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　　2015年05月14日 08:55:49來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

　　“3·30”樓市新政發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升，一線城市二手住宅成交更為活躍，成交量出現(xiàn)“激增”。據(jù)報(bào)道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套，創(chuàng)出近25個(gè)月以來(lái)新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn)，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。這種新政傳導(dǎo)結(jié)構(gòu)化效應(yīng)，或不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫(kù)存，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)回升產(chǎn)生影響。

　　樓市新政傳導(dǎo)效應(yīng)

　　向二手住宅集中

　　當(dāng)前樓市新政傳導(dǎo)效應(yīng)主要向二手住宅集中存在必然性。“3·30”樓市新政的兩個(gè)核心內(nèi)容是營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降。二手住宅營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，有效增加了市場(chǎng)二手住宅供應(yīng)。從房?jī)r(jià)運(yùn)行歷史軌跡看，絕大多數(shù)城市兩年以前購(gòu)入的新建商品住宅至今價(jià)格累積漲幅較大，而營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短，有助于業(yè)主高位套現(xiàn)。與新建商品住宅相比，二手住宅成交價(jià)格通常低于同區(qū)域新建商品住宅，對(duì)二套房首付比例下降釋放的改善性住房需求更具吸引力。因此，“3·30”樓市新政發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長(zhǎng)33%；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過(guò)50%。

　　但新政效應(yīng)向新建商品住宅傳導(dǎo)或?qū)⑹茏?。?dāng)前入市交易新建商品住宅價(jià)格整體偏高，主要是過(guò)去兩年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目高價(jià)拿地的結(jié)果。競(jìng)標(biāo)時(shí)“面粉貴過(guò)面包”，導(dǎo)致如今新入市樓盤與同區(qū)域次新房相比明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)中介機(jī)構(gòu)測(cè)算，2013年北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。由此導(dǎo)致2015年上市后項(xiàng)目定價(jià)在8萬(wàn)元左右，明顯高出周邊次新樓盤價(jià)格，也超出大部分改善性住房需求所能支付能力。本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費(fèi)，核心是鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市。從購(gòu)房人群分布情況看，目前入市的改善性住房需求屬于這一群體的中低收入人群，因此實(shí)際支付能力非常有限，難以明顯消化城市相對(duì)核心區(qū)域新建商品住宅高昂價(jià)格。而剛性住房需求購(gòu)買力還低于改善性住房需求人群，承受區(qū)域范圍也多限于城市邊遠(yuǎn)地區(qū)的商品住宅。

　　同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲空間狹小。盡管當(dāng)前二手住宅市場(chǎng)成交活躍，樓市前景預(yù)期卻難樂(lè)觀，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅空間整體有限。特別是4月份股票市場(chǎng)人氣進(jìn)一步凝聚，股票投資賺錢效應(yīng)促使二手住宅供應(yīng)顯著增加，賣房炒股現(xiàn)象也有出現(xiàn)。少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓市新政出臺(tái)后存在非理性行為，故意渲染“漲價(jià)”噱頭刺激需求入市，反而適得其反，成交短暫回升后趨向平穩(wěn)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年4月份百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有60個(gè)，較上月增加5個(gè)；與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少4個(gè)。

　　央行降息對(duì)樓市有支撐

　　中國(guó)人民銀行決定從5月11日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放出信號(hào)或?qū)?duì)當(dāng)前已現(xiàn)回暖跡象的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定支撐作用。但其效果也應(yīng)理性認(rèn)識(shí)，房?jī)r(jià)再度大幅上漲可能性整體較小。這是因?yàn)?，?dāng)前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然是投資投機(jī)性住宅需求，而投資投機(jī)性住宅需求集中關(guān)注的投資收益率上升空間有限，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大背景下，房?jī)r(jià)理性回歸力量顯著增強(qiáng)。與股票相比，住宅投資的低收益和低流動(dòng)性，表明其并不是當(dāng)下理想的投資品種。土地出讓收入增長(zhǎng)放緩，增加了國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性，在城鎮(zhèn)居民平均住宅面積已是高位情況下，未來(lái)持有住宅的成本也會(huì)顯著上升。綜合各方面情況看，我國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的可能性較小。市場(chǎng)似乎也對(duì)此形成廣泛共識(shí)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)

　　應(yīng)加快去庫(kù)存進(jìn)程

　　綜合來(lái)看，“3·30”樓市新政出臺(tái)后，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策效應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀，因而沒(méi)有很好利用政策刺激加快住宅庫(kù)存消化。而隨著樓市新政利好因素逐漸被市場(chǎng)消化，加上宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)微妙變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)新的博弈格局可能會(huì)加快形成，或?qū)?duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高企的庫(kù)存消化產(chǎn)生較大影響。同時(shí)也應(yīng)該看到，“3·30”樓市新政基點(diǎn)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)回升，為宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供安全緩沖。而如果任由樓市新政結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng)擴(kuò)散，不僅有可能會(huì)延緩房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存消化，削弱政策實(shí)施效果，而且還將增加宏觀政策選擇成本。從根本上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極利用新政營(yíng)造的良好的市場(chǎng)環(huán)境，最大程度調(diào)整自身營(yíng)銷策略以適應(yīng)改善性和剛性住房需求并不充裕的支付能力，以加快住宅去庫(kù)存進(jìn)程。