原標(biāo)題: 原標(biāo)題:均價(jià)9.4萬(wàn)元，靜安房?jī)r(jià)上海老大？業(yè)內(nèi)人士指“房?jī)r(jià)地圖”有失偏頗，應(yīng)將二手房成交均價(jià)納入

左圖為3月的“上海房?jī)r(jià)地圖”，黃浦排第一。

　　上海房?jī)r(jià)排行又一次被刷新了，這次輪到靜安和閘北的居民咋舌了。最新的“上海房?jī)r(jià)地圖”顯示，靜安區(qū)房?jī)r(jià)以高達(dá)9.4萬(wàn)元/平方米穩(wěn)居榜首，依次為黃浦（約7.3萬(wàn)元/平方米）和徐匯（6.5萬(wàn)元/平方米），而老上?？谥械摹跋轮唤恰遍l北區(qū)房?jī)r(jià)一舉“破六”沖到了第四，各區(qū)房?jī)r(jià)升降機(jī)般“直上直下”的變化也讓人們對(duì)這份“房?jī)r(jià)地圖”產(chǎn)生了疑問(wèn)。有業(yè)內(nèi)人士直指“房?jī)r(jià)地圖”有失偏頗。應(yīng)該將二手房成交均價(jià)納入其中，對(duì)購(gòu)房者才更有參考意義。

　　“座次”變化有何依據(jù)？

　　玄機(jī)：僅統(tǒng)計(jì)新房成交價(jià)，沒(méi)有將相對(duì)較穩(wěn)定的二手房?jī)r(jià)格納入其中，從而導(dǎo)致排行榜改變

　　新版的“上海房?jī)r(jià)地圖”仍舊由新浪樂(lè)居制作，采納的是上海中原研究咨詢部的成交數(shù)據(jù)。與上一版的地圖相比，前三名的“座次”發(fā)生了微調(diào)，上一版分別是黃浦、靜安和虹口，最新版則是靜安、黃浦和徐匯。

　　和上月相比，靜安的房?jī)r(jià)從69419元/平方米猛增至94406元/平方米，穩(wěn)居第一，為何在一個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了2.5萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)36%？

　　“4月份靜安成交了嘉天匯御苑3套，成交均價(jià)10.3萬(wàn)元/平方米；遠(yuǎn)中風(fēng)華園1套，成交價(jià)達(dá)13.9萬(wàn)元/平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目都是大面積房子，占靜安交易面積總量的44%。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦告訴記者，“靜安本身價(jià)格就不便宜，再被這些項(xiàng)目‘帶一帶’，價(jià)格自然上去了?！?/p>

　　這里道出了“房?jī)r(jià)地圖”的玄機(jī)：原來(lái)其只統(tǒng)計(jì)新房成交價(jià)格，而沒(méi)有將相對(duì)較穩(wěn)定的二手房?jī)r(jià)格納入其中，導(dǎo)致了排行榜極易變成“升降機(jī)”——高價(jià)項(xiàng)目成交多了，價(jià)格自然上去；賣不動(dòng)了價(jià)格就回調(diào)了。

　　在黃浦，雖然有號(hào)稱最高價(jià)達(dá)38萬(wàn)元/平方米的新房項(xiàng)目，但是“干打雷不下雨”，38萬(wàn)元的單價(jià)能否獲批還是未知數(shù)，該項(xiàng)目今年實(shí)際成交均價(jià)僅為8.8萬(wàn)元/平方米，4月黃浦也沒(méi)有更高價(jià)的新房成交記錄，所以黃浦的新房成交均價(jià)就一下子從上個(gè)月的9萬(wàn)元/平方米滑落到了72972元/平方米，拱手讓出了頭把交椅。

　　閘北進(jìn)入“6時(shí)代”？

　　分析：“下只角”被拉進(jìn)“上只角”，一兩個(gè)樓盤對(duì)數(shù)據(jù)影響過(guò)大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)將二手房成交均價(jià)納入其中

　　如果你對(duì)閘北區(qū)的印象還停留在“工廠”、“棚戶區(qū)”那么就out了。從“房?jī)r(jià)地圖”上看，閘北的房?jī)r(jià)居然已經(jīng)邁入了“6時(shí)代”，均價(jià)高達(dá)60436萬(wàn)元/平方米，每平方米比上月整整漲了近萬(wàn)元，這和人們對(duì)閘北區(qū)房?jī)r(jià)的“心理價(jià)位”相差著實(shí)不小。

　　之所以到那么高的價(jià)格還是和高端樓盤的拉動(dòng)有關(guān)。閘北大寧板塊的的金茂雅苑（大寧金茂府）趕超浦東花木板塊的陸家嘴梧桐公寓，位居4月高端樓盤銷量榜首。該樓盤4月共成交229套，均價(jià)68760元/平方米，幾乎是靠著一己之力把“下只角”拉進(jìn)了“上只角”的行列。

　　也正因?yàn)橐粌蓚€(gè)樓盤對(duì)數(shù)據(jù)的影響太大，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該將相對(duì)較為穩(wěn)定，不會(huì)劇烈起伏的二手房成交均價(jià)納入其中，再綜合進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，或者將兩者分開統(tǒng)計(jì)，做新房二手房?jī)煞莸貓D才能對(duì)購(gòu)房者置業(yè)有一定指導(dǎo)意義。而且由于個(gè)別區(qū)不同區(qū)域之間房?jī)r(jià)相差懸殊（最典型的就是浦東新區(qū)），如果地圖“考究”的話還應(yīng)該對(duì)不同板塊進(jìn)行細(xì)分。

　　高端住宅為何“爆發(fā)”？

　　原因：業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“3·30”過(guò)后系列樓市政策加熱市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)高端樓市成交，而股市一路飆升所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也是高端住宅成交爆發(fā)的誘因

　　德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，高端市場(chǎng)一般不易受市場(chǎng)整體波動(dòng)影響，不過(guò)“3·30”過(guò)后的一系列樓市政策依然加熱了市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)了高端樓市的成交。有紀(jì)錄以來(lái)，一手高端商品住宅僅有兩個(gè)月成交超過(guò)800套，即去年12月與今年4月。今年4月823套僅次于去年12月的880套，位居歷史第二高點(diǎn)。

　　4月股市的一路高歌也是高端住宅成交爆發(fā)的一個(gè)原因。一年時(shí)間內(nèi)，股市從2000點(diǎn)飆升至4000多點(diǎn)，翻了一番之多。“然而隨著股市越飆越高，其所加注的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，相對(duì)于股市的高風(fēng)險(xiǎn)性，樓市的穩(wěn)定性和抗壓性則更強(qiáng)。”陸騎麟說(shuō)，此時(shí)從股市撤離投入到樓市中來(lái)，就是不少投資者的選擇，特別是市中心高端項(xiàng)目，更能引起這部分從股市撤出的獲利者的關(guān)注。