受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)季度下滑，下滑時(shí)間為5年來(lái)最長(zhǎng)。這也引發(fā)了業(yè)界對(duì)于未來(lái)新加坡樓市投資潛能的爭(zhēng)議。悲觀者認(rèn)為，如果政府不重新考慮其降溫措施，新加坡很可能失去作為投資目的地的比較優(yōu)勢(shì)；樂(lè)觀者則認(rèn)為，新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)堅(jiān)挺

移民投資一直是國(guó)內(nèi)炙手可熱的話題。上海商人林嘉祥最近打算選擇移民“獅城”新加坡，并已經(jīng)開(kāi)始在那兒置辦房產(chǎn)。

“想讓孩子出國(guó)讀書(shū)，送到美國(guó)、英國(guó)覺(jué)得太遠(yuǎn)，就近看看，新加坡最合適?！绷旨蜗樵诮衲?月份突然有了這樣的想法。

據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》報(bào)道，近日，新加坡私人銀行業(yè)迎來(lái)了更多區(qū)域的富裕人士，其中，來(lái)自中國(guó)的新移民取得顯著增長(zhǎng)。

近幾年，中國(guó)人海外購(gòu)房的消息屢見(jiàn)報(bào)端，而繼加拿大、澳大利亞和美國(guó)之后，新加坡也成為中國(guó)買(mǎi)家海外購(gòu)房的熱門(mén)之選。那么，中國(guó)人為何會(huì)選擇在新加坡置業(yè)？這股投資熱會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)怎么的影響？

中國(guó)成最大買(mǎi)家

記者了解到，近幾年來(lái)，中國(guó)投資者一直非?？春眯录悠聵鞘小?/p>

來(lái)自新加坡官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，新加坡新宅和二手房共成交了3.1萬(wàn)多套，其中外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)了30%，而中國(guó)買(mǎi)家則占據(jù)了其中的28%，購(gòu)買(mǎi)了約3000套私宅，首次超過(guò)印尼，成為新加坡海外置業(yè)第一生力軍。

全球房地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行曾表示，中國(guó)內(nèi)地買(mǎi)家早已成為新加坡住宅物業(yè)的最大外國(guó)買(mǎi)家群。

新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司HSR的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在，每月有接近20位來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的客戶(hù)，“今年第一季度內(nèi)，有50多位中國(guó)客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。而且，大部分客戶(hù)會(huì)買(mǎi)好幾棟，有的用來(lái)自住，有的用來(lái)出租”。

來(lái)自上海的Eva Chen在新加坡工作了7年，她告訴記者，自己在新加坡有兩套公寓，“因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)比中國(guó)穩(wěn)定且上漲潛能巨大?！霸谑兄行牡囟蔚亩邮夜?，現(xiàn)在價(jià)格是10萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)是自己買(mǎi)房時(shí)的兩倍價(jià)格?！?/p>

上述HSR經(jīng)紀(jì)人也表示，除了普通客戶(hù)，一些中國(guó)商人受此島國(guó)嚴(yán)格的法制環(huán)境所吸引，因而喜歡投資新加坡，“他們認(rèn)為將現(xiàn)金存放在新加坡比較安全”。

近日，中國(guó)房地產(chǎn)大亨童錦泉也在新加坡市場(chǎng)頻頻出手，截至目前，已持有新加坡10個(gè)房地產(chǎn)信托的股權(quán)，股票總市值超過(guò)了8億元。加上不久前宣布計(jì)劃上市的IREIT Global，屆時(shí)童錦泉在新加坡房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的持股總值將超過(guò)10億元。

由于外資的不斷涌入，新加坡當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格不斷上漲?！澳壳?，新加坡私人房產(chǎn)相比去年已經(jīng)升值了6%以上，需求量也在不斷上漲?！毙录悠路康禺a(chǎn)商人李娜娜在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出。

倫敦仲量聯(lián)行住宅發(fā)展及投資部首席董事Tim Wright也對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示：“如今，來(lái)自亞洲地區(qū)、具有獨(dú)到眼光且希望在海外置業(yè)的投資者，尤其是中國(guó)買(mǎi)家數(shù)量正迅速上升?！?/p>

“許多中國(guó)人也希望送孩子到新加坡留學(xué)?！绷旨蜗楦嬖V記者，現(xiàn)在很多家庭是妻子和孩子都留在新加坡，而丈夫則花上大部分時(shí)間在中國(guó)以及周邊國(guó)家做生意。

“2009年至2011年間，在新加坡的投資曾達(dá)到高峰，近兩年則是保持平穩(wěn)增長(zhǎng)?！睋?jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，上世紀(jì)90年代，就不斷有中國(guó)人帶孩子來(lái)新加坡讀書(shū)，因?yàn)檫@邊實(shí)行雙語(yǔ)教育。中國(guó)人以前對(duì)在海外投資房地產(chǎn)的概念還是比較淡薄的，但是從2008年金融危機(jī)之后，中國(guó)的富人數(shù)量明顯增多，大量外資便涌向了新加坡市場(chǎng)。

政策誘惑力大

那么，中國(guó)富商們乃至投資者們?yōu)楹稳绱丝春眯录悠路康禺a(chǎn)市場(chǎng)？

《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪了多位投資者，其中一位王女士表示，國(guó)內(nèi)趕超英美的高房?jī)r(jià)、遮天蔽日的霧霾、對(duì)孩子教育條件的考量，讓他們開(kāi)始選擇移民國(guó)外?！耙匀A人為主的新加坡，無(wú)論是語(yǔ)言、文化、還是生活環(huán)境，都讓中國(guó)人感到親近，加上各方面條件優(yōu)良，自然成為中國(guó)人移民投資的好選擇”。

“除了國(guó)際大都市背景、超低利率等優(yōu)勢(shì)外，新加坡政府近年欲‘進(jìn)口人口’的政策也刺激了當(dāng)?shù)貥鞘?。”李娜娜表示。?jù)悉，新加坡國(guó)內(nèi)人口欲增加至600萬(wàn)至650萬(wàn)左右。

記者從新加坡當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，大部分在新加坡?gòu)房的中國(guó)人目的并不是純投機(jī)，很多富商都是因?yàn)樽优魧W(xué)或者移民才產(chǎn)生的購(gòu)房需求。

“外國(guó)人在新加坡購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何特殊要求，購(gòu)房者只要年滿(mǎn)21周歲即可。對(duì)于來(lái)新加坡上大學(xué)的孩子們來(lái)說(shuō)，非常便捷?！崩钅饶日J(rèn)為。

與此同時(shí)，外國(guó)購(gòu)房者也能夠從新加坡的銀行申請(qǐng)到房屋貸款。此前，外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者最高可以申請(qǐng)到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開(kāi)始收緊這一比例，但外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者在新加坡購(gòu)買(mǎi)第一套房，仍然可以申請(qǐng)到60%至70%的貸款；購(gòu)買(mǎi)第二套房，可以申請(qǐng)到的貸款比例是40%至60%。具體貸款成數(shù)，要看購(gòu)房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，對(duì)于中國(guó)投資者而言，新加坡與中國(guó)地緣靠近，社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣接近，“房地產(chǎn)投資、自住兩相宜，且可以開(kāi)拓其他投資領(lǐng)域并與新加坡企業(yè)展開(kāi)合作等”。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和一些金融機(jī)構(gòu)也對(duì)中國(guó)投資者表示了歡迎之情。記者獲悉，今年8月底，一些房地產(chǎn)商對(duì)于客戶(hù)買(mǎi)房后如何在新加坡居住的實(shí)際問(wèn)題給予了優(yōu)惠政策——推出購(gòu)房“送”創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)證，“一房一證”的銷(xiāo)售方案。

在這樣的背景下，一些來(lái)自中國(guó)的投資商也紛紛來(lái)新加坡競(jìng)標(biāo)拿地。在當(dāng)?shù)胤治鰩熆磥?lái)，中國(guó)投資商的舉動(dòng)表明了對(duì)新加坡市場(chǎng)的信心和未來(lái)發(fā)展?jié)撃艿目春谩?/p>

新加坡當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，中國(guó)新移民企業(yè)家除了把業(yè)務(wù)帶來(lái)新加坡，并在東南亞市場(chǎng)發(fā)展，也扮演了橋梁的重要角色，為有興趣進(jìn)軍中國(guó)的新加坡企業(yè)家牽線搭橋。

瑞士銀行董事總經(jīng)理顏錦堂也表示，來(lái)自中國(guó)的新移民企業(yè)家在新加坡立足后，不少?zèng)Q定在本地進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)，并利用新加坡作為跳板，進(jìn)入龐大的東南亞區(qū)域市場(chǎng)。

殷旭飛認(rèn)為，新加坡吸引中國(guó)企業(yè)家移民是為了拓展中國(guó)投資者投資的領(lǐng)域?！跋啾纫话憬逃⒍燃倩蛘邌渭兊暮Ｍ庖泼?，中國(guó)企業(yè)家這一階層掌握有更多的資源和信息，吸引他們移民新加坡并不是單純地為了讓其投資新加坡房產(chǎn)，還可以投資其他領(lǐng)域，并帶動(dòng)新加坡國(guó)內(nèi)企業(yè)家向外拓展，到中國(guó)或者東南亞其他地區(qū)進(jìn)行投資?！币笮耧w說(shuō)。

房?jī)r(jià)高漲隱憂(yōu)

然而，外資大規(guī)模涌入給新加坡樓市帶來(lái)的不僅僅是利好。

近幾年，隨著外資涌入，新加坡房?jī)r(jià)飆升至歷史高位。自2011年至今，新加坡一部分地區(qū)的地價(jià)增速已經(jīng)達(dá)到了房?jī)r(jià)的3倍，地價(jià)平均每年都會(huì)增長(zhǎng)30%左右。投資不斷、房?jī)r(jià)居高，關(guān)于新加坡的房地產(chǎn)泡沫論不斷被議論。

“海外投資者們炒高了我們的房?jī)r(jià)?！毙录悠庐?dāng)?shù)鼐用窭钫淠荼硎?，不少?dāng)?shù)厝藢?duì)于新加坡的房?jī)r(jià)也是“望而卻步”。

“如今，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)越來(lái)越高，豪宅動(dòng)輒十幾萬(wàn)元每平方米，普通住宅的價(jià)格也直線上漲?！痹谛录悠律盍?年的陳誠(chéng)感嘆。

陳誠(chéng)告訴記者，2009年，他剛到新加坡的時(shí)候，普通地區(qū)的房?jī)r(jià)是900新加坡元/平方英尺（約合人民幣53611元/平方米），如今，同樣地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升到2000多新加坡元/平方英尺（約人民幣11萬(wàn)元/平方米）。

記者從當(dāng)?shù)刂薪榱私獾?，去年推出的碧山共管公寓Sky Vue，如今價(jià)位在1700新加坡元/平方英尺左右（約合人民幣１０１２７７元/平方米）。購(gòu)買(mǎi)黃金地段１００平方米的公寓，則需要將近7000萬(wàn)元人民幣。

“由于房?jī)r(jià)不斷迅速上漲，當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房預(yù)算卻沒(méi)有增加，為了迎合居民的購(gòu)買(mǎi)能力，房子的戶(hù)型便開(kāi)始逐漸縮小?！标愓\(chéng)告訴記者。

隨著更多移民的涌入，市場(chǎng)對(duì)于新加坡房產(chǎn)價(jià)格依舊持樂(lè)觀態(tài)度，但是許多新加坡人則為其加重的生活成本表示憂(yōu)慮。根據(jù)Knight Frank地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的排名，新加坡已成為亞洲房?jī)r(jià)第二高的城市，僅次于中國(guó)香港。

不僅如此，地價(jià)的飆升也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定負(fù)面效應(yīng)?！暗貎r(jià)的瘋狂上漲讓房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)被不斷壓縮。很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到這樣的問(wèn)題，他們期待政府能出臺(tái)相應(yīng)的政策讓當(dāng)?shù)氐臉鞘锌焖俳禍亍！痹谛录悠聫氖路康禺a(chǎn)生意的蔡瑞生對(duì)記者坦言。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“新加坡樓市出現(xiàn)泡沫化的可能性很低?！逼渲校矫娴奈从昃I繆，在一定程度上緩解了當(dāng)?shù)貥鞘羞^(guò)熱的情況。

記者了解到，自2009年以來(lái)，新加坡政府先后出臺(tái)了八輪降溫措施，多管齊下對(duì)政府組屋、私宅以及工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)控。

2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申請(qǐng)房貸者的總債務(wù)償還比例不應(yīng)超過(guò)60%，并且這項(xiàng)條例是永久性的。也就是說(shuō)，凡貸款購(gòu)房者，金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估其個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)時(shí)，必須將申請(qǐng)者的所有債務(wù)考慮在內(nèi)，而貸款者每月的還款額，不得超過(guò)其收入的60%。同年8月，金管局又將購(gòu)買(mǎi)公共房屋的貸款最長(zhǎng)年限從30年降到25年。

在專(zhuān)家看來(lái)，新加坡虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檎慕禍卮胧簳r(shí)得到控制，“而且新加坡還存在特別的組屋制度，與香港相比，新加坡的樓價(jià)累計(jì)升幅并不高”。

增值潛能遭質(zhì)疑

在投資者眼里，買(mǎi)房不管出于什么目的，都有一個(gè)共同的目標(biāo)，就是要實(shí)現(xiàn)保值增值。因?yàn)楫?dāng)?shù)卣畬?duì)樓市的插手，一些投資商對(duì)新加坡房產(chǎn)的增值潛能提出了質(zhì)疑。

受按揭收緊影響，“亞洲第二貴”的新加坡房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度下滑，下滑時(shí)間為５年來(lái)最長(zhǎng)。新加坡城市重建局（URA）公布的私人住宅指數(shù)顯示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅價(jià)格在第二季度下跌1.1%，至209.3點(diǎn)。

“預(yù)計(jì)今年新加坡房?jī)r(jià)將下跌8%。因?yàn)樾录悠抡谌ツ?月推出新政策，增加稅收、提高首付比例并針對(duì)個(gè)人按揭貸款金額設(shè)置上限等政策開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?！庇杏^點(diǎn)指出。

“從好的方面看，相較于全球其他國(guó)家，新加坡的房產(chǎn)降溫政策較為成功。但是，從投資者角度看，這意味著新加坡未來(lái)房?jī)r(jià)將不斷下滑，增值潛能減弱。所以，現(xiàn)在進(jìn)入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)是不明智的?！蓖顿Y商張先生對(duì)記者直言。

巴克萊銀行的分析師Tricia Song在一份報(bào)告中寫(xiě)到：“我們認(rèn)為新加坡房屋市場(chǎng)發(fā)生修正的風(fēng)險(xiǎn)正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋貸款利率可能伴隨著房屋供應(yīng)量的大幅增加一同出現(xiàn)。”

根據(jù)巴克萊分析師們預(yù)測(cè)，新加坡房屋價(jià)格在2014年將下跌5%，而在2015年將可能繼續(xù)下跌5%至15%。

據(jù)悉，新加坡政府還在2014年提高了私人及公共房屋的供應(yīng)。新加坡城市重建局的數(shù)據(jù)顯示，在未來(lái)5年，將有接近9.5萬(wàn)幢私營(yíng)房屋進(jìn)入市場(chǎng)，此外每年還將有2.5萬(wàn)幢至2.7萬(wàn)幢的公共房屋建成。

有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年總房屋供應(yīng)量將達(dá)到平均每年4萬(wàn)幢，到2015年將達(dá)到4.7萬(wàn)幢的高峰，遠(yuǎn)高于1.23萬(wàn)幢的歷史年均水平。假設(shè)新加坡購(gòu)房者每年對(duì)房屋的需求為1.55萬(wàn)幢，預(yù)期到2016年新加坡的私營(yíng)房屋空置率將從現(xiàn)在的5.6%上升至9.9%。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)房屋空置率達(dá)到8%時(shí)，房屋租賃和房屋價(jià)格將開(kāi)始下降。

從目前的趨勢(shì)來(lái)看，2014年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入停滯時(shí)期。根據(jù)普華古柏與美國(guó)城市土地研究所的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查，新加坡已經(jīng)跌出普華古柏2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)排行榜的前五名。分析認(rèn)為，左右房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的因素很多，包括人口、利率、經(jīng)濟(jì)以及政府政策的變化等，不能武斷地認(rèn)為新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)光不再，但是房?jī)r(jià)下跌的可能性較大。

“新加坡政府出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，無(wú)疑增加了包括中國(guó)在內(nèi)的外國(guó)買(mǎi)家在新加坡的購(gòu)房成本?！币笮耧w認(rèn)為，調(diào)控措施的密集出臺(tái)使房?jī)r(jià)上升的空間縮小，投資前景也被看淡。

教育投資是主流

在新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走軟，外界充滿(mǎn)質(zhì)疑時(shí)，投資者在新加坡投資的火熱勢(shì)頭卻似乎不減。

“雖然傳聞不斷，可是來(lái)新加坡買(mǎi)房投資的人并沒(méi)有明顯減少。”新加坡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李玉芝告訴記者，2014年上半年，她一個(gè)人已經(jīng)接待了4000多名投資人。特別是執(zhí)行共管公寓的地段，最受?chē)?guó)外投資者的青睞。

在房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人Jeff看來(lái)，如今很多投資海外房地產(chǎn)的客戶(hù)，不僅僅是為了買(mǎi)房而買(mǎi)房，更多的是一種長(zhǎng)線投資，“比如，為教育作準(zhǔn)備以及居住環(huán)境方面的高要求，或者是工作變動(dòng)。無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，都趨向于多元化投資”。

Principal Tower住宅項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人則在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，現(xiàn)在有很多來(lái)自中國(guó)的的父母都在投資國(guó)外的房地產(chǎn)。

“他們將孩子送到國(guó)外讀書(shū)，為了確保孩子在讀書(shū)的過(guò)程有一個(gè)安心的居所就必須要買(mǎi)房”。

上述負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在，這些家長(zhǎng)的普遍做法是，在孩子出國(guó)前幾年就提前在當(dāng)?shù)刭?gòu)置一套房產(chǎn)，將其租出去，享受租金回報(bào)、資產(chǎn)增值的收益。然后，等到孩子有出國(guó)需求時(shí)，就留給孩子享用。

該負(fù)責(zé)人還指出，“這種投資模式正是由中國(guó)父母所引領(lǐng)的，并帶動(dòng)了一股海外投資潮流。也因?yàn)檫@樣的原因，這些亞洲投資者更加趨向于投資住宅樓。住宅樓宇變現(xiàn)的方式很多，你可以再賣(mài)、可以租賃等。”

其實(shí)，從李玉芝介紹的眾多新加坡的購(gòu)房者中，不難發(fā)現(xiàn)，有很大一部分是看重新加坡的教育環(huán)境選擇移民投資。

中國(guó)投資者張愛(ài)華將女兒送到新加坡留學(xué)后，就在當(dāng)?shù)刂苯淤?gòu)買(mǎi)了一套公寓，雖然價(jià)格昂貴，但是她認(rèn)為并不吃虧?！拔覀兛粗械氖切录悠碌慕逃Y源和孩子未來(lái)發(fā)展前景，是對(duì)未來(lái)的投資”。

李玉芝指出，這樣的投資理念與新加坡政治穩(wěn)定，擁有非常完善的金融體系息息相關(guān)?！靶录悠碌厣偃硕?，土地是稀缺資源，所以未來(lái)的房?jī)r(jià)依舊會(huì)非常堅(jiān)挺，這對(duì)于投資者的吸引力是巨大的”。

一位投資商告訴記者，新加坡的大眾市場(chǎng)住宅仍然有許多發(fā)展空間，而且新加坡市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，并有利于企業(yè)借助地域優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓東南亞其他市場(chǎng)。

而且，記者從一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處了解到，過(guò)去幾個(gè)月，發(fā)展商放下身段，嘗試以各種方法吸引買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)。譬如，遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)為配合新加坡建國(guó)49周年，為旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目推出4.9％折扣。前些日子，星網(wǎng)電子付款公司（NETS）也舉辦幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，只要利用萬(wàn)捷通卡刷卡，就有機(jī)會(huì)贏取一套Stratum公寓單位。

“在我看來(lái)，對(duì)于新加坡房?jī)r(jià)下跌10％至20％的預(yù)計(jì)，不過(guò)是只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。”林嘉祥對(duì)記者坦言，雖然有政策性因素存在，但是僅從新加坡住宅需求量一直居高不下來(lái)看，“無(wú)論什么時(shí)候入場(chǎng)，都是劃算的。何況有很多的國(guó)外購(gòu)房者都是為了孩子的教育投資”。