原標題: 一個地產(chǎn)人眼中的樓市與股市：一對難兄難弟

　　最近坊間最熱烈的話題無外乎就是股市了，按照網(wǎng)上流行的段子說，如果您手里沒有幾只股票，那簡直都沒法跟人打招呼了。

　　經(jīng)歷了自從2007年開始的慢慢7年熊市，從2014年7月開始，A股開始了強勁的反彈。如果從2013年6月28日歷史性暴跌那天開始計算，短短一年后A股就開始走出熊市開始了牛市的征途。

　　我們無意于過度探討中國股市的前世今生，也不想過于探討股票的未來走勢，這些觀點在各種財經(jīng)媒體、網(wǎng)絡(luò)論壇已然汗牛充棟。今天我們僅僅討論一個話題，那就是“價值洼地”。

　　七年 是一個微妙的時間周期

　　在2014年中國A股迎來全面反轉(zhuǎn)的時候，各種媒體、財經(jīng)專家做了大量數(shù)據(jù)分析，以此來論證本次A股迎來歷史性大牛的可能性。其實在幾十年前，投資大師威廉·江恩（1878-1955）就有過一種理論研究，簡稱為江恩理論。他的理論認為，股票以及期貨市場運行趨勢不是雜亂的，而是存在著某種自然規(guī)則，簡言之，七年，是一個非常微妙的時間周期。按照江恩理論，七年是股市輪流的一個周期因素。那么我們從2007年10月A股歷史性大頂那天開始計算，至2014年7月開始全面反轉(zhuǎn)時間窗口計算，顯然也暗合了江恩理論的時間周期論。

　　如果僅僅以江恩理論七年輪回周期來評價股市的漲跌規(guī)律，那么顯然難以服眾。那么我們嘗試解釋一下價值洼地的現(xiàn)象。在2013年6月28日，我們姑且稱之為歷史性暴跌。那天A股滬市迎來了歷史性低點，1849點！大量股民哀鴻遍野，哀嘆股災(zāi)來臨。所有媒體也一邊倒來論述股市的慘狀。

　　那么到底有多悲慘呢？我們僅僅舉一個股票的例子——平安銀行。在歷史最低點那天，平安銀行對應(yīng)市凈率僅為0.55！按照我們對銀行資產(chǎn)的粗淺認知，銀行的凈資產(chǎn)除了現(xiàn)金那就是一些房產(chǎn)，其他資產(chǎn)所占比例極少。那么如果按照估值評價方法來看，假設(shè)銀行資產(chǎn)有呆壞賬或者潛在不良資產(chǎn)，那么也絕不可能達到45%的超高比例，因為還沒達到這個比例的時候，這個銀行已經(jīng)破產(chǎn)倒閉了。對此唯一的解釋就是：風險被過分夸大，價值洼地已經(jīng)形成！當時我開玩笑跟一個朋友舉例子：現(xiàn)在給你五毛五分錢，你去馬路對面的平安銀行分理處，要求兌換一張一塊錢整幣，你覺得會發(fā)生什么情況？朋友說，那絕不可能給我，因為根本不對等！那么好了，如果當時你拿出五毛五分錢去股市，就可以買到平安銀行一塊錢凈資產(chǎn)！

　　在寫這篇稿子的時候，平安銀行市凈率為1.6，我們無意于去跟中國南北車這種天上掉下來的餡餅去比較，即使用最簡單的評價方法也會看見，找到一個價值洼地，清晰理性地進行投資，不到兩年時間，投資收益可以達到200%！

　　樓市跟股市是一對難兄難弟

　　2007年5月30日財政部半夜宣布提高印花稅，半夜雞叫造成A股全面崩盤。2011年3月，房地產(chǎn)市場迎來限購政策的當頭悶棍。客觀地說，自從2009年股市進入漫漫熊途之時，恰恰是房地產(chǎn)市場量價齊升的時候。房價如同坐上了火箭，一發(fā)不可收拾。我們?nèi)狈乐數(shù)目茖W(xué)研究來證明股市和樓市的對立關(guān)系。但歷史總是驚人的巧合，1996年12月股災(zāi)之后，迎來了全面取消福利分房全面市場化的房地產(chǎn)起飛契機。1999年股市從高點跌落以后，房地產(chǎn)市場又迎來了銷售總量井噴的五年黃金周期。2007年A股歷史性大頂之后，除了2008年金融危機造成短暫房價回調(diào)，在2009年樓市進入量價井噴的時代。房價飆升如此迅猛，以至于時任總理發(fā)出了“地產(chǎn)商要有道德的血液”的哀嘆。當所有調(diào)控手段均告無效之后，最終使用了終極調(diào)控手段：限購！

　　我們回到2004年8月31日土地招拍掛大限之后，從土地這種稀缺資源必須進入公開市場拍賣那天開始，就注定了房價開始走向全面上升的通道。當北京城市人口不斷上升，外來人口不斷增加的趨勢難以改變的前提下，供需矛盾必然會導(dǎo)致市場需求極度旺盛。在北京城市發(fā)展受到規(guī)劃格局先天限制之后，城市核心區(qū)域土地供應(yīng)不斷減少，直至2014年政府宣布原則上不再供應(yīng)四環(huán)內(nèi)成片居住用地。嚴重的供需矛盾必然導(dǎo)致稀缺，當土地資源價格飆升，并且毫不猶豫、毫無懸念地傳導(dǎo)到房價表現(xiàn)上。

　　無需感嘆北京今年超過十萬的豪宅數(shù)量之多，也無需驚訝五環(huán)以內(nèi)房價進入8萬元時代，市場經(jīng)濟供需關(guān)系決定一切。

　　金融市場和房地產(chǎn)市場就像一個硬幣的兩個面，可能有周期輪動的現(xiàn)象，但是也都有內(nèi)在的客觀規(guī)律可尋，關(guān)鍵問題在于善于發(fā)現(xiàn)價值洼地。

　　文/季滿如（資深地產(chǎn)人）