中新社北京12月17日電 (記者 龐無(wú)忌)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)一年的降溫和調(diào)整讓人們?cè)絹?lái)越清楚地認(rèn)識(shí)到樓市“換擋”已經(jīng)開(kāi)始，房?jī)r(jià)波動(dòng)、增長(zhǎng)減速都是新的常態(tài)。

　　17日在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的“2014第十一屆中國(guó)數(shù)字地產(chǎn)節(jié)”上，多位專家對(duì)這種房地產(chǎn)的新常態(tài)進(jìn)行了解析。

　　中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，過(guò)去因?yàn)樽》抗┙o短缺，消費(fèi)饑渴帶來(lái)的大規(guī)模住房需求和消費(fèi)快速增長(zhǎng)階段基本結(jié)束。今年限購(gòu)、信貸等政策的松動(dòng)并未使樓市出現(xiàn)如2008-2009年般的爆發(fā)式上漲就是例證。其深層次原因在于樓市供需的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均已擁有一套房，需求峰值出現(xiàn)，供求關(guān)系發(fā)生變化。任興洲解釋，在需求的影響下，投資增速也持續(xù)下滑，出現(xiàn)換檔。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)11.9%，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近5年多的新低。任興洲表示，明年如果沒(méi)有更強(qiáng)刺激，投資增速恐怕很難維持在10%以上。

　　除了投資增速下滑外，樓市新常態(tài)也包含產(chǎn)業(yè)組織方式的調(diào)整。任興洲表示，一方面，隨著整體樓市減速，部分資金鏈脆弱的企業(yè)會(huì)被逐步淘汰，企業(yè)兼并重組頻繁，行業(yè)集中化程度提高。另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化、智能化、專業(yè)化將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新特征。

　　此外，伴隨著樓市增長(zhǎng)的放緩，以往高增長(zhǎng)時(shí)房地產(chǎn)各類隱性風(fēng)險(xiǎn)，將逐步顯性化。任興洲認(rèn)為，從泡沫化的角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要提高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在一是房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房人無(wú)法支付，出現(xiàn)斷供等，形成大量“爛資產(chǎn)”；二是產(chǎn)能過(guò)剩，中國(guó)樓市的區(qū)域發(fā)展很不平衡，產(chǎn)能過(guò)剩危機(jī)可能從局部開(kāi)始，蔓延到全國(guó)。因此，樓市亟待建立健全化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的體制機(jī)制。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員周江也認(rèn)同房地產(chǎn)市場(chǎng)這種發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。在同一論壇上，周江指出，今年以來(lái)樓市的下行調(diào)整源于短期供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。

　　在供應(yīng)端，由于2010年以來(lái)流動(dòng)性充裕、地方依賴土地財(cái)政快速推地等原因，商品房的供給快速上升；但在需求端，由于近年來(lái)樓市旺銷透支需求、保障性住房分流需求、有投資性需求轉(zhuǎn)型等原因，有效需求卻有所減少，于是樓市供過(guò)于求，開(kāi)始下行調(diào)整。

　　但他指出，樓市調(diào)整和換擋的深刻原因在于其主要矛盾發(fā)生了變化：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去總量絕對(duì)短缺的階段，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)結(jié)構(gòu)性的相對(duì)過(guò)剩和相對(duì)不足并存階段。

　　從長(zhǎng)期看，周江指出，目前樓市進(jìn)入一個(gè)平臺(tái)期，也就是增速仍然處在一個(gè)比較高的位置，但是保持一個(gè)比較平穩(wěn)的速度。這個(gè)時(shí)期的延續(xù)時(shí)間取決于人口出現(xiàn)峰值的時(shí)點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%的時(shí)點(diǎn)以及人口紅利消失的時(shí)點(diǎn)，這三個(gè)時(shí)點(diǎn)之后，樓市又會(huì)進(jìn)入另一個(gè)新的階段。

　　在平臺(tái)期的新發(fā)展階段中，周江指出，政府需要解決三個(gè)問(wèn)題：一是不同城市之間的分化，新城建設(shè)、住房供應(yīng)與人口需求錯(cuò)位問(wèn)題；二是，擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴；三是，住房不平衡以及隨之帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)不平衡問(wèn)題。(完)