上世紀(jì)80年代末，日本對洛克菲勒中心（Rockefeller Center）等曼哈頓地標(biāo)建筑的一輪投資，象征著日本泡沫經(jīng)濟達到頂峰。如今，希爾頓集團（Hilton）以19.5億美元的價格將標(biāo)志性的紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）出售給一家神秘的中國保險公司。這一交易令人忍不住要問，歷史是否在重演？

　　房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際（Colliers International）的研究報告表明，中國內(nèi)地對境外的房地產(chǎn)投資已經(jīng)從2008年的不到7000萬美元激增至2013年的160億美元。

　　目前，中國投資者已成為紐約、倫敦和澳大利亞房地產(chǎn)的最大外國買主。

　　對中國買家來說，這么做的一個關(guān)鍵原因是：自今年初開始，中國各城市房價在近幾年的飆漲后已陷入停滯，預(yù)計將會進一步下滑。

　　部分分析師認為，中國收購全球地產(chǎn)的持續(xù)時間可能會遠遠長于日本。

　　這其中一個巨大的不同之處在于規(guī)模，這不僅僅指中國國內(nèi)市場的規(guī)模，還包括其主要房地產(chǎn)商的規(guī)模。目前，這些房地產(chǎn)商都把目光轉(zhuǎn)向了中國境外，試圖改變商業(yè)模式，迎接不僅僅局限于蓋樓的未來。

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾資本智商（S&P Capital IQ）的數(shù)據(jù)，全球營收最高的10家上市房地產(chǎn)開發(fā)商中，有7家是中國內(nèi)地企業(yè)。

　　去年，中國最大住宅樓開發(fā)商萬科（Vanke）的銷售額達到204億美元，是美國最大同類公司萊納（Lennar）的將近三倍。

　　就目前而言，中國房地產(chǎn)業(yè)幾乎完全建立在有形地產(chǎn)的銷售之上。在中國頭號商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達（Wanda），樓盤銷售依然占了將近90%的營收。

　　盡管這種模式在房地產(chǎn)業(yè)的繁榮時期十分有效，但隨著樓市的逆轉(zhuǎn)，這種模式正遭遇越來越大的壓力。與2013年相比，今年中國房地產(chǎn)銷售額下跌了10%以上。與此同時，中國70個最受關(guān)注城市中有68個城市的房價在今年8月份出現(xiàn)了下滑，這是有記錄以來的最高比例。

　　第一太平戴維斯（Savills）中國研究主管劉德?lián)P（Albert Lau）表示：“在15年的蓬勃發(fā)展之后，中國樓市正在接近成熟。中國經(jīng)濟正在尋求整合——這種局面促使開發(fā)商尋找新的機遇?！?/p>

　　從悉尼到舊金山，再到倫敦南部，四大洲的城市中都有中國開發(fā)商的開發(fā)項目。到目前為止，已經(jīng)公布的最大規(guī)模交易來自總部駐上海的綠地控股集團（Greenland Holding Group），該集團向布魯克林的Atlantic Yards樓盤再開發(fā)項目投入了50億美元。

　　華爾道夫酒店的買家是中國的安邦保險集團（Anbang），這類保險公司是在2012年底才剛剛被批準(zhǔn)收購境外地產(chǎn)。

　　類似平安保險（Ping An Insurance）買下倫敦勞合社大樓（Lloyd's Building）、及中國人壽（China Life）買下金絲雀碼頭（Canary Wharf）一棟辦公大樓這樣的高調(diào)交易，過去并不多見。不過，隨著中國的保險公司意圖避開搖搖欲墜的國內(nèi)樓市、尋找其他機會，預(yù)計人們會見到更多類似交易。

　　這些保險公司將加入業(yè)已涌入主要西方市場的中國個人購房者的行列。

　　根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數(shù)據(jù)，中國人是去年倫敦的頭號外國購房者，他們在倫敦100萬英鎊以上的購房交易中占了6%，俄羅斯買家所占比例為5.2%。

　　此外，根據(jù)澳大利亞外商投資審核委員會（Foreign Investment Review Board）的數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地人也是去年澳大利亞房地產(chǎn)的頭號外國投資者，以59億美元的購房規(guī)模占了該國房地產(chǎn)外國投資總額的11.4%。

　　中國大型地產(chǎn)開發(fā)商決定投資海外，是中國樓市熱潮消退的最明確信號。不過，在赴海外投資的過程中，中國開發(fā)商希望針對的目標(biāo)依然是中國人，隨著中國人赴海外工作或?qū)W習(xí)的越來越多，開發(fā)商正是想從這一不斷增強的潮流中獲利。

　　盡管中國開發(fā)商的境外運營經(jīng)驗不足，他們?nèi)杂胁糠制渌麅?yōu)勢。作為全球最大規(guī)模的建筑商，他們在材料和設(shè)備方面有規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢。除此以外，他們享有的中國融資渠道——不論是商業(yè)銀行還是政策銀行——也往往讓人羨慕。

　　這些地產(chǎn)商的最終目標(biāo)是擺脫近乎完全依賴地產(chǎn)銷售的模式，建立可持續(xù)的重收入輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。這種轉(zhuǎn)型需要有愿意出手相助的投資者，這類投資者很可能會在中國快速增長的保險和養(yǎng)老基金中找到。

　　不過，分析師表示，盡管目標(biāo)是明確的，達成目標(biāo)的道路卻令人擔(dān)憂。完成任何此類全面轉(zhuǎn)型都需要有時間、金錢和承擔(dān)風(fēng)險的意愿，但如果中國樓市下行趨勢進一步惡化，地產(chǎn)商會發(fā)現(xiàn)以上三大要素都會出現(xiàn)緊缺。

　　此外，如果國內(nèi)地產(chǎn)下行趨勢加速，中國進入日本式地產(chǎn)崩盤，中國人的購房潮可能也會像逾20年前“日本入侵”的結(jié)局那樣退去。

　?。▉碓矗篎T中文網(wǎng) 譯者/何黎）

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