近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京舉辦“海鷗Ⅳ及2014年業(yè)績解讀媒體分享會”。在進(jìn)入第20個發(fā)展年頭，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將以創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)重新起航，作為公司的第四步發(fā)展戰(zhàn)略，海鷗Ⅳ明確了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在未來五年內(nèi)，將構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在新的發(fā)展戰(zhàn)略中，公司階段性的戰(zhàn)略主題是效益優(yōu)先，也就是回報(bào)投資者和客戶，其次就是業(yè)務(wù)平衡，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)。

“今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對公司的事業(yè)部不下考核指標(biāo)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只要求這些事業(yè)部在管理財(cái)務(wù)指標(biāo)的時候與集團(tuán)一致，比如凈現(xiàn)值率、正現(xiàn)金流等。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明介紹說。

按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的安排，在未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)務(wù)格局中，以權(quán)益資本來計(jì)，住宅開發(fā)占比40%，不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)，包括了大型的集中式商業(yè)和寫字樓，占比30%，客戶服務(wù)業(yè)務(wù)包括了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)，占比20%，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比10%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將四元業(yè)務(wù)的比例描述為“4321”。

更微觀地來看，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的四元業(yè)務(wù)中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展模式上更加強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)和合作共贏的方式。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)越來越重視與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取聯(lián)營或者合營的合作方式。2014年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在合營公司的投資規(guī)模超過37億元，較2013年增加了1.2倍，公司在聯(lián)營公司的投資規(guī)模也已經(jīng)接近24億元，較2013年則暴增了2.75倍。

全線退出三線城市

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷售總額增長12%突破400億元，營業(yè)額則增加了四分之一達(dá)到389億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，凈利潤46億元與2013年基本持平。

去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率和凈利率分別為21%和12%，較2013年下跌3個百分點(diǎn)。雖然去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營業(yè)額獲得四分之一的增長，但公司銷售成本則同比增長了3成以上。

針對利潤率下滑，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對此解釋稱主要原因是去年交付了較多近年購入的樓盤項(xiàng)目，2014年物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的平均土地成本從2013年每平方米約2700元升至每平方米3600元。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年也交付了多個毛利相對較低的項(xiàng)目，比如秦皇島的遠(yuǎn)洋?海世界、杭州的遠(yuǎn)洋?大河宸章及上海的遠(yuǎn)洋?香奈印象等，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱已經(jīng)在去年底將這些低毛利項(xiàng)目剝離。

去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團(tuán)的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應(yīng)占權(quán)益部分則減少了15%。除此之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年還出售了9個房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲備約為460萬平方米。

李明則向記者指出，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增的土地儲備是700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)，但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年也賣了600萬平方米，2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在制定戰(zhàn)略時，首先提出來的就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如土地儲備結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年全線退出了三線城市。如果按照集團(tuán)土地儲備價值來計(jì)算，一線城市的土地儲備價值占到45%，二線城市土地儲備價值50%，加起來95%，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年關(guān)鍵的一個結(jié)構(gòu)調(diào)整?！崩蠲餮a(bǔ)充說到。

另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也做了戰(zhàn)略性的調(diào)整。去年7月和今年1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司分別發(fā)行了12億美元的公司債，不過，據(jù)李明介紹，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有息負(fù)債的總額并未變動，維持在400多億元。

“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是一個港股上市公司，應(yīng)該更多的融資手段是在國際資本市場，過去遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在國際資本市場的融資量不夠，只有20%，通過這兩次發(fā)行美元債之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)在內(nèi)幣和外幣的負(fù)債比例已經(jīng)調(diào)整到一半。”李明說，“過去遠(yuǎn)洋地產(chǎn)兩年期以內(nèi)的負(fù)債占到60%，現(xiàn)在兩年期以上的負(fù)債占到了60%，兩年期以下占到40%。”

嘗試海外項(xiàng)目，關(guān)注城市改造

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也嘗試了一些海外投資，比如澳大利亞的項(xiàng)目都已經(jīng)售罄，在香港與公司的一個大股東合作開發(fā)一個港鐵住宅項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資了40%的股份。不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，投資香港項(xiàng)目并不意味著要進(jìn)入香港市場，主要是借此了解香港的市場以及物業(yè)發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，來指導(dǎo)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

“近期內(nèi)，也許至多三年內(nèi)，北京市場剛需依然是市場的主力，但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為兩到三年以后可能改善型需求將成為我們的目標(biāo)客戶，剩下的改善型需求應(yīng)該成為支撐樓市成交的主基調(diào)。”李明說，“所以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的住宅業(yè)務(wù)關(guān)注市場的改善型需求?！?/p>

此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也開始關(guān)注到城市更新項(xiàng)目的機(jī)會。對于介入城市改造項(xiàng)目的一級開發(fā)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面解釋稱，舊城改造、棚戶區(qū)改造和城中村改造，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，鼓勵和加快城市更新就是尋找新的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)際上是至關(guān)重要的。如果開發(fā)商還不改變，仍然依賴招拍掛拿地，發(fā)展的空間就會壓縮，畢竟現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和土地不多。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)介紹現(xiàn)在公司在武漢和深圳做城市改造項(xiàng)目，推進(jìn)都比較順利。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)一步透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)關(guān)注到一線核心城市和城市中心地帶的棚改舊改和城中村改造，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)在就有幾個在北京四五環(huán)之間的城中村改造項(xiàng)目。