個(gè)界面同時(shí)施工，將工期大為縮短。

又比如其在馬來(lái)西亞展開(kāi)海陸空轟炸式的銷(xiāo)售模式幾乎顛覆了當(dāng)?shù)氐馁u(mài)房傳統(tǒng)。無(wú)論是一次推售上萬(wàn)套房源，還是將大批客戶(hù)空運(yùn)到當(dāng)?shù)睾＿叺?，都帶著顯著的碧桂園標(biāo)簽。因?yàn)樗麄兿嘈牛褐灰腥藖?lái)，就必定有生意。